□深圳市房地产研究中心 李宇嘉
近期一份来自西南财经大学的研究报告引起争议。该报告指出，目前我国的住房空置率高达22.4%。这个异常显眼的数据对于当下楼市来说意义非凡。当下楼市最缺乏的就是数据，甚至是连房价统计、住房自有率和房价收入比这些基本的指标，数据披露上都没有统一可靠的参照。来自学术机构的这个数据，尽管准确程度仍需商榷，但作为目前如此重要但空白的领域，这一数据具有极大的参考意义。
高空置率意味着三个问题：资源(住房和金融)浪费、金融风险突出、楼市大周期下行加速。据中金公司统计，我国城镇户均住房套数从2008年的0.74套上升到2013年的1.0-1.1套，意味着我国完全告别住房短缺。另外，各机构披露的我国城镇户籍人口住房自有率在90%左右，也能佐证这一观点。
近几年，城镇年均新增住房供应在1200万套，包括700万套左右的商品住房，以及500万套保障性住房以及其他住房(小产权房、军产房等)。而城镇年均新增人口2000万，大约在700万户左右，再考虑到城区拆迁需求，似乎新增住房供应与新增需求基本平衡。但事实上，若扣除不具有购房能力的700-1000万农民工、城镇范围扩大的原农民有房户，近年来年均新增有效需求套数远低于1200万套。
因此，过去几年我国住房供给大于住房需求是一个确定的事实。根据瑞银的统计，过去10年超出自住需求范畴而销售的住房在5000万套左右，基本上满足原户籍有房户的改善性需求和投资需求。这是导致住房空置率在近几年攀升的主要原因。笔者在很多三四线城市调研发现，这里的户籍人口很多都拥有两套以上住房，而当地租赁市场又不发达，住房空置在这些城市是常见的现象，空城、鬼城也大多诞生在这些城市。这与西南财经大学披露的三线城市空置率最高(23.2%)是一致的。另外，大城市作为资源、产业集中高地，就业机会多，生活丰富且多样，自然是高收入群体、高学历群体集中的地方，这部分人群多买几套房是正常的现象，一部分用于市场出租，也有很多人不依赖租金，空置也是正常的。
过去10年，住房供应在城市空间上表现为从中心城区向外围扩展。越是城市中心区的住房，交通、教育和医疗等公共配套越完善；外围则由于住房供应先行，公共配套建设滞后，培育至成熟也需要时间。因此，空置率高自然就意味着住房及公共配套资源的极大浪费。特别是，过去几年，投资需求往往会选择房价上涨潜力大、配套完善、易出手的优质区域来购房，公共资源浪费很明显。
另外，住房贷款无法通过贷款证券化或出售流动起来，存量个人房贷资金无法盘活。去年以来，住房贷款供应越来越紧张，空置住房若占用贷款资源，则必然挤占自住型住房对贷款资源的需求，住房金融资源浪费严重。
由于我国个人住房贷款杠杆率比较低，基本上不存在零首付情况，再加上我国居民没有“弃房违约”的传统，因此微观住房金融风险比较低。但是，高空置率意味着全社会的资金大量投向了房地产，宏观金融风险不容忽视。特别是，以物业抵押来获得贷款(包括土地储备贷款、房企开发贷款、个人住房抵押贷款、物业抵押消费及创业贷款等)是银行贷款发放基本规律，这部分贷款占银行存量贷款的40%-50%。可以推断，在空置率居高不下的情况下，2013年住房在建面积是住房竣工面积的6倍，后续供应还会源源不断地增加，可能会导致未来房价和地价循环下跌。抵押物价值下跌，银行就要追加坏账拨备，楼市对宏观金融风险的冲击就可能会显现。
如果存量住房空置率过高是现实，对于后续有效需求规模的估计要谨慎。在高空置率下，无论是改善需求空间，还是拆迁需求空间，抑或城镇化创造的新增需求空间，都不能高估。高空置率一旦成立，意味着我国楼市大周期下行的通道已经打开，而行业周期下行的速度可能还会超出预期。
如何解决高空置率折射出的楼市三大问题？首先，加快推进不动产统一登记和住房信息联网，在此基础上推进房地产税制改革进程，根据公共资源占用多寡，全面开征针对存量住房的房产税，倒逼空置住房入市，或者出售或者出租，降低住房空置造成的资源浪费和公共资源无效占用；其次，加快推进存量住房抵押贷款证券化工作，引入国内和国外、社会和市场等各类投资者，分散集中在商业银行的风险。同时，尽快建立地方政府“自主发债—自主偿还”的投融资机制，降低对于土地财政的依赖，从源头上降低银行风险集中度和政府隐性担保对于全社会资金的吸附；最后，加快推进户籍制度、城市公共服务各区域均等化、社会保障覆盖非户籍人口等方面的改革，以改革红利来创造新增有效住房需求。
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