中洲控股12亿收购成都银河湾 四川信托8亿债权欲解套

　　“中洲系”地产扩张攻势凶猛。11月8日，中洲控股（000042，SZ）发布公告称，公司全资子公司成都深长城地产拟收购成都银河湾地产（以下简称成都银河湾）100%的股权，交易对价约12.6亿元。

　　这也是“中洲系”资本平台的最新动作。据了解，上述标的公司目前主要有一块近200亩的待开发项目用地。

　　事实上，上述股权交易背后隐藏着一桩典型的地产信托“解套”案例。上述股权交易前，成都银河湾原大股东为持股99%的四川信托，其须向合作方万载银河湾悉数转售这笔股权，而前述股权交易后，中洲控股及其相关子公司须为标的项目对四川信托履约逾8亿元总债权提供多层担保。

　　中洲控股昨日晚发布公告称，公司拟向控股股东中洲地产非公开发行1.75亿股，定增募资20亿元，主要用于偿还金融机构借款。

　　借力并购加码成都

　　去年11月，来自深圳的中洲地产成功拿下深长城 （中洲控股的前身）大股东之位，由此开启深长城的民资掌舵之路。

　　不久后，深长城更名为中洲控股，由于资产规模偏小及后续项目较少，中洲控股去年底多项业绩下滑。为此，中洲控股专门梳理了发展战略，将其定位为“区域化开发商”。

　　据2013年报透露，中洲控股除了深圳大本营之外，已拓展至成都、上海、大连等多个区域的中心城市。《每日经济新闻》记者注意到，成都作为中洲控股的重点拓展区域，一直为其业绩作出贡献。

　　中洲控股今年半年报透露，公司上半年房地产销售11.56亿元，同比下滑6.4%；销售面积7.28万平方米，同比下滑37.9%。按照全年销售目标，上述业绩仅完成了年度的25%。而位于成都的半岛城邦项目贡献销售额5.58亿元，超额完成年度目标，另一个位于成都的重点项目中洲中央城邦也在今年下半年推售。

　　如此看来，中洲控股此次收购成都银河湾似乎并不意外。按照收购协议，中洲控股拟以自有资金与外部融资等途径收购成都银河湾100%股权，代价约为12.6亿元。据相关评估报告显示，上述标的公司的净资产账面值约1.34亿元，评估值约12.25亿元，评估增值约10.9亿元，增值率814.4%。

　　记者从成都市国土局官网进一步获悉，上述地块成交于2011年初，由成都银河湾以500万元/亩的底价摘得。对此股权交易，中洲控股方面表示，通过本次收购目标公司的股权，为公司在成都增加了土地储备，改善了公司现有土地储备不足的现状等。

　　提供连带责任担保

　　上述标的股权交易，实际上还是一个典型的地产信托风险处置样本。

　　《每日经济新闻》记者注意到，按照公告内容，成都银河湾成立于2009年，最初唯一股东为出资3亿元的北京银河控股。

　　围绕这笔标的股权，中间接盘者不仅有万载银河湾，还有重庆万科，几经周折，最终落至四川信托和万载银河湾手中，其中前者持股99%，成本为2.97亿元，后者持股1%，成本为300万元。

　　然而，上述股权流转期间，中间诸多接盘方均按账面资产接盘，但无详尽材料表明这些中间接盘方到底为何接盘。四川信托介入上述标的公司发生在2013年3月。公告显示，6个月后，成都银河湾与四川信托签署了成都银湖公园公司股权收益权单一资金信托合同，信托规模1.2亿元，期限一年。不过，这一信托计划已延期分配并签署了补充协议。

　　评估报告显示，截至评估基准日（今年9月30日），成都银河湾仅收回投资2000万元，仍有1亿元投资款被延期。延期期间，四川信托有权随时终止上述信托计划。

　　对此，相关评估方认为，因为上述信托计划无实物资产抵押，可能存在被投资方不履行或不能按时履行还款义务的风险；股权收益权未来产生的收益不确定，所以该信托产品的收益不确定。

　　除此之外，按照上述股权交易协议，标的公司尚未清偿的对四川信托的债务金额为股权转让价款2.97亿元、股东借款5.03亿元和资金占用费。也就是说，成都银河湾须支付四川信托总债权至少8亿元。

　　对此，记者昨日致电四川信托方面，对方称公司风控条线一直在开会，没了解到具体情况。此外，公告还提及，为了保障上述巨额债权安全性，中洲控股已同意向四川信托提供连带责任保证担保，不过此次担保仍须提交公司董事会和股东大会审议。

　　昨日，国内一位不愿具名的信托业首席分析师对记者表示，当前大量信托产品进入集中兑付期，信托兑付风险处置仍是信托公司不容忽视的一项任务，不少信托主动以借新还旧或者寻找第三方接盘等形式来化解风险。