在房地产再融资未取得实质性开闸之前,部分上市房企开始调整相关预案,以求得“闯关”成功。
10月26日,《每日经济新闻》记者注意到,在金科股份(000656,SZ)最新公告中,公司修订了之前发布的定增预案,拟发行总股份由原来的4亿股,调减为2.9亿股,募集金额由原来的43.2亿元缩减为31.4亿元。值得注意的是,金科股份取消了“西安金科天籁城”募投项目,也砍掉了3.3亿元的“补充流动资金”事项。
对此,金科股份副总裁、首席战略执行官李战洪在接受记者采访时表示,“我在外地开会,不太清楚这个事情。”
即便如此,金科股份仍未放缓土地扩张步伐。截至目前,金科股份拿地耗资70亿元,但拿地成本较低,主要集中在三、四线城市。长城证券研报认为,金科股份深耕大重庆区域,战略积极,销售增长强劲,多元化拿地模式亦将强化成本优势,短期流动性安全。
金科股份调整定增预案
截至目前,国内已有33家上市房企公布再融资预案,涉及融资金额高达770亿元。近日,来自重庆的迪马股份成为首家获得证监会公开受理的上市房企。
不过,在这之前,迪马股份曾经历过一次预案修订,其中涉及公司与控股股东东银控股集团之间的关联交易及后者对上市公司的巨额占款等问题。
如今,金科股份似有步其后尘之势。在10月26日的公告中,金科股份已修订了之前43.2亿元的定增方案,改为定向募资31.4亿元,定增总股份由4亿股调整为约2.9亿股。其中,金科股份原本一共定增募投三个项目,现在也改成了两个项目,西安项目已被取消。
昨日,记者致电李战洪,其表示在外地开会,不太清楚此事。重庆一位熟悉金科股份的券商人士认为,最大可能性应是 “资金成本”问题,金科股份的定增对象都会有一个回报率的要求,原本谈好的买家现在可能放弃了定向受让股份。
据了解,西安项目是金科股份通过收购陕西一房企的100%股权,从而“曲线”获得93亩已获得土地证的相关地块,收购代价为2000万元。不过,对于西安项目,金科股份仍有近6亿元的项目债务需要偿付。
在定增方案中,金科股份曾宣称,西安项目将要配建超过1.2万平方米的廉租房,这也为公司插上了符合国家政策导向的有利标签。据项目测算报告显示,该项目总销售额26.2亿元,总开发成本16.9亿元,销售毛利率35.4%,净利润率16.3%。
不过,金科股份还透露,目前西安项目详细的定位方案及规划设计尚在编制及审批过程中。
公司深耕三、四线城市
与其他成长型房企一样,金科股份虽然负债率较高,但截至8月15日公司账面资金余额仍高达94.7亿元,同时,金科股份在土地储备上也不遗余力。
据公开披露的信息,《每日经济新闻》记者统计得出,截至目前,金科股份花在拿地上的资金已达70.5亿元,其中权益性拿地约65亿元,主要集中在大重庆以及江苏无锡、四川内江、贵州遵义等三、四线城市。按照计划,金科股份今年拿地的金额将不少于去年的92.6亿元。
东北证券地产分析师高建认为,金科股份深耕重庆,异地拓展稳扎稳打,市场对公司区域发展战略的看法有失偏颇,获取优质低价土地的能力以及标准化和精细的进度管理能力是快速周转的保证。
一线品牌房企自去年下半年以来开始重回“一、二线”城市,主流看法是三、四线城市消费能力有限,供给偏多,可能存在一定的开发风险。不过,包括金科股份在内的部分房企却依靠低成本策略,深耕三、四线城市,取得了不错的业绩。
数据显示,今年上半年,金科股份实现销售金额91亿元,同比增长58.8%,其中房地产业务实现签约销售金额84.7亿元,同比增长59.2%;实现销售面积113万平方米,同比增长41%。
值得一提的是,考虑到市场和公司实际情况,金科股份下调了年度销售目标,由年初制定的235亿元调至220亿元(含产业板块)。为了加速销售,金科股份在下半年推盘项目中将刚需产品比例从原有的70%提高到了80%。
在瑞银证券分析师李宗彬看来,金科股份在2012年新开工及今年计划开工面积中,三、四线城市的占比或超过60%,公司在这些城市的销售可能受制于当地较大的供给,难以快速增长,因此瑞银证券将金科股份2013年的销售额下调至206亿元。
不过,李战洪前不久曾公开表示,“随着城镇化建设进程的推进,金科股份察觉到,二、三线城市必然蕴含着更大的市场。”
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