银行夹层融资明股实债 机构地产融资链条变阵

　　[编者按]银行风向的改变，将重构各机构地产融资链条。在银行渐次退出之后，券商直投、基金子公司、信托、PE，谁将会接盘？这或许取决于它们与房地产商的博弈以及各自的投资逻辑。

　　一旦转向，谁来接盘？

　　连日来，兴业银行（601166.SH）暂停办理房地产夹层融资，以及房地产供应链金融业务的消息，引发市场对房地产金融风险的担忧。

　　此前房地产行业持续上行，一直是各类机构最重要的“较低风险”业务标的。而一旦银行紧缩情绪蔓延，将影响到整个投融资服务机构链条。除了银行之外，券商资管、基金子公司，亦或者信托公司、PE等，都将面临一次重新选择。

　　“应该只是短期现象。”同一天，21世纪经济报道致电多位信托业内人士，其中不少对于兴业暂停地产夹层融资，对信托业的影响三缄其口。

　　但事实上，不同机构投资逻辑的博弈已渐次上演。

　　重估房地产金融链条影响

　　24日晚间，兴业银行的澄清公告，实际上验证了市场的部分猜想。

　　其公告称，春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。其称，停办了占比极小的房地产夹层融资业务，但对经营无实质性影响。

　　业内人士认为，兴业银行历来以房地产和地方政府相关融资著称，同时也一直扮演同业风向标，此举可能意味着后续银行业将整体回调房地产行业的风险偏好。

　　市场的担心正是来自于这种示范效应。银行担忧一旦升级，可能会加剧房地产融资的紧张局面。

　　按中金报告，截至2013年上半年末，兴业银行表内外房地产、地方政府相关融资分别约为0.50万亿、0.71万亿，占其总资产的比例为34%，为上市银行中最高。其调研发现，兴业从2013年年中以来就开始显著降低对房地产行业的风险偏好。

　　某上市开发商高管也证实了这一说法，“兴业做的房地产贷款量一直比较大，走理财信托的这一块的规模很大，收缩的应是这一块”。

　　在这种背景下，不同的逻辑交锋迅速在各类机构内部蔓延，不过多数是基于房地产市场不会出现大规模的系统性风险。

　　“房地产开发贷款对银行来讲是风险最小、利率最高的业务，开发贷都会上浮30%，同时个人贷款几乎毫无风险”。上述上市房企高管对兴业银行的举动也是出乎意料。

　　不过北京某信托公司发展研究部总经理认为，兴业银行此举可能只是短期行为，并不意味着银行整体风险转变。

　　而一位曾经就职于兴业银行总行从事非标投资人士猜测，此举可能源自兴业高层领导控制风险的考虑。若此属实，或意味着兴业即将在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策，仍会限制房地产的表外非标准化债权资产增长。

　　机构担忧升级背后，意味着原有资金退出冲动加大。而各类机构对于楼市的风险评价，也成为未来市场转变的关键。

　　机构博弈风险梯队

　　仅以信托为例，按中信证券（600030.SH）发布的一份研报，2014年至少将有近2500亿元的地产集合信托到期兑付，在万亿规模的到期兑付集合信托中，占25%左右。

　　相比而言，信托业单一资金信托的存量规模约是集合信托的2.8倍，到期的地产类单一信托规模数据可能大于这一数字。

　　仅以兴业银行叫停的夹层融资为例，即多为银行委托信托公司，向项目公司进行“明股实债”的投资，这种模式在国内地产融资链条中应用十分广泛，融资主体不仅包括中小型开发商，也包括部分上市房企。

　　“不同信托公司参与夹层融资业务的比例尚无统计数据，同时，不同银行的政策风险尚不明朗，因此对单家信托公司的影响暂无法估算。”上述信托人士坦言。

　　21世纪经济报道记者了解到的消息显示，此前多家大型信托公司希望在2014年自主业务中，加大基础产业投资信托和房地产信托的规模，而这两者均被认为是目前市场上的风险“低地”。不过这种计划，或受到银行风向的影响而转变。

　　以一二线城市和三四线城市作为“风险划线”方式，在机构内部开始广泛运用。基于这种划分，认为一二线城市房地产市场仍将火爆，投融资业务受影响较小；三四线城市房地产渐出拐点，风险值得警惕。

　　而另一个风险梯队评估方式，则来自于抵押品和资金流的计算。北京某信托公司高管受访时认为，可以通过两个指标的控制，有效防范相关信托产品的风险预期。

　　这两种算法均基于房地产市场不会出现大规模系统性风险的推测，由于投融市场与项目往往存在资金错配，一旦房地产市场融资链条趋紧，“借新还旧”的模式受到波动，可能会使相关风险蔓延。

　　仅从集合信托发行数据来看，2014年以来，成立120只房地产集合信托，募集资金365亿元，相比2013年同期149只募集431亿元下滑明显。但从收益率来看，目前，房地产类信托平均收益在各类信托中翘首。

　　一旦开发商融资渠道堵塞，会大幅推高融资成本，相关投融金融产品的预期收益也会水涨船高。如果地产商大规模面临银行开发贷收紧，资金是否会通过别的通道介入？

　　“目前券商资管、基金子公司的房地产业务多是通道业务，其中自主管理的规模有限，更易受到银行等金主情绪的波及。”按北京某券商研究人士的说法，与此同时，两者的自主项目中，风控也面临升级。

　　不过对于不同的机构掌门人来说，对于风险的评估自有一套算法，不排除有机构逆市大规模介入的可能。(来源：21世纪经济报道)