上市房企争相“曲线拿地”目光转向二级市场

　　通过收购公司股权进入当地房地产市场，已经成为不少上市房企“曲线拿地”的另一种选择。如云南城投收购成都民生喜神投资， 上海建工 35.2亿元竞得南京奥和房地产公司100%股权，成功进入成都、南京市场。业内人士表示，在拿地成本和拿地难度高企的当前，有不少开发企业开始将目光转向二级市场，通过与有地的公司合作，或干脆直接收购对方公司的股份来获得土地，这种做法将越来越多见。

　　目光转向二级市场“淘地”

　　2月14日， 云南城投公告称，以7594万元收购成都民生喜神投资有限公司28%的股权及债权。收购后，云南城投成为后者第一大股东，拥有项目操盘权，从而进军养生养老产业。

　　2月6日，上海建工发布公告称，以35.2亿元竞得南京奥和房地产开发有限公司100%股权。对于此举，上海建工表示，旗下建工房产目前拥有的待开发项目数量及规模比较有限，为实现其经营业务的持续性，急需增加储备开发项目。收购完成后，有助于拓展建工房产的外地市场比重。

　　近期两宗收购案，云南城投和上海建工得以进入成都和南京市场。记者了解到，越来越多的上市房企撇开竞争激烈的土地一级市场，以合作或者收购当地公司的方式，在二级市场“淘地”。

　　去年11月1日，中粮地产集团深圳房地产开发有限公司与深圳锦峰集团于签订股权转让框架协议，以4.3亿元的价格，收购锦峰集团持有的深圳市锦峰城房地产开发有限公司100%股权，开发建设爱联旧村改造项目，总拆迁用地面积约8万平方米。

　　而恒大地产也是通过这种方式进入深圳市场。早在2011年1月15日，恒大集团在深圳联合产权交易所以16.64亿元竞得深圳建设（集团）有限公司71%股权，由此拉开了恒大地产进军深圳的大幕。

　　去年9月，恒大在深圳再度举起“收购大旗”，控股国香地产，土地储备量或再增加300万~400万平方米。恒大在深圳的首个项目恒大国香山也在去年年底得以发售。

　　“淘地”收获有可能不菲

　　“相对于经过数十轮竞争、斥资百亿在一级市场拿地，通过收购当地有地的公司，无论在拿地成本、时间，还是效率上，都比一级市场具有优势。”一家上市房企投资部负责人向记者表示。

　　深职院房地产研究所所长邓志旺认为，这种方式拿项目的优势在于：首先，通过合作、参股、收购等方式获地，避开一级土地交易市场上激烈的竞争，企业在拿地成本上的管控更加容易；其次，二级市场上其实并不缺乏优质土地，尤其在上海、深圳这样的一线城市，优质地块在一级公开市场上早已所剩无几，而这些城市当地的开发商手中却往往还握有大量在早期取得的优质地块，甚至其中部分土地放在今天出让将极有可能创下新纪录，从这层意义上讲，房企在二级市场上“淘地”的收获有可能大得惊人。

　　第一太平洋戴维斯中国市场研究部主管简可表示，受一手土地价格不断升高，且现有可开发用地接近饱和的影响下，开发商会通过股权并购的方式拿项目。从开发的角度来讲，市中心的项目具有较高的价值，相对来说竞争对手比较少。

　　克而瑞研究中心研究总监薛建雄认为，除核心区域住宅用地稀缺导致房地产项目股权并购频繁发生外，近年来房地产行业大鱼吃小鱼的情况也是诱发因素之一。开发、营销能力不足的房企项目只能被实力雄厚的大公司收购，然后那些大公司再凭借其强大的销售网络实现快速周转。

　　或有更多房企参与

　　通过股权并购拿项目的上市房企，远不止上述几家。去年四季度上市房企出现股权并购潮，据记者不完全统计，北辰实业、上实发展、丰华股份、三湘股份、融创中国等均有参与。

　　融创中国2013年中期业绩新闻发布会上，孙宏斌曾公开表示，上半年公司以股权收购方式买入四宗土地，未来将继续以并购形式购地，不会以高价拿“地王”。

　　来自克而瑞的分析称，土地公开交易市场中企业之间的竞争日渐残酷，尤其在土地资源日益稀缺的一线城市和部分重点二线城市，僧多粥少的状况更加突出；因此，在传统招拍挂方式拿地的难度和成本越来越高的当前，有不少开发企业开始将目光转向二级市场，“曲线入市”这种做法或将更多出现。

　　当然，世上也绝不会有免费的午餐，二级市场拿地对于房企来说也绝非稳赚不赔。

　　“这种方式本身存在的高度复杂性及风险性，对于企业的综合实力要求还是相当高的。” 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，“首先，通过股权收购或合作的方式获得土地不同于在一级公开市场上交易那样谁都可以参与，房企在二级市场上的行动更多是依靠企业在行业内、政府间的人脉经营，尤其牵涉到跨地区的项目时对企业的‘深度’要求更高，所以对于一般中小开发商来说，这样的渠道并不一定适用；其次，二级市场拿地需要企业建立稳定专业的项目兼并收购财务及法律团队，如牵涉到被收购或被参股的公司的债务问题等情况，需要企业有足够的应对能力。”