险企与地产商混战武汉养老地产市场 租售模式各有千秋

 　　10月23日，合众人寿养老产品发布会在武汉市蔡甸区举行。随着合众人寿实物养老计划的推出，已经有两家险企相继进入了武汉养老地产领域，还有部分险企正在筹划进入。

　　《证券日报》记者了解到，目前，保险业在武汉的养老地产市场处于两种竞争格局中：一方面险企间抢夺高端养老客户形成竞争关系；另一方面，部分地产商也在觊觎武汉养老地产这块“蛋糕”，险企与地产商的竞争在所难免。

　　从养老产品形态来看，各个养老主体也采取了不同策略，比如有的采取“保险产品+实物养老”挂钩的计划，有的则采取出租养老公寓的方式，有的则直接采取售卖养老公寓的方式。

　　多养老主体进驻武汉

　　早在2010年4月，武汉市蔡甸区政府便与合众人寿签订了合众人寿健康社区项目，该项目总投资100亿元，是集健康养生、养老服务、临床医疗、学术科研、医学教育为一体的健康产业服务基地。此次发布会期间，合众人寿相关负责人表示，目前合众养老社区项目一期用地为712亩，规划总投资约为30亿元。其中启动区占地245亩，建筑面积17万平方米，配套面积占总面积的40%，总投资10亿元。一期启动区有2005套房，可提供4000张床位，已经投入运营。

　　除合众人寿之外，在2011年下半年，新华保险开始在武汉建设高端健康管理中心。据记者了解，目前该健康管理中心现已正式开业投入运营，为湖北的消费者和新华客户提供健康检查、医疗服务及养老看护等服务。

　　泰康人寿董事长陈东升此前也表示，将在湖北投资至少50亿元兴建养老社区。泰康养老社区的一位销售负责人也告诉记者，未来一两年该公司便会在武汉布局养老社区。

　　在武汉布局养老地产的不仅仅是险企，部分地产商也参与到养老地产市场的争夺中。万科相关负责人此前表示，万科在武汉的养老地产项目刚起步，位于东湖高新区的花山养老住宅项目目前尚处于调研规划阶段。

　　作为地产商，在武汉涉足养老社区较早的要数武汉侨亚置业集团有限公司。该公司前期项目侨亚·颐乐园在2004年就已经开工，与合众人寿养老社区都位于武汉蔡甸区，该项目占地170亩，总建筑面积30多万平方米，分为养老区和度假休闲区。记者拿到资料显示，侨亚孝庄·颐乐园拥有按三星级酒店标准精装修的800余套单人间、双人间、套间可供选择，园区内规划有门球场、网球场等设施。该项目已售罄。

　　此外，侨亚二期项目中华孝庄用地面积100亩，其主力户型一居室37-71平方米，二居室63平方米，目前都已经售罄。侨亚养老公寓的火爆销售或许可以从侧面反映出合众人寿投资于养老社区的原因。

　　产品模式各异

　　据《证券日报》记者了解，目前入住多数险企养老社区的前提条件是购买一款相应的保险作为“挂钩产品”，取得入住资格。比如泰康人寿，入住社区的资格是投保泰康推出的挂钩产品——“幸福有约终身养老计划”。该产品由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险(分红型)”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，其中“乐享新生活”作为一款养老年金产品，缴费起点为200万元，也有300万元的相关产品，分为趸缴和期缴两种方式。

　　合众人寿则推出了“保险+实物对接”的模式。根据合众相关负责人的介绍，目前合众实物养老保障计划分为“乐享”、“颐享”、“世家”三款产品，其中“乐享”可在社区住十年，“颐享”可在社区终生居住，而“世家”则是为满足客户在55-70岁时入住养老社区养发的一款趸缴型养老保障计划。每款产品入住门槛不等，购买相关产品所缴的保费随入住时长各异。

