“金九”失色楼市入市项目数量降至冰点

　　进入楼市传统“金九”旺季，众多开发商纷纷加大推盘力度，为全年销售目标冲刺。不过目前“金九”销售情况却有些失色，令9月销售平添压力。业内预计，“金九”楼市销售仍难乐观，“银十”或将面临供应下滑的考验。继8月房价环比下降后，9月70个大中城市的房价同比增幅已面临由升转降的压力，房价走势或将迎来拐点。

　　8月房价连续下调

　　根据中原地产统计，8月70个大中城市新建住宅平均跌幅达到0.93%，二手房住宅平均跌幅达到0.8%。环比持续4个月下调，同比拐点也接近出现。目前新建住宅平均价格指数同比仅上涨0.54%，二手房住宅价格平均同比上涨0.11%。

　　可以看到，共有47个城市的新建商品住宅价格环比跌幅超过1%，其中杭州环比跌幅高达2.1%，创下历史纪录。一线城市跌幅也全面加速，北京环比下跌1.2%，上海广州环比下跌1.3%，深圳环比下跌1.1%。在二手房方面，70个大中城市中，有67个城市出现环比下降，而同比下降的城市数量也达到32个。

　　市场人士认为，由于此前爆发式的价格上涨已经透支需求，再加上部分城市过度的房地产投资，以及资金面紧张等因素叠加，使得房地产市场经历深度调整。9月70个大中城市新建住宅平均增幅或将出现同比负增长。

　　去库存已经成为当前房企面临的最大挑战。统计显示，8月商品房待售面积达到56160万平方米，这一数据自2012年4月以来已经连续29个月保持上涨。与2012年3月30122万平方米的低点相比，目前全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

　　“2014年楼市变化的速度远远超过了市场之前的预期。”中原地产首席分析师张大伟认为，在整体告别绝对短缺后，楼市已经进入白银时代。本轮市场的调整周期将起码延续到2015年年初。一二线城市在价格调整后，需求会继续入市，但三四线城市调整期可能更长。

　　9月销售成色不足

　　上海易居房地产研究院数据显示，9月1日-15日监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约431万平方米，环比下跌约6%。“金九”上半场成色较淡，或拖累9月整个行情。

　　统计显示，20个城市中，有11个城市出现了成交环比下跌，占比约六成。一二三线城市的新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-18%、-6%和18%。其中，一线城市8月份市场成交相对较好，但9月份市场动力不足。二线城市的行情与一线城市类似，虽然救市力度加大，但成交量反弹面临阻力。相比之下，三线城市在8月份同期行情并不好，但在9月上半场出现了较明显的反弹。

　　具体来看，东莞成交量环比增幅最大，达到58.7%。九江、贵阳、扬州等城市的成交量环比增幅也都在30%以上。北京、上海的成交量则分别环比下降了37.7%和10.7%。

　　“即使在目前的救市环境下，成交量的恢复依然是磕磕碰碰。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，未来一些地方政府或许会加大商业银行信贷投放力度和规模。但在一线城市的楼市政策没有松绑的情况下，开发商降价促销力度会加大。

　　在市场下行、销售承压的情况下，房企土地储备也明显谨慎起来。中原地产市场研究部数据显示，20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4-8月连续5个月不足200亿元，最近3个月更是在百亿元徘徊。9月1日-16日，20大房企拿地合计金额仅18.34亿元。前九月，20大标杆房企合计拿地金额为1873亿元，同比减少了49%。

　　“标杆房企不拿地，主要是因为去库存。但不拿地的举动对土地市场的影响越来越大，地方政府的财政压力也逐渐增加。”张大伟表示，部分城市的土地价格已经开始出现下调迹象，预计一二线城市的土地价格后续有望出现调整。

　　入市项目数量降至冰点

　　经历了前期大幅供应后，楼市10月的开盘数量正初露疲态。从北京市目前披露的10月开盘项目看，仅有22个项目计划入市销售。业内预计，由于销售压力，开发商在年底的价格战或更加激烈。

　　根据亚豪机构统计，10月北京商品住宅市场预计仅有22个入市入市销售，其中包括12个纯新盘以及10个老项目后期。在9月阶段性冲高之后，10月楼市项目开盘入市意愿降至年内冰点。

　　据了解，10月预计入市的项目中，有多个位于海淀区以及朝阳区的中高端项目，包括泛海国际、华润万橡府以及紫玉公馆等，其中华润万橡府预计售价高达65000元/平方米。此外还包括通泰国际公馆、住总万科金域华府、首开国风美唐朗观等刚需盘，以及部分商住类产品。

　　业内人士认为，北京调控新思路中除了“高端市场有调控之外”，“中端需求有支持”则重申将继续向符合购房资格家庭，特别是无房家庭提供自住房。自住型商品房入市使得部分客源重合的郊区刚需盘不得不通过降价争抢客源，这使得刚需类商品住宅项目面临巨大压力。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，在经历了将近四年的长期限购之后，今年以来全国各地纷纷传来限购放开的声音，目前依然坚持限购的仅剩7个城市。当前北京市场预期也开始发生转变，需求无法突破，供应方的压力不断加大，开发商需要制定相应价格策略加以应对，原本预计下半年入市的部分项目将不得不推迟入市，10月份将会出现短期供应断档。