中国经济网北京5月6日讯（记者 郭晓伟）年初，斥资73.1亿在北京连夺三地块，拉开了远洋地产重回一线城市的大幕。远洋地产总裁李明也说，年初土地市场时机不错，价格也合理，接下来会继续关注北京市场。不难看出，从曾经北京房产市场的销售主力，到走出北京布局全国，再到此次转身，李明的战略调整恰是对远洋2010年以来快速扩张的“自我修正”。
近日，远洋地产总裁李明表示，400亿元将是远洋地产今年冲刺的销售目标。另外，李明坦言，远洋地产滞销(拿到销售许可一年以上)货值超百亿元，未来公司或将从区域布局和经营方向上进行调整。
面对超百亿的滞销货值，“今年周转率提高将成为远洋最亮眼的业绩，远洋今年计划把周转速度提速1/3，周转率将从23%左右提高到30%。”李明说。
“远洋经营商业地产中，以投入为主的现状，截至目前仍未改变。机会成本过高，投资回报率还是问号。此外，在养老地产引领者这一角色的争夺中，远洋显然占了上风。但是，由于中国养老现状和养老理念的固化，远洋能否跑赢这场比赛，悬念还有很多。”就李明的策略，一位业内人士这样表示。
带着疑问，中国经济网记者多次致电远洋战略发展部相关负责人，对方电话一直无人接听。
百亿滞销从何而来？
众所周知，远洋曾经是北京地产界的老大。
自2009年开始，远洋地产产品线开始向高端转型。仅在2009至2010年，远洋地产便拿下多个地王。然而，这些地王项目的销售却让远洋大跌眼镜。
此前，有记者调查发现，北京亦庄新城的地王项目“远洋天著”上市后，成交价仅仅为拟售均价的一半左右。此外，成交量也是差强人意。
就此，有分析人士表示，“定位的问题使得销售出现问题，天著项目地块太贵，但是其所在区域不是传统的高端住宅区，市场不认可，只能等待市场成熟。加之项目所用材料比较好，因此在价格下调上难有空间。”
随着杭州、常州等地区房价下跌以及多地区房价停止上涨，房企对“存货”的价值判断也在悄然改变，以往存货意味着升值，而今后存货可能意味着贬值。降价处理还是压货待售？这成了战略失误给远洋带来的新难题。
此外，出走北京之后的扩张也逐渐成为远洋的痛点。统计发现，截至2013年年底，远洋集团在全国19个城市共开发房地产项目80个，其中可售项目43个，主要分布在北京及环渤海地区、华南、东北及长江流域，其中包括太原和鄂尔多斯这样的三线城市。
“北上广这种一线城市一流房企的日子都不好过了，就不用说二三线城市了。今年初，远洋急刹车、猛回头补位北京市场，是个明智的选择。当前，远洋前期出走北京布局全国的伴生品就是二三线城市的销售压力。”一位业内人士分析道。
远洋滞销的“罪魁祸首”是决策失误还是快速扩张，的确很难界定。
不久前，李明给出了具体答案。“远洋滞销货值超百亿，我们会从布局和经营方面作出调整。”李明在一次接受采访时表示。
提高周转率成良药？
“远洋滞销货值大概有100亿元，这100亿元中有两种情况，一种是我们自己存下来不去销售的，或者还有部分和销售没关系的，大概有30%，其他是因为市场、价格或者产品本身等问题导致的。”关于滞销的原因，黎明这样解释。
李明曾多次这样表示，在土地成本日益趋高，发展商毛利率呈下降趋势的市场环境下，加快周转是企业提高核心竞争力的必然选择，今年我们的目标是要将周转率提高1/3，从目前的23%左右提高到30%。
翻阅《远洋地产2013年报》，不难发现，李明在公告中就曾表示，面对新形势、新变化，集团将“深挖成本潜力、优化核心收益、夯实业务基础”，“根据市场形势拓展营销手段、调节销售节奏并灵活定价，提高销售去化率，不断提升资产周转率。”
显然，在李明看来，提高周转率成了解决问题的良药。
同样，进入2014年以来，为了提高周转速度，不少房企都采取了“降价走量”的策略。此前，远洋的相关负责人也表示，远洋地产将考虑对2012年以前，销售周期较长的个别项目的现房资源以及尾盘项目进行促销，但优惠幅度不超过单套房屋总价的5%。
4月10日，远洋地产发布的月报显示，今年3月实现协议销售额约20.7亿元,协议销售均价为每平方米约12600元，即按月下跌10%。此外，远洋一季度合计销售额为66亿，完成全年目标16.5%。
养老地产是关键
在谈到如何解决远洋百亿滞销问题时，“房地产金融作为远洋宝贵的轻资产，将是远洋在未来几年一个重要的发展方向。未来，远洋轻资产和以商业地产为主的重资产加起来要占盈利水平的2/3，住宅开发在营业收入中还会再占50%以上，但更多是起到搭建平台、专业融资的功能。”李明坦言。
可以看出，李明对此次远洋的应对方案还是比较满意。
“一线城市房产市场的竞争会越来越激烈。紧急回归一线的远洋，能够适应这种环境，还是个问题。另外，大项目的运作需要资金额度大。虽然大股东中国人寿和南丰集团的增持，给远洋更粗的底气，但实际效果还需要市场检验。”一位北京的分析人士表示。
此外，该分析人士还特意提到远洋的养老地产项目。
据悉，养老地产正成为国内房地产市场上最诱人的概念之一。统计数据显示，目前已有超过20%的品牌房企试水养老地产。
“近两年来，很多地产商纷纷抢占养老地产市场。远洋的养老地产与每股公司的合作，理论上问题不大。海外成熟的体系就是保险加运营，但这种方式在中国则显得有些超前。另外，养老地产并不是运营模式的简单复制。”该人士还表示，养老地产的投入大，回报周期较长，这也许会拖累远洋资金整体周转率。
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