“中国大妈”抄底韩国济州岛的消息震惊业界,同时更多的开发商正冲向济州岛。济州岛当地房价一路飙升,直逼韩国首都首尔。1月2日,韩国鉴定院对外透露,最近两年间(2012年至2013年年底),济州岛的公寓售价上涨了8.6%。首尔和周边地区销售价格分别下跌了7.8%、6.5%,形成了鲜明对比。济州岛土地价格也呈现较高的上升率,韩国国土交通部近期透露,以去年11月为准,济州岛的地价比前一个月上升了0.24%,上涨率在全国排在第2位。
然而,记者采访韩国当地房产中介、消费者以及业界专家发现,济州岛房地产投资火热的消息,或是投资商们做噱头的“烟幕弹”。
忽悠中国人?
“济州岛的房地产卖得并不好。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄指出,“其实这一年,韩国济州岛的开发商都处于一个不断‘拉客’的状态,成交量很低。”
韩国一家建筑公司的工程师崔成元(音译)透露,虽然济州岛的房价有所增长,但是近期买房的海外人士并不多。“由于济州岛的气候特点,中国人其实并不喜欢在那里购房。”
薛建雄直言,济州岛房价的一路飙升,是一种炒作。大规模的“购房者”更可能是开发商的“烟幕弹”。“从济州岛的气候来看,只有一个季度适宜旅游居住。其他三个季度,很少会有游客来访。若是投资这里的房地产,租金回报率会很低。”
“很多时候,这些国外度假房的噱头,就是开发商忽悠某些中产阶层的手段。”薛建雄说。
记者联系到在当地从事旅游业的金海珠(音译),她告诉记者,很多开发商在济州岛开发房地产,多半是瞄准了中国市场,甚至一些项目是专门针对中国人推销的。
“据我所知,度假旅游和投资是去济州岛购房的目的,热衷此处房产的是一些‘爱面子’的富豪,另外就是投资等待升值的开发商和一些中产阶层投资者。”金海珠告诉记者,她认识一位中国的老太太,女儿为她在济州岛买了一栋别墅,相当于一个度假基地,闲暇时可以带上家人一起去消遣。“但是,她并不常来。最后想把这里空置的房产转卖了。所以,在济州岛买房长住的人其实并不多,大多数人都将其作为临时居所来使用。”
金海珠坦言,相对于开发商说的大批购买者,她看到的更多是“看房者”,“跟着一些开发商和中介过来看房,却没有真正购买居住。很多中国的‘购房者’可能只是开发商和投资者。”
警惕潜在风险
据记者了解,韩国房地产市场并非像外界所传的涨得如此疯狂。据韩国国民银行公布的数据,2013年12月,韩国房价环比仅上涨0.1%,同比上涨1.5%。
去年4月,韩国政府推出一系列旨在提振房地产市场的措施,然而,这些措施难以“激活”当地人的购房欲望。
韩国媒体此前公布的一项调查显示,30%的韩国人表示不一定要拥有自己的房子,更愿意用买房的钱来消费。这样一来,济州岛房地产的消化者,基本是“海外人士”。
多位投资者告诉记者,在投资房产时,质量好坏也许并不是最重要的,房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键。
睿信致成管理咨询合伙人王丹青指出,“韩国的房地产市场有限,购买者也有限,预期未来涨幅不是很大。”
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为,“很多投资者忽视了,单纯投资行为将面临较高的税收,如固定资产所得税、房产税、物业管理费,同时对交易时间有限制,持有时间越短,所交税费越高;对于当地的法律法规,投资者们普遍不了解,一些中产阶层在投资房产时,与中介、房主之间也存在一系列的交易风险。”
韩长吉认为,资金大量外流,对于本来就呈现不平衡的中国楼市来说风险会逐渐累积,资金的分流或加速缺乏真实住房需求支撑的地区房价的下跌。
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