世联地产:世联行,站在公司与行业发展的双重拐点
类别:公司研究机构:海通证券股份有限公司研究员:涂力磊,谢盐,贾亚童日期:2013-12-27
公司是中国最具规模的房地产顾问公司之一,服务领域包括:物业代理、发展顾问、租售经纪。公司以深圳、北京和上海为中心,旗下拥有超过45家分支机构,服务覆盖全中国100多座城市的600多家海内外机构。
我们认为,世联行正站在公司与行业发展的双重拐点。前瞻而合理的战略选择将使公司在未来3到5年真正成为行业霸主。二十年创业成立世联行品牌。世联地产成立于1993年,是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。目前,公司传统代销业务属国内排名第一。
基本面拐点:传统业务,进入市场龙头地位。公司已完成全布局,正从“成本支出”转向“利润体现期”阶段。我们预计到2020年,中国房地产整体市场销售规模在10万亿左右。如果按照经验中介代理行龙头市场规模约8%-10%,即8000亿到1万亿规模。未来市场规模仍具空间。预计公司2014年有望达到4050亿上下代理收入,同比增速35%,市占率4.97%(预计2014年全国商品房销售金额8.15万亿).
行业发展拐点:创新业务,三层次布局未来。房地产作为传统经济代表所展现的高增速已开始回落。面临互联网、大数据和中介上下游衍生业务的迅猛发展,世联行能否在盈利模式和客户挖掘方面适应新模式,抢占新高点值得关注。目前公司已经在基于客户信息的“O2O(OnlineToOffline)”模式、标准化生产和衍生业务方面开始布局。
并购发展,世联成长的必由之路。我们对比研究了CBRE发展历程,认为对于以服务为内核的综合地产商,上下游产业链并购或者原有主业内的整合是企业穿越经济和行业牛熊的核心。我们同时探到了世联行在未来并购方向上的三大可能。
全球角度,看世联行成长与估值。我们对比研究易居中国、合富辉煌、美联集团、搜房网、三五互联等不同类型地产中介和信息服务商,以及蓝色光标、省广股份等综合服务商在盈利模式、发展路径和当地市场估值上的差异。目前世联行在各类行业中依旧估值最低。我们继续重申海通中介估值三段论理论,认为世联行处于三段论第二阶段,合理估值区间应该在动态15到25倍。
维持“买入”评级。预计公司2013、2014年EPS分别是0.83和0.99元。截至12月26日,公司收盘于13.16元,对应2013年PE为15.78倍,2014PE为13.29倍。给予公司2014年对应15到25倍估值水平,对应股价在14.85到24.75元。我们取平均数19.8元为公司目标价,继续维持对公司的“买入”评级。
风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
大禹节水:与崇左江州地区签署20万亩土地高效节水
类别:公司研究机构:海通证券股份有限公司研究员:陆凤鸣,汤砚卿日期:2013-12-27
事件:
大禹节水今日公告,公司与崇左市江州区人民政府签署的《农村土地承包经营权转包(租赁)框架协议书》,就本公司在广西崇左市江州区流转承包共计20万亩土地,分五年转包(租赁)给本公司,双方在新型高效糖蔗种植生产经营等领域开展全面合作达成意向。
点评:
广西项目落地,对公司新市场的开拓模式是一种有益的尝试。
不仅能为公司带来20万亩高效节水项目的工程建设收益(滴灌等农用水利初次设施建设由中央地方政府出资),而且还将为其提供未来30年承包期的运营收益(通过现代化技术,提高其农产品产出量及产出品质的控制能力)。更重要的是,对公司未来开拓广西省内高效节水市场具有战略性意!规划,未来5-7年广西省将完成500万亩甘蔗高效节水项目建设,对应市场初次设施建设投资就高达75亿元(尚未考虑管材更换需求).
对我们前期推荐的逻辑也是一个验证:农业增加亩产、提高质量、降低能耗(高效节水)、机械现代化是大趋势,而农业节水行业在这一大趋势下需求增长确定,且潜力巨大。
在昨日召开的中央农村工作会议中,就重点提到要深化农村改革(要提高种地集约经营、规模经营、社会化服务水平,增加农民务农收入,鼓励发展、大力扶持家庭农场、专业大户、农民合作社、产业化龙头企业等新型主体、加快推进农业现代化(提高土地产出率、资源利用率、劳动生产率,努力走出一条生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的中国特色新型农业现代化道路)等。
类似土地流转项目在广西当地已经实行多年,具备较高的可行性,预计14年起就对公司业绩有积极影响。
我们查找了广西崇左、尤其是江州地区的相关土地流转承包资料,从当地媒体报道来看,过去几年,崇左市在推进实施百万亩甘蔗高效节水灌溉项目过程中,采取转包、转让、互换、入股、出租等多种形式,推进农村土地整合流转,形成了“引进农业龙头企业经营流转模式、成立农民专业合作社经营流转和农民互换地块‘小块并大块’经营流转模式”等三种成熟的经营流转模式。截止到2013年6月,崇左市土地流转面积累计达到76.5万亩,占全市耕地面积779万亩的10%。其中,81%的流转面积都是用于种植甘蔗。
通过采用高效节水技术,崇左地区甘蔗平均亩产从4-4.5吨普遍提高至7吨以上,而当地农民不仅能享受地租、还有种地的工资及其他收益,年收入大幅增长。因此,土地流转已经为当地农民普遍接受。而在整个崇左地区(780万亩耕地中约340万亩种植甘蔗),江州是重要的甘蔗产地(131万亩耕地中约100-110万亩种植甘蔗)。江州73%的土壤为赤红壤土,适合种植热带、亚热带水果,但土壤土体薄、肥力较低。因此,采用滴灌、水肥同施等现代技术后,对提高亩产效果显著,甘蔗亩产普遍在8吨以上、甚至可以达到10吨。
按照2013-2014年最新榨季,普通糖料甘蔗收购首付价格440元/吨(二次结算价格与白砂糖6000元/吨挂钩,优质蔗价格适当上浮),对应亩运营收益估计在500-530元/吨。而如果采用高效节水后,估计亩产收益将达到900元以上。如果按照大禹与当地政府签署的5年完成20万亩的改造运营,则其最高年利润贡献预计将达到1.8亿元。
考虑到土地流转进度的不确定性,假定14、15年累计流转面积分别为1.8万亩、6.7万亩,分别上调公司2014年、2015年归属净利润1500万元、6000万元,至0.75亿元、1.55亿元,折合EPS0.27元、0.56元。(原为:分别上调公司2014年、2015年归属净利润3000万元、6000万元,至0.63亿元、0.99亿元,折合EPS0.22元、0.35元正如我们前期报告所分析的,14年开始公司通过内部挖潜所带来的盈利改善(年复合增长50%以上),以及广西项目落地之后可能带来的盈利长期影响将逐步体现(广西初次节水设施建设市场接近75亿元)。给予2014年目标动态PE50倍,目标价13.5元。(原为:给予2014年目标动态PE60倍,目标价13.5元
维持公司增持评级,继续密切跟踪后续新业务拓展,公司将是14年很好的盈利与估值弹性品!p>
风险提示(1)滴灌带原材料、劳动力成本涨价带来生产成本提高的风险(2)竞争加剧导致公司盈利水平下降的风险(3)气候因素导致公司工程进度低于预期的风险
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