房贷遭遇“钱荒” “刚需”族很受伤

　　“都3个多月了，买房的贷款还没批下来”。奔波了数月看房、买房，本来已经很近的“安居梦”居然卡在了贷款上，近来，郑州的吴女士备感焦虑。

　　在“金九银十”的楼市销售旺季，郑州许多忙着看房的“刚需”族，除了继续感慨房价高外，房贷又成了新困扰。原先利率8.5折、9折的优惠已经难觅，取消优惠、甚至利率上浮10%成银行房贷的主流政策，而且申请办理的周期延长。不少房产中介以“钱不好贷”为由，趁机从“刚需”族身上捞一笔。这样的“房贷难”让郑州的“刚需”族很受伤。

　　郑州多家银行表示，从10月底开始，各银行的房贷额度会更紧张，直至明年上半年才可能有所缓解。有专家表示，金融政策不能简单着眼于“一刀切”地抑制住房需求，而应该致力于优化房地产市场供求结构，才会减少对普通“刚需”购房者的“连带伤害”。

　　“8月提交申请，放款要等到明年元月”

　　今年7月初，吴女士通过房产中介看中了一套价值24万元的小户型房子，协商好价格后，吴女士很快与中介签订了二手房购房协议，并把9万元首付款交给卖方。

　　然而，在到郑州花园路与农业路的中国银行办理房贷时，尽管吴女士提交了完善证明材料，却被银行告知，因今年贷款“额度用尽”，需要等待一段时间才能放款。

　　“8月就提交了申请，也签了借贷合同，但至今3个多月过去也没等来银行的放款。”吴女士说，如果不能在约定时间内付完全款，她需要支付违约金，更糟糕的是，购房合同还可能被取消。

　　给吴女士办理贷款业务的中国银行客户经理告诉记者，从7月开始，该银行就开始减少对个贷的审批，审批流程的时间也延长了。“能得到放款的更少，7月至9月就放了两笔，10月一笔也没有放”。

　　该客户经理表示，根据目前的情况，吴女士要想得到放款，估计要等到明年元月了。

　　记者调查发现，不仅是中国银行，郑州的多数股份制银行都以“额度用尽”为由暂停房贷，而大型国有银行虽然没有停贷，但以往利率8.5折、9折的优惠已经难觅，取消优惠甚至利率上浮10%成为主流，而且办理审批时间比以前长。

　　为何出现“房贷荒”，一位国有银行内部人士表示，银行信贷额度一般是“年初松、年底紧”，加之上半年房地产贷款增速较快，也加剧了下半年房贷额度紧张。

　　对此说法，央行公布的数据也验证了这一说法：今年上半年金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元，而2012年全年只增加1.35万亿元。正是上半年“用力过猛”，导致了下半年的“力不从心”。

　　除了“没钱贷”，趋利的银行“不愿贷”也是重要原因。上述银行内部人士表示，央行为商业银行规定贷款额度以及存贷比限制，各银行再根据市场情况分配房贷、中小企业贷款、大企业贷款的额度，而今年资金面偏紧，利率市场化使净息差收窄，银行更愿意将有限的贷款额度投放到收益较高的领域，例如利率上浮20%贷款周期更短的企业贷款，相比之下，基准利率的房贷就显得不划算，不受银行“待见”也就不足为奇。

　　“贷款就58万元，难道手续费就要1万”

　　26岁的刘翔宇（化名）毕业后一直在郑州工作，近3年的省吃俭用加上家里的支持，刘翔宇终于凑够了买房的首付。

　　8月中旬，刘翔宇通过中介看中了一套90万元的二手房，当天他就与卖方、中介签订了三方房屋买卖合同，并商定通过郑州银行，以按揭贷款的方式支付房款。

　　随后，评估公司对刘翔宇购买的二手房列出了评估报告，将评估价定为88.46万元，刘翔宇可向郑州银行贷款58万元。

　　然而，房产中介的工作人员向刘翔宇列出的一份二手房交易费用清单，让他备感诧异。

　　刘翔宇发现，在该清单中，仅按揭费用就包括7项收费，包括评估费、抵押服务费、印花税、按揭服务费、抵押代办费、征信查询费、担保费。此外，刘翔宇还需另向郑州银行缴付贷款总额千分之三的保险费。

