增速放缓调整加快 房地产业未来将现三大分化

　　房地产上半年整体偏弱的宏观数据让市场对于楼市未来走向有了各种声音。日前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，楼市政策不能简单地“一刀切”，房地产市场未来可能会呈现出“增速放缓、区域分化、有涨有跌”的三大“新常态”。专家表示，要因地制宜地引导房地产政策，减少行政手段的负面干预，避免盲目的政策变动造成市场风险的加剧。

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　　下半年数据有望转好

　　“目前，房屋新开工面积和房地产开发企业到位资金两个数据都处于历史低位，显示楼市确实在经历调整，但还不至于崩盘那么悲观。”在秦虹看来，下半年楼市表现会比上半年好，一方面是由于下半年货币环境可能会好于上半年；另一方面则是由于开发商可能会采取“以价换量”的促销措施，价格的让步能够激活需求，拉动市场。

　　此外，上半年楼市遇冷也与2013年的市场火爆脱不开关系，大量购房需求被提前集中释放后，市场供需状况进入到阶段性调整时期。“去年上半年的增长高，所以今年上半年的增长就慢下来了。而去年下半年的增长没那么高，那么，下半年的增长反而就有机会。”秦虹分析称。

　　“虽然上半年房地产投资增幅出现下滑，但中央对棚户区投资、保障房的投资陆续到位，下半年将显现效果，房地产投资有望回升，房地产对经济的所谓拖累其实是非常小的。”21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰表示。

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　　行业将现加剧洗牌潮

　　成交萎缩、库存积压，随着房价下跌的城市成为占据70个大中城市主流，曾经“遍地黄金”的房地产企业也将迎来行业洗牌，市场越来越强有力的淘汰效应将让实力较弱的中小房地产开发商面临“严冬”。专家表示，中国8万多家房企中会有很多将在未来一段房价下跌、产业洗牌当中由于资金链断裂而倒下去，但也有品牌企业会生存下来并且做得更好。

　　“实际上现在房地产市场内在的矛盾已经暴露出来了，楼市进入到阶段性的调整过程当中，在这个过程里行业必然会出现一系列的变化。”中国房地产学会副会长陈国强对本报记者表示。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，持续攀升的库存使得企业因资金成本、现金流压力等因素而进一步加剧竞争，房地产企业的财务和经营能力将继续接受考验，盈利状况也将出现明显分化，一二线城市的市场价格调整在所难免，三四线城市的一次大洗牌也即将到来。

　　“以万科、保利、中海、绿地、万达、恒大、碧桂园为首的7家千亿寡头房企中，只有3家年度销售目标完成率达到50%以上。从同比数据看，有近20家房企业绩同比下降，这也是数年来首次出现，其他大部分企业的涨幅放缓。”张大伟分析称，从长远来看，经历了10年的高速发展后的房地产行业已经处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。因此当面对内外宏观经济的不确定环境，2014年可能将是对透支式爆发的2013年的再次回调，而这次调整将何时达至新的均衡，回归市场的理性状态，将更多地依赖来自于市场主动的自我修复和平衡的力量。

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　　限购全面放开尚需时日

　　在低迷的市场环境下，越来越多的城市传来取消限购的声音。对此，秦虹表示，近两年来，国内楼市确实出现了局部地区的供应增速快于销售的速度，在此前限购的49个城市里，这些供过于求的城市再坚持限购的意义就不大了。“但是，我个人坚决反对一些人口净流入、公共服务、就业机会好的中心城市没有底线、没有条件地放松限购。因为这类城市的政策变动，可能会带来一些风险，是一定要慎重的。”秦虹强调。

　　“限购政策是否仍有存在的必要，必须要回到当初为什么会出台限购的原因上。可以说，这么多年对于一些重点城市而言，限购政策的实施确实抑制了投机需求，在全国大范围内实现了市场需求转回自住型。当然，过于简单化、一刀切的手段肯定也有硬伤。限购本身是最典型的行政手段，如何退出必须要结合目前房地产市场的现状，分类调控，因地制宜，避免行政手段对市场带来过度的负面干预。”陈国强说。

　　申银万国证券研究所市场研究部桂浩明表示，“我们市场容易出现一种情况，就是追涨不追跌。限购本身就是非市场的行为，只能是短期的，所以早晚要放。那么当房地产市场放开，人们不着急买房之后，上涨预期是否仍然存在就存疑了。从目前而言，真正的实质性放松限购的地方还比较少。”