本报微信公众号“点兵点将点ASir”的微友郝女士前两天抛过来一个问题，关于学区房的。
大致意思是这样的，郝女士的父母住的是学区房，郝女士的儿子要读书，二老为了外孙着想，同意把房产过户到郝女士夫妇名下。这样一来，郝女士的儿子就可以成为一表生。
郝女士的问题是，房产过户有三种方式，继承、赠予和买卖，不晓得哪种方式最划算。
这个问题，不少为学区操心的家长都想问。我们请ASir精英律师团知名房产律师戴和平（浙联律师事务所主任律师）来帮忙做这道“算术题”。
一、继承方式，最省钱，但是受限条件挺多。
继承从费用上来算，只有两部分：一是公证费，二是到房管局去办理过户登记的工本费。两笔费用加起来也不过数千元。
目前各地公证收费标准不一样，杭州的公证费用是按照房产的面积算，每平方为30元。如果一套90平方米的房产，那么公证费就是30×90=2700元。
房产继承分两种，一是法定继承，二是遗嘱继承。法定继承也就是说，父母只有郝女士一个女儿，那么去世后房产自然继承给郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹，那么父母需要立遗嘱明确房产由郝女士继承，或者其他兄弟姐妹去公证放弃自己的继承权，统统让给郝女士一人。
写到这里，很多人就知道了，“继承”需要遗产人死后才能进行过户。
所以，郝女士目前的情况不适用继承。
二、赠予方式，相比继承方式多加一个契税。
要缴纳契税3%+公证费+过户登记费。只是有一点值得注意，以继承和赠予两种方式取得房产，如果今后要交易的话，费用就比较高了。因为相当于你之前得到房产为零成本，那么当你将房产出售时，涉及的个人所得税会比较高。
如果这套学区房价值100万元，那么要征收20%的个税，也就是20万元。
三、买卖过户，可能涉及到的费用有营业税+个税+契税+公证费+过户登记费。
这里也分几种情形。
情形一：如果这套房产是老人唯一的房产，小于90平方米（属于普通住宅），距离上次交易满5年，那么，营业税免征，契税1.5%，个税免征。
也就是说，如果是老人的唯一房产且小于90平方米，那么买卖过户的方式比赠予方式的费用还要省。
情形二：如果这套房产大于90平方米（属于非普通住宅），契税要3%，个税为差额部分的20%（比如以前这套房产两老是房改房20万元买下，现在市值100万元，那么差额就是80万元，个税为16万元）；而营业税，满5年免征收；不满5年，营业税将近6%。
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