李宇嘉：中介收费随行就市须先建基础秩序

　　如果房地产中介收费随行就市、市场调节，可以借助中介之间的竞争来降低中介服务费、利好消费者，这本来是个预料中的好事情。正是基于这种考虑，不久前的8月1日，天津关于 《进一步规范房地产中介服务收费通知》正式开始实施。但是，意想不到的是，放开让市场调节的结果却是“涨声一片”，天津的一些大型二手房中介公司纷纷将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%。为此，当地价格主管部门根据《反垄断法》，对涉嫌违法企业的价格行为展开摸底调查，并将依据调查结果进行处理。

　　目前来看，天津此次上调服务代理费的主要是占市场份额最大的三家中介。考虑到我们平时对于中介本来就没什么好的印象，中介服务涨价很容易给人以价格合谋或价格垄断的印象，以反垄断来讨伐也就不难理解。但是，情绪归情绪、猜想归猜想，理性地看待，市场经济条件下，价格涨或跌本来是一件很正常的事情，“到底是否属于价格垄断”的最终定性还是要当做一件严肃的事情来看待。

　　中介服务费高或低，关乎老百姓自身利益，毕竟2%也好、3%也罢，其绝对数额可能就是一个白领一年的收入。但关键是这个费用是否从适度的竞争中来，而并非是绝对数字的高低、一定时期内的涨跌幅度。表面上看，中介市场竞争非常激烈，甚至可以用惨烈来形容，但是在多数城市，少数几家大型中介占据市场绝对份额、店铺多、相互联网，规模优势明显，再加上买卖双方信息不对称，好的房源基本上控制在几家大型中介手中，买房者也一般比较信赖大中介，这就为少数中介控制市场、操纵价格提供了先天优势。

　　由此推理，中介服务费可能并不是从充分的竞争中产生。而且，我们也观察到，中介服务收费标准也并不完全顺应市场波动而波动。比如，近期二手房市场下滑明显，很多城市老百姓选择观望，但中介代理费用并没有因此而下调，有垄断价格的嫌疑。但与此同时，作为关系国计民生、与老百姓住房非常密切的房地产中介，其在缓解住房供求信息不对称、发布片区住房供求和价格的微观信息、解决老百姓住房问题、防范交易过程中的法律产权风险上发挥着非常重要的作用。

　　从这个角度看，在是否属于价格垄断定性方面，要本着社会本位的思想，不仅要保护一直以来被认为处于弱势地位的购房者利益，也要保护中介机构能够获得适度竞争下的合理利润、从业人员获得合理的工资，这是一个行业成熟应该具有的秩序和生态。中介服务拼的是辛苦工作、服务周到和细心，本身技术含量很低，从业准入门槛也就很低。因此，若实现想象中的完全市场竞争，中介服务的价格应该比目前要低。但评估价格高或低的时候，除了市场结构的因素外，还要考虑行业的成本特性。

　　中介服务行业都属于轻资产行业，也就没有违约时可置信的经济处罚，再加上准入门槛低，服务的质量和诚信很难保障。房地产中介最为典型，其成本包括店铺租赁成本、人工成本和代理服务成本等三个方面，且具有刚性和边际递减的特征，租赁成本和人工成本在逐年上涨（这与楼市行情关系不大），而只有实现代理服务的规模化，才能分摊这三方面的沉没成本，适度集中是必要的，而并非是完全竞争。

　　因此，即便完全竞争实现了降低中介服务价格的愿望，但由于成本刚性且边际递减，降价的同时也会导致单位成本增加、服务质量下降、欺诈等负面问题的出现。这就是为何每次楼市进入下调周期，中介都会大量关铺、人员大量退出行业，因为规模效应没有了，成本无法分摊而使得行业平均利润、平均工资低于其他行业，从业的相对优势不在了。同样，这也是为何即便楼市进入调整期，中介服务收费并不可能随着楼市下滑而同步调整，甚至还要涨价，只有这样才能支持沉没成本分摊。当然，这只是基本逻辑分析，具体的比较还要实证分析。但不管如何，笔者认为，不论是定性“是否属于价格垄断”这样的大事，还是在行业服务定价高低方面，都要谨慎而不能轻易地判断。为此，主管部门需要做两方面的工作：一方面，需要制定行业服务的标准，细化服务条款和每一个环节的收费标准；另一方面要对中介服务行业进行成本核算，这是基础。

　　具体来说，目前中介代理二手房买卖服务，涉及发布房源、看房、居间和买卖合同签订、办理赎楼抵押、担保和过户等等，流程清晰且固定，政府主管部门和行业协会应该将每一个环节服务的内容、服务的标准细化和量化，这样就能够理清行业服务的基本内容、服务的最低标准、收费的最低标准。在此基础上，通过摸清楚中介服务的成本核算，并将制定收费标准与行业平均利润和社会平均利润的比对结合起来，与行业平均工资和从业人员平均工资的比对结合起来，以此为基础才能判断行业定价是否合理、是否存在价格垄断或欺诈。

　　更重要的是，服务内容和收费标准明确了，就能够将“什么是好的服务”和“什么是坏的服务”区别开来，而消费者支付更高的价格时，也就能判断到底能否获得更好的服务质量。这样，消费者就愿意给能够提供更好服务的中介支付更高的服务价格，打破价格垄断和让市场来调节服务收费的目的。

　　再回到主题，天津发布《进一步规范房地产中介服务收费通知》，是为了贯彻实施今年6月份国家发改委和住建部联合发布 《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，目的是贯彻十八届三中全会简政放权和推进房地产行业市场深化。意图和目的是良好的，但由于市场基础秩序不具备，单方面推进市场化和政府放权必然带来无法避免的乱象。（作者李宇嘉，为深圳市房地产研究中心研究员）