从今年9月开业的东莞松湖生活广场,到即将在本周开业的金隅·万科广场,短短3个月,房地产龙头企业万科连落两子,显示出其进军商业地产的决心和效率。
“以后在北京,万科的商业项目预计将会一年开业一个。”万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆告诉 《每日经济新闻》记者,目前万科在北京共有4个商用物业项目,持有型物业面积约为50万平方米,投资总额将达100亿元。
4年前,时任凯德置地环渤海区域总经理的毛大庆宣布加入万科之时,就有声音传出,这是在为万科商业铺路。
“其实不光是我一个人负责,多位副总裁都在抓商用地产。”毛大庆向记者透露,万科商用地产涉及到资金中心、战略投资部、融资部以及商用管理部四大部门,各个部门主管业务不同。总部负责更多的是制定标准、提出要求和准确定位,具体细节则由一线公司根据实际情况自己进行管理。
毛大庆进一步解释,“目前北京万科商业和住宅的比例是2:8。但我所说的80%是销售型物业,包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品,而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业”。
毛大庆不止一次提到,对于后期运营能力仍存担忧。采访中,毛大庆反问记者,“你觉得在商业地产中高周转的典范是哪家企业?”
“我钦佩的是凯德。”毛大庆自己给出答案,“轻资产、会运营,这6个字是我们对运营团队的要求。但听起来简单,实际上非常复杂。”
至此,万科的商业路径已经十分清晰,万科商业团队正尝试将万科带向一条“轻资产”道路,但正如毛大庆所言,并不易。“金隅万科广场项目预计年净租金将在8000万元至1亿元之间,北京这几个商业项目若将来都开业了,每年将收取租金3亿元至4亿元,但这并不是最终的追求。”毛大庆对《每日经济新闻》记者说道,“我现在的目标是能够达到开一个商业项目就尽量争取‘资本化’一个,然后以收取管理费等方式来自己运营。”
“凯德与资本的对接十分成熟,对万科来说同样面临上下游的问题,就是如何打通任督二脉。”美桥投资集团执行总裁陈晓鸥在接受《每日经济新闻》记者采访时指出,目前万科所做的商业项目更偏向于大社区型,“这更需要很强的团队,如何去体现资产价值,包括上游的资金从何而来,下游证券化的市场怎么对接,这都是万科面临的挑战。”
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