一线中心城市房价下跌还遥不可及

　　尽管从理论上讲，中国的房价确实高得离谱，无论是从房价收入比还是潜在的流动性泡沫论，在理论上都是合理的。但是，国家统计局的最新消息显示，3月份全国70个大中城市中，价格下降的城市只有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个，同比价格变动中，最高涨幅为15.5%。

　　一边是媒体到处曝光 “鬼城”、崩盘、降价；一边是官方的统计数据又显示房价继续上涨，这是什么原因？

　　在中国谈房价，有几个因素是绕不开的。我们可以看看地价 （刚性成本）、人口聚集 （刚性需求）、流动性（供求关系）三大因素。

　　首先是土地价格。今年一季度，全国财政收入3.50万亿元，同比增长9.3%，增幅逐月回落，财政部称财政收入增速放缓的主要原因是工业生产、消费、投资、企业利润等与财政收入增长密切相关的指标增幅均有不同程度的回落。有意思的是，在这些因素拉后腿的同时，一季度国有土地使用权出让收入却达到1.08万亿元，同比增长40.3%， “卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。注意，这是在所谓的房地产市场极端不景气，房价陷入滞涨情况下发生的事情， “卖地”依旧是各级地方政府的主要收入来源。在这种情况下，地价降低的可能性微乎其微，而地价与房价的关系就是面粉与面包的关系，刚性成本在那支撑着，面粉贵了，面包岂可能便宜？

　　其次是人口聚集的因素。我们可以看到，但凡出现 “鬼城”或者大降价传闻的城市，都并非所谓的中心城市，即使像杭州、温州，也属于前期房价炒高得离谱的城市，北京、上海和广州、深圳这些中心城市的房价是受人口聚集因素支撑的，怎么可能下降？别说北京，就是保定这样的二线城市，在京津冀一体化概念提出后，房价立马翻倍涨，什么原因？就是因为人口重新聚集的因素。现在，各大中心城市都要建城市群、新型城镇化也如火如荼，这样会形成新的人口聚集，未来10年城市人口将逐渐达到总计10亿，其中50%以上进入特大型城市群，30%左右进入二线中心城市，其余20%分布在若干中小城镇。在这种趋势下，大型中心和一线城市的房价将伴随着人口的不断密集聚集而水涨船高。

　　三是流动性因素。116万亿人民币的M2是个什么概念，随便放到哪个国家都会拉高资产价格，如果它不进入房地产市场，就会在其它资产市场游荡，甚至引发恶性通货膨胀，市场经济的规律就是如此。只不过在中国，这个流动性比较眷顾房地产，因为中国人天生固有的习惯就是先安家再立业，现在年轻人没房子结婚都困难，因此每家人只要有一定的闲钱，都会先置业。很多经济学家看不懂中国的房地产市场，因为在任何一个市场经济发达的国家，M2都不可能只在房地产里游荡，股市、债市、收藏等都可能吸纳很多流动性，但惟独在中国，这些地方都无法吸引大量流动性，原因也简单，制度不完善赚不了钱，傻子才会来。钱都去房地产市场了，将改变原本单纯的供求关系，简单说就是房屋变成投资品且能赚钱，这就是中国房价持续上涨又吸引资金源源不断的根本原因。

　　以上三因素不发生逆转性变化，房价下跌就是空谈。