万达赴港IPO 核心物业正遭电商冲击

　　凭借今年9月阿里巴巴登陆美国纽约证券交易所，马云荣登内地富豪榜榜首。不过，他内地首富的宝座只怕即将让与他人了。

　　9月16日，王健林旗下的大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业地产”）披露了在港交所的上市计划。

　　有媒体报道称，万达商业地产此次募资规模在50亿至60亿美元，公司总估值在500亿美元上下。按照目前王健林家族持股64.41%计算，王健林家族所持股份对应市值将超过200亿美元，有可能超过凭借阿里巴巴上市身家刚刚超过200亿美元的马云，成为中国内地新首富。

　　这看似是一场有声有色的中国内地首富争夺战。不过王健林上市的目的似乎并不是奔着首富去的。万达集团董事长王健林在今年一次企业内部讲话中表示，今年的目标是力争推一到两家主要公司上市，其主要目的是让外界看到万达的透明。此次招股书披露，万达商业地产的负债率正不断攀升、盈利能力平平。此外，万达的营销模式也正遭遇互联网电商繁荣和楼市趋冷的冲击。

　　万达商业地产盈利与万科相当

　　负债率不断攀升

　　万达商业地产在港交所发布的800页IPO招股书中，关于公开配售多少股份、募集资金数额，目前处于“编纂”中，尚不得而知。不过，这份招股书似乎想为投资者描述一幅诱人的蓝图。

　　招股书首先就提到，截至2014年6月30日，万达商业地产在内地29个省份的112个城市中有178个物业项目，物业建筑面积达9350万平方米，其中包括已完工投资物业1470万平方米、酒店210万平方米及7670万平方米的土地储备。

　　在这178个物业项目中，共分为三类项目，一类是长期持有经营和用于租赁的投资型物业；一类是开发销售类物业，包括住宅、商业公寓等各类销售物业；还有一类是酒店业。

　　其中，截至2014年6月30日，已完工的投资型物业总建筑面积高达1470万平方米，包括1020万平方米的购物中心；商业及住宅销售物业在2011年的销售额是902亿元，2012年销售额为1012亿元，2013年销售额为1264亿元，2014年上半年销售额为567亿元；截至2014年6月30日，已完工的酒店有48家。

　　根据此次上市计划，万达集团仅仅将旗下的商业地产打包上市，万达集团旗下的院线影视、文化旅游项目等并不在其中。据媒体报道，商业地产是万达集团盈利能力较强的业务。2013年，万达集团总收入1866.4亿元，其中，商业地产方面的总收入1456.2亿元，而未纳入上市公司的文化集团、院线以及KTV收入总计不足300亿元。

　　不过就地产业整体盈利而言，万达商业地产的盈利水平并不突出。招股书显示，上半年万达商业地产收益为232.5亿元，净利润49.2亿元，利润率接近20%，在行业中处于中上游水平。而去年上半年万达商业地产的净利润为100.9亿元，今年上半年万达商业地产的净利润同比则下滑了50%。

　　龙头房企万科（000002.SZ）公布的2014年半年报显示，2014年上半年归属于股东的净利润为人民币48.1亿元，较去年同期的45.6亿元增长5.6%。在香港上市的内地房地产企业龙湖地产（0960.HK）则公布，2014年上半年录得股东应占溢利（即归属于股东的净利润）为40.1亿元人民币，同比增长4.2%。

　　招股书还显示，截至2014年6月30日，万达商业地产应付款达1449亿元，此外还有1723亿元的银行贷款等负债。其负债率在不断攀升，万达商业地产资产负债率2011年为47.4%；2012年为45.9%；2013年为49.4%；2014年为51.6%。

　　记者注意到，近年来万达商业地产的流动负债也在迅速激增，截至2014年6月30日，其流动负债尚是2193亿元，而截至2014年7月31日，其流动负债已是2328亿元，一个月流动负债就增加了135亿元，超过了上半年万达商业地产的全部溢利，而其流动负债率一直保持在90%以上。

　　有分析人士怀疑，如此高的负债会对万达商业地产的资金周转带来压力。对于万达的资金链是否存在压力，记者试图就此采访万达集团，但截至发稿前，并未得到万达集团的回应。

　　核心物业正遭遇电商冲击

　　万达商业地产的招股书显示，万达广场是万达商业地产的核心投资物业，而在万达广场中，面向零售市场的购物中心是其最主要的物业类型。此次募集资金用途方面，其中90%的募集资金将用于10个物业开发项目的融资，包括广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场、乌海万达广场、阜阳万达广场等；而剩余的10%将用作公司运营资金或其他一般公司用途。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，对于这种持有型的投资物业，其资产贬值的可能性主要来自于运营风险，目前对传统购物中心的运营冲击较大的就是电子商务的兴起。

　　知名地产研究机构戴德梁行在对万达的估值报告中说，网络购物的消费额每年以惊人的速度增长，其交易规模从2010年的4600亿元增长到2013年的1.85万亿元，传统零售业正受到电商发展带来的冲击。

　　记者在北京万达广场、武汉万达广场等项目走访了解到，只有院线、餐饮相对比较火热，而服装鞋帽等购物区域基本人迹寥寥，尤其是工作日的上班时间，很多店铺门可罗雀。

　　针对这种局面，万达也在谋变。在2014年半年工作会议上，王健林表示，对电商很期待，2013年就要求所有高管要有互联网思维、电商思维，放手让万达电商发展，所有网上资源全部给电商公司。到2020年，万达要形成不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块。

　　王健林还提出，要尽快把万达电商推向市场，要让人看到万达电商的物理形象，并找到盈利模式。

　　今年8月，万达已和百度、腾讯进行战略合作，三方出资打造万达电商，万达电商计划首期投资人民币50亿元，万达持有70%股权，百度、腾讯各持有15%股权，目前仍在推进之中。王健林透露未来总投入将超200亿元。

　　以售养租模式遭遇楼市下滑

　　作为主营的持有型物业，一方面需要一次性投入大量资金，一方面还要面临电商冲击等带来的各种风险，该如何化解这种风险？

　　对此，万达商业地产在招股书中表示，其收入主要来自于物业销售，自2011年以来，每年都有70%以上的收入来自于销售开发型物业，其中2014年上半年有70.1%的收入来自物业销售。

　　记者走访发现，在万达城市综合体项目中，除了配置持有型投资物业，一般还配置了住宅、商业销售物业，如武汉万达广场附近还有万达开发的住宅、商业用房等物业。

　　严跃进表示，这是一种典型的以售养租的发展模式，即由于万达的持有型投资物业投入大、租金回报期长，需要占用较多的资金，而住宅、商业销售物业变现快，通过销售住宅、商业物业能保证持有型投资物业的开发，但是这一模式同样也有一定风险，尤其是今年以来，受经济和房地产市场的调整影响，住宅和商业物业销售遇冷，以售养租的模式必然遇到挑战。

　　国家统计局公布的数据显示，今年1—8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降8.9%；商品房销售额41661亿元，下降8.9%，其中，住宅销售额下降10.9%，办公楼销售额下降19.5%。

　　有业内人士质疑，在这种局面下，通过上市融资，尽管能补充几十亿美元资金，但万达商业地产还能持续盈利多久呢？