南京256亿地块遭肢解 昔日“地王”何去何从？

　　6月3日，南京256亿地王遭肢解的消息一经传出，“昔日的‘地王’们该如何应对本轮南京楼市风波”这一话题再次引发了人们的热议。曾经斥巨资拿地期待高价入市，可面对如今惨淡的楼市，“地王”开发商将何去何从：是推迟开盘、抢跑加推回笼资金还是干脆将土地转手？与此同时，近日南京地块的纷纷流拍显示出近期的“惨淡”楼市也让开发商对于地王的兴趣渐淡，少有人再敢沾手高价地这块“烫手山芋”。

　　楼面价过高 地王入市坎坷

　　去年南京楼市的利好使得大量开发商不惜高价买地，自2013年至2014年5月，南京楼市共有约23幅高价地尚未入市。这其中有不少在今年年初时称将于年内上市，但迟迟未能与市场见面。而随着如今楼市的转向，这些还在酝酿的高价地将更加难以面对上市的坎坷路。

　　对于去年高价地频生的城北、河西与江宁板块来说，今年不少开发商想要“高价入市”必然压力很大。而且高地价意味着高房价，伴随市场的转淡，购房者对房价预期已经开始滑落。地王若在此时高价上市，极大可能遭遇购房者的不买账。但低价卖出又无法保证利润，因此延迟开盘成了不少地王当下的无奈之选。

　　“烫手山芋”频现江北和江宁

　　据统计，南京尚未入市的高价地主要集中于城北、河西与江宁板块，特别是城北与河西板块还存在着不少楼面地价接近周边区域销售均价的“压力山大”地。

　　在南京某商业地产网站的一项统计中，其将楼面地价与周边区域均价之比称为该地块的“痛苦指数”。且不论这一计算方法是否科学，至少可以通过这样的统计方式来试图了解昔日地王的生存情况。

　　按照此计算方法，南京城北板块囤积了6块“痛苦指数”超过50%的“烫手山芋”，其中恒大翡翠华庭(楼面地价15408元/㎡，周边区域均价18000元/㎡)、中电颐和家园5期(楼面地价15420元/㎡，周边区域均价18000元/㎡)的“痛苦指数”达86%，鑫和滨江商住地(楼面地价13828元/㎡，周边区域均价18000元/㎡)也达到了77%。

　　此外，江宁板块的爱涛G13地块楼面地价与周边区域均价之比则高达到了72%，弘扬上院和前述地块相较之下略低，但也有56%。

　　开发商：“苦熬”延迟入市还是平价抢跑推盘

　　面对青奥停工以及冲年中业绩的压力，大量南京开发商在逆市抢跑推盘，而在这些抢跑族里，也有不少昔日地王的身影，甚至有开发商打出“亏本卖”的旗号。

　　据了解，曾经的高价地开发商往往有苦熬到行情好的时候再入市、以平价抢跑推盘、转让“烫手山芋”等几种方式。而如今南京的地王们，由于区块的不同，或将各自采取不同的策略。

　　城北地块由于去年高价地频生，多数高价地的楼面地价甚至已经接近在售价格。不少开发商都持观望态度，上市时间悬而未决，或在等待青奥之后再入市。

　　河西板块的开发商则较多的选择急推中小户型楼盘，加快开发商资金回笼，推盘的原因或在于河西区块的中小户型市场需求较大。

　　而江宁板块则面临开发商希望高价推盘，但在如今江宁部门板块房价松动的状况下，购房者似乎并不愿意为地王的高价房买单。在这场“地王”开放商与购房者的博弈中，开发商的品牌与质量、政府的政策将直接关系到此区块能否打破僵局。

　　专家意见：提升品质 平价跑量

　　对于地王是否该“放下身段”，南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，如果市场发生转变，地王盘原有定位不被市场接受，那么这些地王盘或应顺应市场，做出相应的产品、定位或营销调整，作出有差异化、符合大众需求的产品。而对急于资金回笼的开发商，也可选择打亲民牌，平价跑量。

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华则表示，市场应该是房价决定地价，而非地价决定房价。“去年拿了高价地的企业，越往后出路越简单，要么退地，要么申请提高容积率，摊小楼面价格。但是在高价地受到市场打击后，开发商未来拿地也会更趋理性。”(苏欣)