时隔三年 杭州楼市限购令松绑

　　主城区140平方米以上放开限购，萧山区、余杭区全面解禁

　　时隔三年，杭州楼市限购令松绑

　　主城区140平方米以上放开限购，萧山区、余杭区全面解禁

　　杭州楼市取消限购令政策的脚步，在出与不出之间已经徘徊了好久，昨天，总算有了一个阶段性的结果。

　　昨天，由杭州市政府牵头的一场内部讨论会最终作出决定：杭州主城区140平方米以上(包含140平方米)放开限购，萧山区、余杭区限购全面解禁。

　　针对“双限”政策中的限购政策松绑，一些业内人士的意见是：利好是肯定的，但在限贷政策依旧的前提下，实行限购政策的松绑，利好程度或许是有限的。

　　消息

　　楼市库存压力大

　　限购令正式解禁

　　昨天傍晚6点30分左右，杭州市住保房管局官方微博发布消息：今年以来，杭州房地产市场总体平稳，但住房供求的区域性、结构性矛盾比较突出。经研究，报市政府同意，从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。

　　这条消息在杭州楼市有着标志性的意义，代表已经执行了三年多的楼市限购政策正式松绑，哪怕这次松绑是以区域性和结构性调整的方式。

　　截至本月，杭州市区(包含余杭、萧山)的可售商品房总量已超过13万套。而2013年杭州市区商品房成交总量为8.7万套，若以这一去化速度计算，消化目前的库存至少需要18个月。

　　而今年1-6月，杭州市区商品房成交量仅2.87万套，若以这样的去化速度计算，消化周期要超过27个月。住建部副部长齐骥对高库存的标准是“高于该城市单月销售量的12-15倍，即高过1年到1年半的销量”，若参照这一标准，杭州已远远超过“高库存”警戒线。

　　与之前已经取消或者放松限购的城市相比，杭州楼市的库存量压力可以说是有过之而无不及。据统计，济南取消限购之前的存销比是15个月，苏州楼市6月份的存销比也只有14.9个月。这样看来，库存量压力更大的杭州，似乎更加没有理由不调整限购政策。

　　观点

　　对市场是利好，影响将分化 (杭州双赢机构总经理章惠芳)

　　“利好是肯定的。”章惠芳认为，对目前的市场而言，不太可能出现明显的转折性的普涨行情，影响将是分化的。比如说，余杭、萧山一些满足刚性需求的房源可能成交量会出现上扬，主城区一些品质型改善需求房源可能成交会释放，“主城区140平方米以上取消限购，但不会所有的140平方米以上的房源情况都会好起来，只有一些品质、品牌、性价比都不错的才会好。”

　　她认为，如果说限购松绑之后对市场产生的利好是整体情况好转10%，那么有的楼盘可能会好转30%，而有的只有3%或5%，甚至可能是零。

　　成交量会上升，但幅度有限 (金都房产总裁吴忠泉)

　　金都房产总裁吴忠泉认为，“杭州要是取消限购，成交量会上来一些，但是幅度有限，因此不会引发市场反转。在此基础上，房价可能会温和上升，绝对不可能出现暴涨，毕竟现在的供应量那么大。”

　　他认为，接下来，一些高品质的“被松绑房源”可能迎来成交良机，金都在临平的夏宫项目北山大院组团正准备推出韩式精装住宅，希望在接下来的市场中以品质取胜。

　　主城区“140平方米”分界线有待商榷 (协安置业营销总监胡军辉)

　　胡军辉坦言，限购松绑的情况下，开发商更应该加大优惠力度卖房。“杭州作为准一线城市，限购松绑这个事情，政府也是谨慎又谨慎，出台的时间比较久，步子迈得比较稳，符合杭州在全国市场的影响力。”

