土地流转信托有望在各地铺开 盈利模式仍在探索

　　近期土地流转相关政策已陆续出台，而国务院牵头的“农垦改革发展重大问题调研组”正奔赴全国各地垦区调研。随着十八届四中全会临近，市场预期土地流转制度改革有更深入的政策出台。业内预期土地流转制度改革试点区域范围将在去年底28个地区的基础上继续扩大。

　　申银万国近期发布的“土地流转及农垦体制改革的政策方向的分析”的报告指出，随着土地经营权交易的便捷化和土地产权的证券化，在全国各地推广农村土地经营权交易中心建设，同时在推动国有资产证券化的背景下，对有条件的农村经营主体，土地产权实现证券化，土地信托有望在各地铺开推广。

　　土地流转信托是在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下，由信托中介服务机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。

　　截止到目前，已经有三家信托公司正式推出土地流转信托。

　　对于急需转型的信托业来说，土地流转信托或成为其继续发展壮大的助力。但从目前的盈利模式来看，中信信托的 “宿州模式”、“山东模式”，北京信托的“双合作社模式”都各有特点，仍处在探索阶段。

　　就土地流转的规模来讲，中信信托目前发行的数量最多，规模也最大。首单“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”，是在保持土地性质不变的前提下，通过土地的重新归集、整理，将零散的农用地转移集中到现代农业种植企业手中，如专业农业经营公司、家庭农场或种粮大户，通过集约化经营，从而形成规模效益，科学推进土地流转，提升农户的地租收入，再通过信托产品特有的设计，公平合理地将集约经营提升的地租收入在农户、土地整理者之间进行分配。

　　中信信托的第二单土地流转信托落地山东青州何官镇南小王村，该项目的模式与第一单不同。由农民自发形成土地股份合作社，中信信托为项目合作地引入先进企业、公司，将先进企业公司与合作社、农户联系起来。中信信托引入公司落实项目后，由引入的公司经营土地，公司把土地流转费用给中信信托，中信信托再按照合同兑付给土地合作社和农户。

　　相对于中信信托具有各地特点的模式，北京信托采用“土地合作社+专业合作社”的双合作社的典型设计，形成“财产权信托”和“资金信托”平行推进的双信托结构配置，信托利益包括“固定收益和浮动收益”两部分，使土地承包经营权流转的各方利益得到最大程度的保障。

　　此外，近期的中建投信托与江苏省镇江新区丁岗镇集体资产经营管理中心、浙江森禾种业股份有限公司签署三方框架协议，推出“中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托”所采取的模式也比较简单，丁岗镇集体资产经营管理中心将其持有的1750亩农村土地承包经营权以设立财产权信托的方式委托给中建投信托，中建投信托作为受托人将上述农地经营权出租给镇江森禾花卉园艺有限公司用于花卉种植。

　　虽然从第一只土地流传信托推出至今，已经过去一年时间，但土地流转信托的盈利期才刚刚开始，各种模式的优劣势还不明确。

　　格上理财研究员王燕娱表示，土地流转信托因其涉及因素太多，每一个产品都必须因“地”制宜，可复制性不高，难以形成标准化。另外，鉴于目前土地流转后的性质不变，流转土地不能作他用，在一定程度上将影响土地后期经营、利润水平等。因此。土地流转信托还有待研究发展，还有很长的路要走。