屡起波澜的土地增值税,是税收与土地的双重错位。
11月24日,央视《每周质量报告》报道,长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松,根据国家统计局、财政部及国税总局公布的房地产相关数据得出结论:自2005年1月1日至2012年12月31日,全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。
上述报道房企拖欠巨额的土地增值税迅速引爆舆论,但看似离奇的背后只是寻常。
土地增值税一直是预征为主,年年说清缴,年年难以清缴,关键在于漏洞太大,无法清缴。截至2010年,5年8次发文,土地增值税仍然无法真正清算。据世联地产估算,2009年有1878亿元没有清算,税务部门清楚这一点。2010年5月26日,国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,当年6月3日再次发布《加强土地增值税征管工作通知》,划定了土地增值税预征最低限:东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,并规定总体核定征收率原则上不得低于5%。一刀切的预征就是土地增值税的现实。
开发商没有违规,算是合理避税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。三种条件应进行清算:一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的;二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;三是直接转让土地使用权的。换句话说,项目不竣工、土地或者不转让的,可以不清算。
当然,对于符合另外四个条件的,如“已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”,主管税务机关可以要求转让,但这样的案例几乎不存在。
土地增值税的监管主体是企业项目所在地的税务机关,地方政府没有动力清算。地方官员招商引资,辛苦引入大型开发商,一清算,开发商可能跑路。另一方面,地方财政半壁江山靠土地升值,大型开发商进入立马提升周边地价,不要说清算,就是低价出让也要吸引大型项目入驻。
问题变成了,地方政府在土地利益链条中的重要身份,与土地增值税清算者的身份是矛盾的,考虑到目前激励机制没有改变,地方政府更注重土地收益、当地经济发展,对于土地增值税眼开眼闭、对于项目公司久拖不结大度容忍也就可以理解了。可以想象,税务部门完不成任务时,开发商帮助完成的事也会存在,互利互惠。
正因为土地增值税弹性极大、漏洞极大、激励机制不明确,才成为税收领域的尴尬样本。
此次央视报道后,昨日(11月25日),深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙在接受21世纪网采访时表示,“注意到了深圳几家大型房企被央视点名”,“(央视报道)概念搞错了。”杨龙进一步解释,土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式,报道中提到的“应缴未缴的土地增值税”并不能定义为 “拖欠”,而是亟待项目达到一定进度后进行清算。当然,杨龙没有说预缴的部分几乎等于实缴,因为清算之日遥遥无期,甚至清算之日就是空壳之时。
与房产税一样,土地增值税是累进税制,征收成本极高,销售物业所得款项减可扣减支出,包括土地使用权成本、借贷成本、营业税和所有物业发展开支。清算提交的内容,包括房地产开发项目清算说明,涵盖房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况;项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单等等,全部成本算下来真要“累死税官”,因此统一预征也成为约定俗成的成本最低的办法。
土地增值税体现了税收漏洞、激励机制扭曲、操作困难等弊端。如果要真实清算,房地产行业也得关张很长一段时间。
为今之计,只有把房地产税收与土改结合在一起,以公平、高效、便捷的方式,按照不同区块、不同类型的房产分成简单的几类预先征收,为以后的市场立规矩,为现在的市场找合法依据。
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