杜冬松：土地制度改革背景下的房地产行业投资前景

   土地问题是中国启动经济转型、推动新型城镇化的中心挑战。土地改革成为十八届三中全会的焦点之一,大众期望通过土地改革开启新一轮制度红利,从而为中国经济、也为资本市场注入新的活力。

　　土地改革所涉及的影响面是比较广泛的,如果仅仅从房地产行业的角度评估,潜在影响可能在于以下几个层面:

　　第一,城市中存量集体建设用地入市将大大加快城市改造的进展,城市改造类型的公司将会受益。中国目前将近5万个城中村,城市中有2.6亿人居住在农民宅基地或小产权房屋,面积约6-8亿平。从珠三角案例看,该地区城市建设用地中,30%为国有,70%为集体,在集体建设用地中40%是经营性用地,60%是工棚、宅基地等形式的住宅用地。总体看,集体建设用地流转空间极为广阔,可缓解城市土地指标的约束:从现有土地利用结构看,城乡建设用地占全国国土面积的2.3%,其中81%以上为农村建设用地,城市建设用地比重不到20%;理论上,将现有农村建设用地转化为城市建设用地空间极大。

　　从中长期来看,这种改革将增加行业长期土地供应,使房价、地价增幅会同时放缓,政策行政调控压力减弱、购房门槛降低,从而为房地产行业打开长期健康发展空间、提升估值水平。但同时也担心负面情况的出现:在经济增长中枢下移、住房有效购买力趋弱的背景下,如果土地供给放量,购买力难以跟进,特别是限购令不取消的条件下,这可能会对市场形成负面的冲击,有可能打破房地产市场的正反馈效应。

　　第二,基于“三权分离”的农地流转改革将会释放更多的劳动力,从而推动人口城镇化,并使个别三四线城市受益,从而填充这些城市的供给泡沫。基于“三权分离”的农地流转改革,即所有权、承包权和经营权的分离,将进一步稳固农地流转关系,从而推动农业的集约化生产与效率提升。按照2011年的流转面积和流转增速简单框算,中国将于2020年前实现耕地“全流转”。目前流转水平最高的地方集中在沿海发达省市,2011年上海、北京、江苏、浙江的流转面积占比分别已达58%、46%、41%、40%。这种趋势将加快沿海省市的落后地区城镇化进程,并使这些区域内的三四线城市吸收更多的农村人口流入,从而为当地的住房市场提供潜在的需求,我们认为长三角和珠三角城市圈内部的个别三四线城市将更为受益。

　　第三,相对更为确定的房地产行业受益路径是工业用地的“盘活”,这将引发土地价值的重估,使部分持有这类用地的上市房企受益。把一部分低效利用的工业用地转变为住宅用地。持有闲置工业用地储备的公司,或具有老旧工业区及城中村改造经验和优势的公司将最为受益。（作者系南方消费、南方金粮油基金经理）