18日,广州发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,指出广州将提高二套住房贷款比例至不低于70%,并将非户籍人口购房门槛从连续缴纳个税或社保1年提高至3年。至此,北上广深四个一线城市二套房贷首付比例全部升至70%,这意味着,一线城市开始进入新一轮调控阶段。
与此同时,统计局发布数据显示,在一线城市收紧调控政策的影响下,10月房价涨幅有明显缩小之势,一线城市房价环比涨幅纷纷落入1%。
对此,业内人士指出,新一轮调控大幕已经拉开,房地产市场将一改之前暴涨之势,进入小幅盘整阶段。
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北上广深调控纷纷收紧
广州18日继深圳、北京、上海之后发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,指出进一步从加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、抑制不合理住房需求、提高第二套住房贷款的首付比例、引导开发企业理性定价等5个方面继续稳定住房价格,保持房地产市场平稳健康发展。同时增加住房与土地供应。
此外,广州继上海之后,成为第二个收紧限购政策的城市《意见》指出,限购范围将从之前非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从1年调整为3年。这意味着,需在购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
继续收紧二套住房贷款首付比例。《意见》指出,根据房价控制目标和政策要求,将进一步提高第二套住房贷款首付比例至不低于70%。这意味着,一线城市将第二套住房贷款比例全部提升为70%。
中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示,2013年一线城市领涨现象严重。“2011年开始限购后的1至2年,一线城市减少了土地供应,且因为三四线库存高去化速度慢,房企逐渐回归一二线城市。导致房企扎堆抢地王,提高市场价格预期。而房价的上涨又推动了需求恐慌入市,造成了房价加速上涨的恶性循环。”
“在面临年底调控年度目标大考的背景下,一线城市率先收紧调控,或会影响二线热点城市调控收紧预期。”张大伟认为,热点城市集中收紧调控将对四季度市场走势有明显影响。
收窄
10月房价环比涨幅回落
在调控收紧预期的影响下,10月一线城市的价格涨幅出现回落,70个大中城市中环比涨幅超过1%的城市数也出现明显下降。
国家统计局18日发布了10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。其中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况上,与前月相比,70个大中城市中价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个。环比价格变动中,最高涨幅为1.3%,最低为下降0.1%。
链家地产市场研究部张旭表示,10月新建商品住宅价格环比涨幅收窄,创2013年2月以来新低,二手住宅价格环比上涨持平。同比涨幅看,新建商品住宅和二手住宅价格连续16个月持续上涨。
对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析指出,10月份房价环比涨幅收窄明显。
北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.9%,较9月份收窄0.5个百分点。天津等33个二、三线城市的新建商品住宅价格环比涨幅较9月也有不同程度的下降。从环比最高涨幅比较看,70个大中城市中,10月份新建商品住宅价格环比最高涨幅为1.3%,比9月份的环比最高涨幅收窄0.6个百分点。
“10月份房价环比涨幅收窄,与一线城市进一步强化调控政策有关”。刘建伟认为,一方面,由于开发商看好“金九银十”这一传统销售旺季,力推新项目,市场供应量增加,一定程度上房价上涨的压力有所缓解。另一方面,一些城市对部分项目也进一步严格了房价的销售审批条件,房价环比涨幅受到了抑制。
另外,刘建伟还指出,城市之间房价变动差异仍然较大,同比价格上涨较多的主要集中在一线城市和少数二、三线城市,大部分城市房价同比涨幅总体平稳。
数据显示,10月,全国70大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个,均与9月相同。二手住宅价格环比下降的城市有2个,比9月减少2个,环比持平的城市6个,比9月增加3个,环比上涨的城市有62个,比上月减少1个。
张旭认为,虽然70大中城市中涨价城市数量等并未明显变化,但是涨幅的结构有所变化。10月,新建商品住宅价格环比上涨超过1%的城市由9月的18个下降为10月的8个,二手住宅价格环比上涨超过1%的城市则由9月的4个下降为10月的2个。从房价上涨的城市数来看,房价上涨的压力依然存在,但是从涨幅的结构看,房价上涨压力有所减轻。
值得注意的是,从各个城市的情况看,一线城市的价格涨幅回落最为明显,不论新建商品住宅还是二手住宅,环比涨幅都落入1%以内,达到2013年初以来的新低,价格涨幅有所回落。而三四线城市的价格走势则比较稳定,环比变化不论上涨还是下降都处在较小的范围内。
研判
市场将进入盘整阶段
日前,十八届三中全会公布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,“加快房地产税立法并适时推进改革”、“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享。”确立了房地产长效调控方向与手段。
对此,业内人士分析认为,房地产市场平稳健康发展的政策基调依然没有改变,市场预期较大的房产税等政策虽然已经达成了比较明确的共识,但短期来看,除房产税等预期的影响外,地方全年房价目标控制处于关键期,将进一步收紧调控和信贷政策,因此,在未来一段时间内,房价将改变当下暴涨趋势,出现盘整。
上海易居房地产研究院研究员郑红玉认为,从近两个月的市场情况来看,“整体而言目前房价仍维持上涨,且涨幅的绝对值仍处于历史偏热区间,但加速度正在持续放慢。”
郑红玉告诉《经济参考报》记者,“四季度已成为各地完成全年房价控制目标的关键时期,部分城市陆续出台强化调控政策,尤以一线城市最为积极主动。”10月份“京七条”、“深八条”接连出台,北京在既定政策的执行上主要围绕“供给端”进行全面升级和强化。深圳则重点从加大土地供应、继续严格限购限贷、加大安居型商品房和保障性住房供应的力度等方面抑制房价过快上涨。随后,上海也在11月份出台“沪七条”,严格执行差别化的住房信贷政策等措施用以平抑房价。
“在调控政策影响下,预计四季度全国房价环比涨幅将继续放缓。”郑红玉说。
张旭指出,值得关注的是《决定》披露要严格控制特大城市人口规模,对于北京等一线城市来讲,外地人口限购等措施将会持续,短期内难以松动。另外,其他各项政策的落实和执行政策还有待进一步观察,但是在短期内,价格的走势将会平稳,价格环比涨幅将会进一步降低。随着2013年初房价同比转正,基数增长,同比涨幅将会在2013年末或2014年初见顶。张大伟也认为,多方给出的调控政策和预期将影响短期内购房者对房地产市场的判断,因此,房地产市场将一改之前暴涨之势,进入小幅盘整阶段。记者 梁倩 高伟
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