银根紧 M2与房价难再齐飞

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　　关注楼市

　　本报分析发现 M2、储蓄率与房价共铸楼市“黄金十年”

　　“房价这些年来翻了5倍,中国的M2也翻了5倍,是M2推高了房价,更相当于房价没有上涨。”知名地产大佬任志强一针见血地指出了M2和房价“正相关”的关系。

　　昨日,记者对比M2、储蓄率与房价三者近年走势发现,房地产的“黄金十年”也正是M2与我国居民储蓄量、居民储蓄率共同上涨的“黄金十年”。

　　专家分析称,M2高涨通过信贷这只“手”成为房价上涨的重要推手,而房价上涨则反向推动了通胀和货币增长。而储蓄率高也是M2高的原因之一,更是房地产和政府投资火热的原因。由于未来政策可能更趋向收紧银根,未来房价上涨的动力将趋向衰竭。 文/记者潘彧、李婧暄

　　狭义货币(M1)=M0+活期存款<企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款>

　　(M1:现实购买力)

　　广义货币(M2)=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款。(M2:现实购买力+潜在购买力)

　　房价涨幅

　　与M2的涨幅相若

　　央行数据显示,M2从2002年的18.5万亿一下跃升到现在的100万亿,短短十余年,增加了5倍以上。

　　不光是M2,从世界银行公布的中美日印巴国内总储蓄变化图中则可以看到,中国总储蓄总额从2001年后便开始大幅攀升,2012年的数据已经达到4.25万亿美元,是美国的2.5倍。而从储蓄率来看,根据《中国统计年鉴》的数据,中国储蓄率从2000年的37.6%提高到2011年的51.8%,并一直维持在较高水平。

　　在M2与居民储蓄大幅起飞的同时,房地产进入“黄金十年”,记者从统计局数据获悉,2002年,全国商品房均价刚刚过2000元/平方米,而到了2013年前8个月,全国商品房均价已经达到了6000元以上。在许多大城市,房价涨幅和M2的涨幅相若,四五倍涨幅并不奇怪。

　　M2与房价:谁推高谁?业界看法不一

　　到底是M2和储蓄率推高了房价,还是房价快速上涨推高了M2和储蓄率?任志强“M2推高房价”的观点引起了业内专业人士的探讨。

　　“M2的飞速上涨肯定会影响房价。”易居房地产研究院副院长杨红旭表示,过去十多年M2增量较大,M2的增幅一直超过GDP与CPI的和,说明实体经济和通胀都用不到这么多钱,房地产成为吸收多余货币的一个很好的吸纳领域,从而被推动上涨。

　　而北京中原地产研究部总监张大伟直言,房价的走势和M2走势最吻合,因为M2通过信贷这只“手”对楼市造成强大的影响。“信贷是关系楼市涨幅的最重要因素,超过房地产调控等一切影响。”

　　他举例称,2009年楼市走旺的原因是空前松动的信贷,而今年3月份过后,随着信贷的收紧,楼市涨幅明显放缓,后由于M2数据出现平稳,楼市涨幅又有浮动,出现了金九银十。“房价现在是超过购买力,信贷收紧,不管是开发商还是购房者,都没有力量去买房买地,因此M2是影响楼市涨幅的最主要的因素。”有专家则认为,任志强的言论颠倒了方向,并非货币增长和通胀推高了房价,而是房价上涨推动了通胀和货币增长。

　　“房价上涨,加上政府投资贷款上升,这都会推高M2的增速,这些年来,我国M2的增速均超过15%,而GDP的增长却只有7%~8%之间,在这种情况下,物价哪有不涨之理,现在中国的物价相对平稳是因为大量资金集中于房地产领域,如果一旦房价崩盘,恶性通胀将难以避免。” 上海富大集团公司副总裁张平认为。

　　储蓄率与房价:

　　储蓄率高 房价涨可能性大

　　央行日前发布2013年上半年金融统计数据,6月末人民币存款余额达100.91万亿元,首次突破百万亿元大关。

　　实际上,居民高储蓄率一直是中国经济的奇特现象;2012年陆家嘴论坛上,时任证监会主席郭树清曾发言称,2011年全国居民人均储蓄存款23000元,居民储蓄占国内生产总值(即储蓄率)的52%;仅过去1年半时间,居民人均储蓄存款增加了9719元,增长了42.2%。

　　而数据显示,消费(尤其是国内消费)却一路下滑,其在GDP占比从2000年的62.3%下降到了2011年的49.1%。

　　对此,张大伟笑称,储蓄率一再上涨部分原因可能是因为房价高企,买房意愿增加,居民不得不将资金存起来当购房首付。但其认为和房价之间关系“没那么大。”而张平认为,储蓄率越高,国内房价上涨的可能性越大,因为市民把钱放在银行,而银行面对这么多储蓄不可能不去放贷,储蓄率高也是M2高的原因之一,更是房地产和政府投资火热的原因。

　　预测:

　　M2不会降也不大增

　　有分析认为,国内货币超发、M2的天量增长完全是这些年房价不断上涨,房地产贷款需求量不断增长所致。M2的过快增长,既说明了我国通胀形势不容乐观,更说明了目前我国的房地产市场投资投机性过热,未来一旦经济步入下跌通道,金融风险将急剧上升。

　　M2今年7月已超过103万亿,M2增速超过15%,张平认为,只要房地产投资和地方政府投资之火不灭,M2是不可能降下来的。

　　多位地产业内人士则认为,目前银根收紧,盘活存量,不会再像过去十年那样放任M2大幅增加。杨红旭表示,未来M2增速将会下降。由此推断,未来楼市从“黄金十年”进入“白银十年”已成共识,未来货币供应推动房价上涨的力度将减退。

　　而金融界一位分析人士也持同样观点,其认为,事实上,房价的上涨动力已经开始衰竭了。