中国房价10年疯涨：走不出“越调越涨”的怪圈

　　中国经济十大群像·地产

　　《中国经济周刊》记者 刘德炳

　　“10年了，我还是买不上房，这是为什么？”和买了房的朋友一起谈到房子时，姜晓明常常会这么问。

　　有这种疑问的可不是他一个人。10年的房价飞涨，既有投资投机因买房而暴发，也有开发商和地方政府赚得盆满钵满，也有很多落寞的人始终买不起房。

　　10年间，被两只手操控着的房价一路高涨，令很多人可望而不可即。一只是看得见的手即政府调控，一只是看不见的手即市场。而这样翻天覆地的变化，在创刊10年的《中国经济周刊》中留下了深刻的印记。

　　不变的十年——“望房兴叹”

　　那还是10年前。

　　江苏的姜晓明来到了北京工作，那时他的月收入是2500元，年收入3万元，他的年收入比北京城市居民人均可支配收入还高。北京市政府公布的数据显示，2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元，比2003年增长12.6%。

　　这一年，北京二环和三环之间的房子的价格多在6000元/平方米左右，而2004年一季度，北京全市住宅销售均价为5826元/平方米。以姜晓明的收入来看，他一年的收入在北京三环左右还能买上5平方米，换句话说，还能买个厕所。

　　当时，我国部分城市的房价已经开始出现上涨的势头，但是很显然，那个涨势相对还比较平缓。

　　不过房价的上涨还是入选2004年《中国经济周刊》评选出的十大民生经济新闻：据国家统计局月度统计报告显示，2004年1—11月，我国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%。

　　那是大涨的前夜，有人信誓旦旦，有人充满怀疑。有的人出手，有的人迟疑。多种因素之下，姜晓明没有加入买房大军。当时《中国经济周刊》的报道写道：房子仍是老百姓一生最简单的渴求，无数缺房户在幻想，何时房子能像家用电器那样，出现供过于求后的价格下降。?

　　2004年年初，地产大亨SOHO中国有限公司董事长潘石屹在不同场合多次表示，2004年北京房价肯定要涨。潘石屹认为，北京市政府从2003年12月3日即停止了所有立项、规划土地的审批，1月9日正式下发文件停止房地产开发项目的审批，这就造成了土地供应的断代。

　　潘石屹说，在需求量稳定增长的北京市场，供应量突然减少，价格势必会上涨。

　　不过当时也有人对这种说法提出质疑。全国工商联住宅产业商会一位负责人就向《中国经济周刊》表示，房价上涨的说法是缺乏依据的。因为房价上涨的关键是二手房市场的繁荣与否，现在上海的二手房已经占到整个房地产市场交易的50%，而北京的二手房交易量还不足市场的10%，北京在短期之内不可能像上海等地一样形成炒楼现象，所以价格不会在短期内炒高。

　　但在2004年年底，市场即给出了回应。《中国经济周刊》报道显示，2004年，近乎疯狂的房价继续快速攀升，全国房价迅速上涨，其中北京上涨5%左右，上海上涨21%，宁波上涨19.9%，天津上涨16.7%，南京上涨16.2%，重庆上涨15%，除北京之外，这些城市均创出8年以来的最大涨幅。

　　到了2005年、2006年，房价上涨的势头仍未停止。以北京市为例，2004年一季度，全市住宅销售均价为5826元/平方米，而到了2006年一季度，这个数据已经变成了7168元/平方米，2006年三季度则更是达到了7825元/平方米。即使是一向被认为房价最高的上海，在2005年也被北京反超。统计局公布的数据显示，2005年北京期房均价已经高出上海27元/平方米。

　　时至今天，房价不带丝毫疲惫地一路上行。

　　国家统计局的数据显示，2013年1—11月份，全国商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%；商品房销售额69946亿元，增长30.7%，这意味着，全国商品房均价为6312元/平方米，相比于2004年的2759元/平方米，全国商品房均价上涨了一倍多。

　　与此同时，北京的很多楼盘均价上涨均超过5倍，如北京东四环的珠江帝景、太阳公元等项目。

　　就北京而言，2004年北京楼市均价为5000多元/平方米，目前均价则高达2万多元/平方米，其成交均价近10年上涨到了3倍。对于姜晓明个人而言，虽然他的年收入也达到了6万元，比之前翻了一倍，但是10年前他的年收入能在三环内买个5平方米的厕所，而现在他要在北京三环内买房，买不了2平方米，现在，他只能更加地“望房兴叹”了。

孙宏斌

　　“越调越涨”的怪圈

　　与狂奔的房价相比，“看得见的手”政府的调控手段也层出不穷。《中国经济周刊》报道显示，早在2004年时，中央即着手调控房地产市场。

　　2005年3月5日，时任国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出，2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。

　　央行最先祭出货币政策这把利器：从2005年3月17日起，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。公积金贷款利率提高0.18个百分点。

　　尽管央行的调控举动在预料之中，但不少市场人士质疑不断：其一，此次房地产调控并不是从紧缩开发商银根和土地供给上调控，而是从需求上调控；其二，房地产商对此反应温和，老百姓却态度激烈。

　　2005年3月20日，时任央行副行长吴晓灵在公开场合澄清：央行的房贷新政正是为了遏制房价上涨过快的势头，保护百姓购房。

　　但是，大学毕业后在上海工作的张婷婷(化名)2005年向《中国经济周刊》表示，她对政府的调控政策有些失望。

　　在央行出手之前，上海的房地产紧缩政策已经先行。上海市政府规定，自2005年3月7日起，个人购买上海行政区域内普通住房居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。

　　上海市政府也宣布，对已经批准但两年以上仍未开工建设的工业开发区，要坚决收回土地，加大土地整治力度。此举普遍被媒体解读为政府调控房价的开始。

　　然而政府的调控举措却遭到部分学者质疑。北京大学中国经济研究中心的一位专家指出，宏观调控控制信贷和土地两个闸门，会导致房地产供给变少，进一步助长房价上涨。事实上，2005年的上海、北京等多个城市的房价继续在上涨。

　　“房价到底降不降？看不准，还是再看看吧，说不准会有变化。但今年买房恐怕是没戏了。”张婷婷沮丧地说。在北京工作的姜晓明也放弃了购房的念头。

　　2006年，建设部等多部门出台了调控措施，其中影响最大的莫过于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　2007年9月27日，央行重拳出击，规定购买二套房必须首付五成以上，利率上浮1.1倍。

　　楼市风向逆转。当年12月， 万科(000002.SZ)董事长王石公开表示“楼市拐点已经出现”，与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。2008年3月，潘石屹抛出“百日剧变论”，预计楼市将降至冰点。与一手新盘降价“快跑”相伴，二手房价也开始“跳水”，主营二手房代理业务的中天置业、创辉租售、长河地产等地产中介相继爆发经营危机，甚至携款潜逃。连涨几年的楼市终于出现价格松动。

　　2008年9月国际金融危机爆发，为扩内需保增长，我国的楼市调控风向发生了变化。2009年，许多楼市调控政策出现了松绑，比如房贷首付下调，房贷利率下调。房地产市场就此开始反转，2009年、2010年、2011年这几年出现了房价快速上涨。