　　他认为，限购松绑，比怎么松绑更为重要，当前楼市不稳定，信心不足，限购松绑传递了直接的信号，能平衡预期，稳定信心。

　　不过，对于主城区以140平方米为限购松绑的划分界线，他并不赞成。他认为限购松绑未必能带动140平方米以上的成交，反而是市场信心充足之后，能带动140平方米以下的房源成交，楼市是联动的，整个市场的成交量会慢慢有体现。

　　他认为，短期内，房价不会涨，仍然将保持稳定，开发商反而需要加大优惠力度，去实现以价换量。只有在政府、开发商和购房者三方作用下，才能促进成交量的反弹。而对于他们旗下协安紫郡140平方米以上的户型，他表示会结合政策面，加大优惠力度。

　　松绑政策来得太晚了 (浙报传媒地产研究院院长丁建刚)

　　昨晚，丁建刚发表了“迟到的松绑政策”的评论。

　　“呼之欲出却拖延了两个月的杭州市限购松绑政策，终于出台。这一次的市场低迷始于2013年四季度，市场骤然降温。杭州是中国房地产市场的高敏感城市，本轮市场调整的领跌城市，也是库存量极高的城市。与市场表现高敏感相左，松绑政策出台却一直拖延。”

　　“在这几个月中市场成交量和市场信心每况愈下。事实上已经失去了恢复市场信心的最好时机。始于二三线城市的市场低迷，迅速向一线城市蔓延。近两个月，固若金汤的一线城市成交量暴跌。由此可见，这次的市场骤然降温和每个城市的实际供需关系并没有太大联系，而一定有其内在自身的因素，更重要的是人们对市场的预期发生了重大改变。”

　　“今天的政策，已经太晚了。”丁建刚坦言，“时至今日，松绑政策尺度已经不重要，重要的是传递了一个政府的信号。今天的政策，虽然迟到，但不管怎么样，总算是给市场一些信心。这个信号会使一些犹豫徘徊的自住型购房者进入市场，市场的活跃度将会有所提高，但是在市场信心极度低迷的现阶段，松绑限购这样的单一措施，很难改变市场的走向。所以现在根本不需要担心引发房价上涨。甚至，不排除的可能是，市场仍然得不到恢复，后续还要继续追加救市措施。”

　　大户型松绑，无法有效去库存 (世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢)

　　马英枢则认为，首先，观望心态在短期内可能会出现波动，导致大户型销量短期小幅上涨，但不会持续很久。市场只是释放了前期被压制的需求，但需求自身并没有大幅增长，供过于求的主调没变。从市场供应目前以小户型刚需盘为主的情况看，大户型销量的增加不能有效解决库存问题。

　　其次，在目前“千方百计去库存”的基调下，不认为会有大量开发商会因为貌似的政策利好带来的价格“上涨”预期，而去提价销售。某种意义上讲，提价对部分项目来说无异于自杀。很多人认为解除限购能救市，能大量去库存，但库存量大却不是完全由于限购造成的，更大的原因在于我们的土地供应失去了理智。在继续遏制非理性投资和投机需求的大前提下，去库存会是一项相对的长期任务，取消限购只是敲响了开场锣鼓。而在这项长期任务下，期望价格大幅回涨也就不现实了。

　　松绑后一个月，是买房卖房好时机 (浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲)

　　昨天，丁浚哲在其微信发表了看法。他认为，取消限购前后一个月是买房的好时机，因为预计市场的折扣最低点就在这段时机出现，市场不会反转，但是最低点可能就在此时；同时，取消限购的前后一个月也是卖房的好时机，尤其是那些既不出租也不出售的房子。“房子的投资属性此轮基本剥夺完毕，要想靠房子上涨大幅升值不大会了啊。”

　　他还建议开发商，千万不要搞错政策和预期，踩错步伐，因为“未来要继续以价换量才是主流，刚需是王道”。

　　■链接

　　杭州限购政策回放

　　2011年2月28日，杭州市人民政府发文规定：暂定在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。