随着上海挂牌一个月,欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而至,自贸区土地紧张的问题日益凸显。11月5日,自贸区浦东新区外高保税区GG13-03地块正式开始接受竞买,根据此前区内土地达91.67%的高溢价率成交来看,外高桥此块地块大概率也会高溢价率成交。这一方面凸显了上海自贸区土地的稀缺性,另一方面也令原来按功能区块划分的土地规划面临困境。分析人士表示,随着上海自贸区区内土地供求矛盾的加剧,占比达80%的自贸区工业用地如何转换为商业用地,已成为当务之急。未来一旦土地性质转换得以实施,无疑将给自贸区“地主”带来极大的增值机会,拥有相关土地储备的外高桥(600648)、海博股份(600708)及中华企业(600675)等值得关注。
上海自贸区挂牌一月
即“闹地荒”
尽管挂牌不过月余,但中国(上海)自由贸易试验区首批土地已经正式开启。
11月5日,自贸区浦东新区外高保税区GG13-03地块正式开始接受竞买,这幅地块是上海自贸区挂牌后,区内最大的“”——上海外高桥集团要卖出的第一幅土地。早前10月23日,上海金煜坤实业发展有限公司以2.3亿元竞得中国航空器材集团公司转让的外高桥保税区地块,成为在自贸区内成交的第一个土地项目;经过81轮次的紧张报价,这块挂牌金额为1.2亿元地块,最终以91.67%的溢价率成交。
据相关媒体报道,随着自贸区地块开始流转,自贸区内土地供不应求,尤其是商办用地不足的矛盾凸显。有业内人士表示,自贸区或将考虑打破功能区块概念,将占自贸区总体面积80%的工业用地“盘活”,部分转为商业用地。
据介绍,上海自贸区原有土地规划按功能区块划分,分为行政办公用地、商业金融业用地、研发生产用地等11个功能区块。但自贸区挂牌后,欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而来,未来像产权交易所、贸易仲裁中心、税务管理机构,以至各方关注的离岸交易中心、跨境金融资产交易平台、知识产权及技术交易所等名目繁多的机构、公司,都将涌入这一区域,因而土地供求矛盾极大。
以外高桥为例,基于保税区的性质,区内土地多以仓储、物流等工业用地为主,区内办公项目不足,目前主要有汤臣国际贸易大厦、东方国际文化贸易中心、外高桥大厦、东华金融大厦,以及一些中低端物业。而这些大厦建设年代久远,与自贸区管委会一墙之隔的汤臣大厦,建于1995年,迄今已有18年之久。
尽管如此,今年10月上旬,自贸区办公租金已经达到均价4.9元/平方米/天,较年初上涨207%。分析人士表示,由于区内新增土地有限,现存土地又以工业用地为主,通过改变土地性质“盘活”既有土地解决“地荒”的问题,就显得迫在眉睫。
据悉,上海在土地管理制度方面一向执行严格,按照现行规定,土地如果要“转性”,必须先收储,然后再通过统一平台以招拍挂的方式公开出售,以保证公平。不过,由于看好后市,大多数企业不会轻易放出土地。
工业用地转商业用地
或带来增值机会
根据相关规定,在自贸区内拿地或拥有土地使用权的企业或个人,可以申请将手中工业用地转变性质成为商办用地。不过,需要通过相关部门的审批,并且补缴土地出让金。
有业内人士表示,最近不断有租赁园区物业的生产型企业找上门来寻求做外迁业务,这些企业收到业主通知说目前正在承租的片区的土地要重新做规划,到期就不再续签了。市场猜测这可能与此前业内传出“上海自贸区内大部分土地性质为工业用地,土地性质转变不可避免”有关。
德佑地产研究总监陆骑麟表示,自贸区设立后,如此大比重的工业用地与自贸区的规划存在较大冲突。如果自贸区管委会提出将部分工业用地流转为商业用地,且这种流转得以实施,则将引发自贸区土地的转让热潮,区内原有的工业设施可能会迁徙至其他区域。
作为上海自贸区开发主体之一的外高桥,其8月30日公布的定增预案显示,27亿元的募集资金将用于自由贸易试验区一期30个物流仓储、厂房研发、贸易服务项目的开发,用以建设跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、高端现代服务业平台和功能性贸易平台。其中包括跨国公司地区总部平台中的四个项目,除卡尔蔡司项目外,均为仓库用地。有分析人士表示,这或许意味着相关的三宗子项目所用土地需要转变性质。
而早在10月10日上午,上海自贸区迎来市国土局的调研。该局明确表示,作为全市性课题的土地二次开发将在自贸区内先行试点,并为此赋予自贸区管委会更多的管理与操作权。就在调研结束后的当天下午,上海市国土局便召开专题研讨会,提出上海年内要在土地管理制度改革上取得一定成效。
需要指出的是,自贸热早已直接带动了区内办公楼租金和土地价格的飙涨。位于自贸区管委会对面的外高桥大厦,所有办公室甚至车库都早已被借完,租金则较自贸区挂牌前翻了四倍。
自贸区土地储备概念引关注
随着上海自贸区区内土地供求矛盾的加剧,占比达80%的自贸区工业用地如何转换为商业用地,已成为当务之急。未来一旦土地性质的转换得以实施,则无疑将给自贸区“地主”带来极大的增值机会,预计拥有相关土地储备的外高桥(600648)、海博股份(600708)及中华企业(600675)有望获得资金的青睐。
外高桥(600648):公司子公司外联发展重点发展第三方物流、集装箱综合处理物流、冷藏物流和危险品物流,拥有国家海关总署唯一指定的港区至保税区的集装箱直通式堆场,堆场面积达8万平方米。同时,公司还拥有上海最大的保税冷库、冷藏物流业务特色突出;参股公司物流中心负责开发的外高桥保税物流园区已基本建成。该物流中心拥有约14万平方米的现代化仓库。此外,其子公司新发展重点第三方物流和危险品物流,在保税区内已经拥有5.2万平方米的、1.5万平方米的露天堆场。
海博股份(600708):公司控股100%的子公司上海海博斯班赛国际物流公司以1.03亿元,在临港内购置了164亩土地,用于建造中国首个汽车零配件物流基地。海博斯班赛计划将投资2.35亿元建造9万平方米的仓储基地,依托斯班赛的汽车物流经验和洋山保税港区的优势,打造中国汽车物流行业的旗舰,为国内外汽车生产厂商和汽车零配件供应商提供系统化、全程化服务。
中华企业(600675):公司在崇明岛陈家镇-东滩地区拥有约4000亩土地,该地拟建成海岛花园式的生态城镇。但公司拥有的上述地块能否从农用地转变为开发用地存在不确定性。据2012年年报披露,公司将加强崇明东滩地块管理,并启动研究现代农业产业园开发模式。（中证网）
手机看中经
经济日报微信
中经网微信
