房企竞争格局或生变 未来市场走势存隐忧

　　今年以来,尽管全国主要城市房地产市场成交有所回落,但龙头房企销售业绩继续保持较快增速。有研究机构表示,龙头房企良好的业绩表现,一方面归功于一二线城市需求的持续释放。另一方面,由于龙头房企今年普遍采取扩张策略,未来一段时间的资金压力是必须注意的风险。

　　龙头房企地位稳固

　　TOP20是各大房地产研究机构对于行业前20名房企的简称,随着市场的持续回暖,前20大房企的市场份额也不断攀升。

　　根据克尔瑞的数据,前三季度,销售金额榜TOP20房企的市场占有率进一步提高。在前三季度的全国房地产市场的成交金额中,有20.16%的成交金额归属于TOP20房企,去年这一数字是19.11%,前年这一数字是17.11%。销售金额榜前10大房企的市场份额则从2011年的12.58%提升至今年的14.43%。在今年前三季度的销售金额榜中,万科与绿地以破千亿的成绩分别居于第一位和第二位。

　　事实上,由于品牌优势、分布城市等原因,优势房企的产品价格与中小房企相比高出不少,这意味着在销售面积的榜单上,龙头房企的集中度优势并不明显。克尔瑞的数据显示,前三季度销售面积榜单上,TOP20房企的集中度为12.48%,不过这一数字相比2011年的8.95%也有明显提升。而销售面积TOP10房企的集中度,也从2011年前三季度的6.90%提升到今年的9.31%。

　　克尔瑞表示,在全面回暖的市场环境中,往往是布局广泛、产品线丰富的大型房企更容易在全国范围内出击,快速锁定销售业绩,而由此伴随着大型房企资金加速扩充,房企竞争格局将再度改变。可以看到,今年前三季度,龙头房企地位稳固,央企持续领跑行业,而从梯队变动来看,房企间的差距进一步加大。

　　未来市场走势存隐忧

　　尽管今年龙头房企的销售业绩普遍再创新高,但未来房地产市场的走势却存在一定隐忧。随着国内外流动性趋向紧缩,类似今年上半年宽松的融资环境将一去不复返。克尔瑞指出,特别是对于此前过度依赖海外融资和信托等方式的企业来说,如何在下半年筹集到足够资金,将成为亟待解决的问题。

　　中国指数研究院研报也表示,近期北京、上海以及深圳等热点城市的楼市调控政策逐渐趋紧,进一步加强了房地产调控升级的预期。房产税等相关长效机制有望逐步确立,因此明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化。随着供应进一步上升,经济好转后信贷趋于平稳,市场供需关系更趋良性,明后年的市场有望逐渐回归理性。

　　十八届三中全会公报明确提出,“建立城乡统一的建设用地市场”。有专家认为,这一表述有可能意味着土地制度改革将有突破,在农村土地流转方面将充分发挥市场的作用,使农村土地和城市土地能够平等地参与市场交易。对于今年上半年豪掷重金买下大量地王的房地产企业而言,建设用地市场的改革取得突破性进展,将对其土地储备价值造成多大影响仍是未知数。