　　除保险公司推出养老社区挂钩产品之外，部分酒店企业也推出了养老社区产品。某酒店养老社区就规定，一次性缴清85万元押金，作为每年的租房费用，逐年扣除，直至用尽，若中途退房，可退还押金。

　　从房屋归属来看，无论是险企还是酒店，都是租用模式，最长期限为租用至承租人生命终结。有业内人士表示，只租不售且与养老社区挂钩可以得到政策补贴，比如在国内开发老年公寓项目的地产公司，可以从政府得到老人养老金的50%。

　　与险企不同的是，部分房地产商推出了可出售的养老公寓。也就是消费者可以将房屋产权买断，不用再缴房屋租金，并且有专门养老服务团队负责老人起居生活，老人按照自理程度缴相应服务费即可。

　　记者查阅资料发现，侨亚置业集团有限公司就推出了可出售养老公寓。已经售罄侨亚中华孝庄项目在售户型面积为37-77平方米小户型精装公寓，此前出售标价为5000元/平方米。记者致电相关售楼方确认时，该售楼方表示，该楼盘标记为出售“公寓”，并非出租，确为出售。

　　资料显示，目前侨亚可出售养老公寓有两种土地规划性质，分别是40年和70年产权，并且一期项目和二期项目都已经售罄。记者昨日致电侨亚养老社区售楼处，该售楼处相关人员表示，除一、二期外，目前仍有可出售养老社区产品。

　　产品费用不同

　　目前从全国来看，泰康人寿已经推出了养老社区模型，收费标准为最低为200万元。此次合众人寿开始运营的“保险+实物”养老计划在全国尚属首例，其收费标准如何呢？

　　合众人寿营销员部门负责人表示，目前合众人寿有两种方式可以入住养老社区，一种是不买相关产品直接缴足押金；另外一种则是购买挂钩保险产品取得入住权。

　　合众人寿收费表显示，若以年龄限制在55岁-70岁之间的活跃型住户来看，有三种户型可以选择，第一种即一室一厅一厨一卫型，入住门槛36万元，月租金1050元，每月服务费500元，也就是缴清押金之后，不算伙食等费用每月大概1550元；另外，还有两室一厅一厨一卫户型与三室一厅一卫，其中三室一厅一卫入住门槛75万元，月租金2040元，服务费大概900元。

　　此外，合众人寿还推出了最低5万元押金的独立生活区，按照护理需求与可自理程度，收费标准不一，比如按照最低标准的50平方米一居室计算，入住门槛为5万元，每套月租金1600元，服务费每人一个月1200-3200元不等，该户型除了伙食费用，一个月最低大概2800元左右。

　　侨亚置业负责养老公寓销售负责人则告诉记者，目前该公司既租用养老社区，又有可出售产权型养老社区，价格不等。

　　该负责人表示，按照租用养老公寓，必须先缴16万元的入住押金，房型30平方米一厨一卫一阳台，每月大概1300元，伙食费600-700元，服务费最低600元，并且以返还押金方式每月补助部分费用。按此一般标准计算，一个月大概2500-2600元，房屋比合众人寿50平方米的户型小20平方米，价格比合众人寿最低标准每月便宜300元。

　　若两家公司的养老社区产品价格相比较，按照户型大小与价格来看，最低每月消费额度相差并不大，处胶着状态。

　　至于侨亚置业推出的可出售养老社区产品，侨亚销售部门相关负责人王经理表示，目前装修过的养老社区，每平方米8000-8900元，属于小产权房屋，有产权证和土地使用权证，老人入住之后，最低护理服务费用大概600元，半自理的话估计在1000-2000元，户型有34平方米和43平方米两种，43平方米设有阳台。记者计算，以每平米最低8000元计算，34平方米户型大概272000元左右，低于合众一室一卫一厅一厨所缴的押金额。

　　王经理表示，目前正在出售的养老社区项目销售也比较火爆，若往后推推，可选择户型的范围便会越来越小。（证券日报 苏向杲）