今年的杭州土地市场可以说是热得发烫,不仅土地出让金总额创下历史新高,而且还成功出让了浙大华家池、蓝孔雀综合体等市场关注度颇高的。最后一个月,杭州土地市场还将掀起2013年最后一场土地盛宴——21宗土地总起价117亿元。
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年末盛宴起价超百亿
虽然11月的杭州并不热,但是12月的土地市场还是有些烫,可以说是2013年的最后一场盛宴。据杭州市国土局发布的消息,12月杭州(包含余杭、萧山)总计将有21宗地块出让,总面积104.7万平方米,总建筑面积238.6万平方米,其中主城区8宗,余杭10宗,萧山3宗,宅地共计11宗。
21宗土地总起价为117亿元,相比11月猛增近50%,无疑将会在全年的成绩单上添上重要一笔。据统计,今年1-11月,杭州已出让209宗地块,成交总额已达1221.6亿元。即便12月21宗土地全部都以底价成交,全年土地出让金总额也将高达1338亿元,这一数字已远高于2009年1054亿元的历史高点。
今年杭州土地市场之所以高潮不断,除了推地量大、宝地众多之外,也与众多开发商拿地热情高涨息息相关。今年前11个月,众多实力雄厚的外来大鳄屡屡成为最后的赢家,一大批本土中小开发商失去拿地机会,“补仓”的愿望非常强烈,最后一个月能否拿地已成了关键之战。此外,最后一个月的土地市场,仍然不排除出现新鲜面孔——首次入杭的外来大鳄。
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运河新城首次出让宅地
出让的21宗土地中,有多宗土地市场关注度很高,其中包括运河新城首次出让的宅地。杭政储出[2013]91号地块,地处运河新城,东至顾扬路,南至安潭路,西至康兴路,北至郁世门路,这是运河新城首次出让的宅地。该地块位于运河新城北部,出让面积为53427平方米,容积率2.5,体量达13万平方米。该地块已于12月4日下午拍卖,楼面起价为4690元/平方米。经过多轮竞价,这一地块最终被杭州城建拿下,为5593元/平方米,溢价率19%。
运河新城是依托运河开发建设而兴起的一个全新板块,区域范围东至拱康路,南至石祥路,西邻京杭大运河,北依余杭区崇贤新城。这一区域交通优势明显,经主干道康桥路——中河高架或拱康路——石祥路,可快速抵达市中心。在建有杭州红缨幼儿园和杭州外国语实验小学,杭十四中康桥新校区已于2011年开学。不过,在商业配套方面,运河新城还有待进一步提升。
由于是首次出让宅地,因此5593元/平方米楼面价是高是低很难有一个参照标准。距其最近的楼盘恒基旭辉府楼面价为4000元/平方米,但是属于余杭区,考虑到这一因素,出让价还算合理。而与前个月宅地屡屡封顶成交(溢价49%)相比,开发商拿地也理性了很多。
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主城区4宗商地齐出让
与运河新城宅地同一天出让的还有主城区4宗商地,分别位于之江度假区的转塘镇、杭州国际商贸城单元、江干区的彭埠单元以及江干区的九堡中心单元。
之江度假区转塘地块楼面起价4573元/平方米,由三杭控股以4640元/平方米的楼面价拿下。这一地块总建筑面积15052平方米,容积率1.8。随着大量之江度假区住宅楼盘加速开发,这一区域的商业价值也有了较大提升空间。在,三杭控股是一个全新面孔。
杭州国际商贸城单元地块则由山东现代物流,以4698元/平方米的楼面价拿下,溢价率仅0.19%,这也是山东现代物流首次入杭。彭埠单元地块和九堡中心地块,分别被浙江中豪和杭州国芳投资拿下,楼面价分别为6392元/平方米和4413元/平方米,溢价率也都没有到1%。拍卖现象也鲜有激烈竞争,多数地块只经过一两轮竞价,甚至只是象征性地经过一轮加价就告成交。
宅地热商地冷,这也是今年杭州土地市场的一个明显特征。总体上说杭州商业已有饱和趋势,再加上大多数开发商偏重于住宅楼盘开发,商业地产开发领域则经验不足,使得商业用地的热度远低于宅地。
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三墩宅地12月13日出让
12月13日,主城区将出让一宗宅地,三墩单元FG03-R21-07地块、FG03-R22-08地块,出让面积44494平方米,容积率2.6。该地块南侧紧邻东西主干道留石快速路,东侧距南北交通主干道古墩路1.2公里,属于三墩板块最靠近市中心的地块,未来还受地铁二号线辐射。
这一地块3公里范围之内,有三江购物三墩店、城西银泰城、蓝孔雀综合体等大型商业中心,可以说人居价值非常高。当然这一地块的身价也不低,楼面起价8921元/平方米。目前三墩主流楼盘的房价已达2万元/平方米,二手房均价一般也在15000元/平方米以上。考虑到三墩房源已经所剩不多,这一地块在三墩板块中所处的位置较好,其价值将会受到开发商较大重视,拍卖会上可能会出现一番恶斗。
与三墩宅地同时出让的还有位于桥西、三塘的两宗商地。无论是桥西还是三塘,目前都已是十分成熟的区域。桥西商地总建筑面积超过10万平方米,西邻小河路,位于桥西核心区域,未来的商业潜力巨大。也正因为如此,这两宗商地的楼面起价都不低,分别达到了6788元/平方米和7308元/平方米。
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余杭萧山
多宗地受关注
此前相对沉寂的萧山土地市场,也将在这个月迎来推地小高潮。12月18日,萧山将推出三宗宅地,其中萧山城区宅地共105亩,容积率2.2-2.7,楼面起价8000元/平方米;南部卧城宅地共126亩,容积率2.3-2.8,楼面起价6133元/平方米。南部卧城是萧山区近年兴起的一个板块,位于萧山城南门江与湘湖农场一带,相比主城区,这里拥有得天独厚的山水资源,是一个宜居之地。不过,10月份临时撤拍的一宗低密度用地,尚未列入12月份的出让计划。
位于余杭仓前的未来科技城,将于12月9日推出淘宝城南侧宅地,容积率1.5,楼面起价8000元/平方米。由于有强大的产业支撑,未来科技城未来的发展空间十分看好,从其楼面起价就可略见一斑。此外,余杭钱江科技城也将于12月13日推出一宗宅地,容积率2.3,楼面起价2152元/平方米。良渚两宗宅地将于12月27日出让,总面积151亩,楼面价分别为5455元/平方米和4800元/平方米。
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雅戈尔
退地即将
此外,备受市场关注的雅戈尔申花退地,也将进入重拍倒计时。杭州市国土局近日发布公告,该地块将于下月初重拍,楼面起价为14492元/平方米。
这一地块总面积30148平方米,建筑面积69340平方米,容积率仍为2.3。雅戈尔2010年拿地时,楼面起价7096元/平方米,但最终拍到将近18000元/平方米。今年6月,雅戈尔不惜损失4.8亿元“割肉”退地,震动杭州楼市。
经过一番市场震荡,如今的申花已经走出了低谷,房价也已经稳定在23000元/平方米左右。最近一次申花土地出让,天阳置业拿地成本为17490元/平方米。届时雅戈尔退地重拍,能否达到当年雅戈尔拿地的价格,将受到业内高度关注。
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