进入5月,楼市行情急转直下,多个城市商品住宅成交量价齐跌,包括行业龙头万科在内的一些房企也在提示楼市风险。加上少数“熬不住”的二三线城市,接二连三地被曝出台放松调控的新政,仿佛喊了多年的“狼来了”——中国内地楼市“拐点”已然来了。
“新华视点”记者调查发现,当下楼市确已呈分化态势,各地冷热不均,风险固不可忽视,危机亦不宜放大。从长远来看,以长效机制来取代限购、限贷等硬性措施乃大势所趋,但眼下,地方政府若因为降价而“救市”,让开发商心头一热,却易让老百姓心头一凉。
“短周期调整”之势确立 “救市”措施悄然出台
从5月1日起,购买商品住房可享受政府契税补贴、购买第二套住房部分首付降至四成、外地居民购房可迁入户籍——尽管三线城市,安徽省铜陵市政府出台的楼市新政,还是引起市场大哗,被认为是第一个“裸奔救市”。
事实上,4月以来,南宁、无锡、天津等地纷纷传出出台楼市新政,通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段,为楼市调控政策“松绑”。
与此同时,杭州、常州、无锡等部分城市楼盘率先降价,甚至部分一线城市也出现降价促销项目。市场观望气氛加重,购房者意愿急速下降。
一些机构的统计数据也显示,4月份重点城市中超过六成成交量环比下跌,北京、大连等市成交量跌幅达到三成以上;同比成交量下跌的城市更是占到绝大多数。刚刚过去的五一假期,绝大部分一二线楼市成交惨淡。54个重点城市五一期间合计签约住宅9887套,同比下调32.5%,其中一线城市下调40%,二线城市下调35%。
而直接将看空楼市推上“巅峰”的是网上流传的一篇万科执行副总裁毛大庆内部交流发言稿。尽管万科方面随后对“新华视点”记者再三声明这是非公开场合的风险提示,不是万科看空行业,但仍引起连锁反应,5月5日沪深两市地产股普遍下挫。
“无风不起浪!”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,市场看空的预期并不是没有依据,从销售数据及市场预期来看,国内楼市成交回调之势已经确立。但楼市降温并不等于房价一定会出现总体下跌,或者跌幅比较大的现象,它是一个区域分化、项目分化的趋势。市场现在还不是“崩盘”的节奏,中国的宏观经济、货币政策、商品住房市场的供求情况,都决定了目前楼市是一个短周期调整,从商品住宅市场的存货量和消化速度来看,预计一年半时间基本上可以接近底部。
市场分化加剧 “崩盘”言之过激
每一次房价和成交量的波动,都会引起市场的热议,一些业内人士和专家也都会抛出多空两方面的观点。此次楼市出现回调之势,同样再次引出“崩盘”和“入冬”论,甚至有境外媒体称“已经听到了冰山碎裂的咔嚓声”。
“新华视点”记者调查发现,业内主流观点坚持认为内地楼市仍然处于可控、可为的态势,业界的主流做法亦与“楼市雪崩”论相去甚远。
就在市场传出北京五一假期新房成交创7年新低的当口,6日,复地集团分别以6.3%和18.3%的溢价率,竞得通州区运河核心区两宗多功能地块。值得注意的是,为取得地块,复地分别经过11轮和49轮竞价方才获得。激烈的竞争,仍然反映出开发商的另一种预期。
万科总裁郁亮认为,楼市以前是黄金时代,现在是白银时代,轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去,但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束,中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。无论是拆除重建,还是进行功能改造,都会给这个行业带来很多的机会。
绿地集团董事长张玉良也认为,楼市“崩盘”论言之过激,目前全国市场出现了明显地分化,一线城市还是持乐观态度,刚需旺盛,降价空间不大。部分三四线城市降价压力较大,有可能引发连锁反应,部分房企会因房价和地价下跌引发系统性风险。但并不能由此认为整个楼市“入冬”。
上海历来是全国楼市的风向标。上海市住房保障与房屋管理局局长刘海生日前也表示,房价受供求关系、土地价格、货币政策、市场预期等诸多因素影响,目前并没有“入冬”的迹象。去年上海房价上涨较快,但去年下半年到目前,房价环比涨幅逐渐收窄,说明上海房价走势正趋于平缓。同样,由于去年成交量较大,今年前几个月同比有所下降,应是回归到了正常状态。
财政部财政科学研究所所长贾康指出,楼市崩溃说危言耸听。不能因为现在一些具体的下调案例,就说房价会普遍“大跳水”,出现断崖式的崩盘局面。正常的市场是要允许价格波动的,应该体现出一定的市场风险。此前,房地产市场一直是个单边市,现在出现市场分化,正好是一个矫正的契机。
“松绑救市”当三思慎行 市场机制应发挥作用
不过,眼下铜陵、南宁、无锡、天津滨海新区等地或放松调控,或采取部分刺激举措的行为,仍是高度敏感,备受关注,且无一例外地被市场解读为“救市”信号。
专家认为,政府放松对市场的管制,本身无可厚非,从楼市调控的长效机制来看,也是让市场在资源配置中发挥决定性作用,但是,如果纯粹为了“救市”而出台刺激政策,则大可不必,也有悖于楼市调控的初衷。
杨红旭认为,部分地方政府依据以前的惯性思维,在微观领域直接干预房价的定价权,这种做法值得商榷。目前楼市处于形势高位,正在慢慢下行,明年或是一个探底的过程,经过一、两年的去库存,市场供求关系将由目前的供大于求慢慢转变成供求平衡,这是一个市场再平衡的过程。政府更应该维护市场的稳健运行,而不是看到降价就急于“救市”,甚至干涉开发商的定价行为。
中国房地产业协会副会长朱中一在接受记者采访时表示,考虑到房地产一头连着经济,一头连着民生,既要防止在稳增长中对房地产的过度依赖,又要防止房地产较快下滑对经济的伤害。尽管当前房地产的增速放缓在情理之中,但市场的观望情绪增加,部分居民买涨不买跌的心态明显,所以,要在保持定力的同时,密切关注市场的变化,在调控的方式、节奏上做适当的预调和微调,防止房地产风险的积累。结合长效机制的建立,包括房地产税立法、不动产登记、户籍制度改革等,更好地发挥市场的作用。
贾康认为,目前所有的迹象合在一起,不必刻意针对房价去强调调控。应当强调,在市场出现分化后,地方政府应该相机抉择,让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。再跟上中长期制度建设,应能有效防止超出正常幅度的强烈大反弹。
业内人士指出,楼市已呈分化态势,各地冷热不均,不宜放大危机,也不应忽视风险。作为市场主体,开发商无论涨价,还是降价,都属于自主的商业经营行为,这正是让市场对资源配置起决定性作用的体现。从长远来看,以长效机制来取代限购、限贷等硬性措施是大势所趋,一些地方政府选择“救市”,应当三思慎行。
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