　　“我总共就贷款58万，难道手续费就要1万多元吗？”当刘翔宇提出异议时，房产中介告诉刘翔宇，各家银行都在闹“钱荒”，个人房贷会越来越不好申请，如果拖延的话，房贷很可能就办不下来了。

　　记者注意到，中介公司给刘翔宇做的“二手房交易费用清单”显示，房屋被估价88.46万元，仅评估费就4423元，是房产评估价的5‰。

　　“评估那天，中介公司的人领着一个男子，说是评估公司的，男子在屋里拍了几张照片，不到两分钟就走了。”刘翔宇说：“如此简单的评估，竟要4423元。”

　　刘翔宇查阅资料发现，中介公司所称“国家定有标准”，是指1995年《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》，而早在2008年11月，河南省政府就下文对房产评估费收费标准做出了调整，规定房地产总额在100万元以下按4‰收取。

　　“多收1‰就多收近1000元，二手房中介还虚列了诸多名目的手续费。”刘翔宇无奈地说，“银行闹‘钱荒’，贷款不好办。为了能办下贷款，只能任人宰割。”

　　刘翔宇通过另一家中介得知，其实，房产中介只需向银行支付两三千元，就能给客户办好按揭贷款手续。可是，为了获得更高的利润，中介就抓住“房贷荒”的机会，罗列多个收费项目，收取高额的手续费。

　　有中介公司工作人员说，由于多数客户购买二手房经历较少，又委托房介公司帮其办理按揭贷款手续，其中很难察觉按揭贷款的高额返点秘密。“即使客户有疑问，就说银行贷款不好贷。”

　　银行“钱荒”误伤“刚需”族

　　对于银行闹“钱荒”的形势，房地产专家杨红旭在接受媒体采访时曾分析说，短期来看，在年底之前，首套利率优惠取消甚至上浮的情况仍将持续，甚至幅度会进一步增加；但房贷吃紧现象具有周期性，如果购房需求在今年透支，明年房价的热度会有所降温，再加上明年银行信贷额度“年初松”，“房贷荒”现象将会在明年上半年才有所缓解。

　　“郑州有很多外来人口，有固定正当职业者存在安家需求。”郑州大学建筑学院党委书记贾志峰说，据估算，首次置业人群中70%左右是通过贷款购房，而改善型置业人群的这一比例在30%左右。也就是说，“房贷荒”打击最大的购房群体正是“刚需”族。

　　郑州一大型国有银行内部人士表示，即使银行取消首套房的利率优惠，“刚需”族还是要买房，毕竟房贷利率涨幅导致多出来的购房成本，仍低于目前的房价涨幅，“刚需”族宁愿付出更多的利息成本也要先买下房，以提前锁定购房总成本，但这实际上的确增加了“刚需”族的月供压力。

　　该内部人士还举例称，以首套房贷款100万元按揭20年“等额本息”还款为例，如果是8.5折利率优惠，购房者只需支付利息款66万元，每月还款6900元左右。如按照央行基准利率计算，购房者需支付利息款80万元，每月还款7500元左右。也就是说，基准利率与8.5折相比，多出来的约14万元利息款，以及每月多出来600元左右的月供压力，对于“刚需”族就是真金白银的血汗钱。

　　对此，中国社会科学院研究员杨涛认为，由于多年地产调控的“连带伤害”，以及房地产金融体系过度依赖商业银行，使得普通“刚需”购房者也受到负面影响。从住房需求来看，高收入者存在投机冲动，而中低收入者则由于财务约束而受到抑制，要解决这样的矛盾，同样需要利用金融政策来实现住房需求结构的优化调整。

　　杨涛表示，金融政策不能简单地着眼于“一刀切”地抑制住房供给和需求，而应该致力于优化房地产市场供求结构。同时，房地产金融体系建设要改变过于依赖商业银行的扭曲状况，通过大力发展非银行融资模式，来探索健康的资金配置与风险分散机制。