楼市进入“均利”时代 房产税重在抑制投机需求

　　在昨日（9月23日）举行的“2013全球华商（成都）论坛”上，行业大腕们针对房地产行业目前的诸多热点问题进行了演讲或是交流。

　　在论坛上，一个得到与会者共识的话题就是楼市目前已经进入了“均利”时代，相关统计数据也显示，2013年上半年，上市房企出现了净利润增长速度低于营业收入增长速度的现象，地产行业黄金十年已经渐行渐远。《每日经济新闻》记者也从会场了解到，目前，房地产金融创新也已成为行业的一个新趋势。

　　随着房地产业黄金十年的逐渐远去，中国楼市已进入“均利”时代。

　　昨日（9月23日），在成都明宇豪雅饭店举行的“2013全球华商（成都）地产论坛”上，中国房地产业协会副会长朱中一公开表示，“均利可能是指平均利润，这是一个趋势，不过均利首先要均衡各方面的利益，只有这样，市场才能平衡健康地发展。”

　　值得注意的是，自2012年下半年以来，各大品牌房企纷纷回归一、二线城市。绿地集团副总裁、西南事业部董事长、总经理孙志文在论坛上就表示，公司去年下半年已调整战略，不再进入三、四线城市。

　　针对房产税开征试点扩容等问题，住建部政策研究中心主任秦虹解释称，房产税不属于楼市调控的范畴，而应属于制度建设。目前，这一税收对于自主性物业影响不大。

　　上市房企利润空间收窄

　　据亿翰智库CLR统计数据显示，2013年上半年，145家上市房企营业收入合计3089亿元，同比增长37.16%；净利润441亿元，同比增长25.20%。

　　不过，亿翰智库董事长陈啸天却公开撰文认为，前述数据所显示的净利润增长慢于营业收入的增长，说明行业的利润空间正在收窄。“145家房企的合计毛利率为36.60%，同比下降3.4个百分点，上市房企的毛利率也呈逐步萎缩趋势。当前价格管制、快周转和土地招拍挂等都会进一步缩减企业的利润空间，企业利润率下降属于趋势性的情况”。

　　在论坛上，朱中一表示，“大家理解的均利可能是平均利润，我觉得这也是一个趋势。但我同时觉得，房地产关系到各方面的利益，所以，均利首先要均衡各方面的利益。”

　　在他看来，目前国内房地产业的“均利”概念涉及到多个层面，比如针对居住权，如何完善市场规则与政府保障制度的统一，对于地方政府依赖土地财政的现实，如何通过财税制度改革借以解决这一难题。甚至，“均利”还包括创新房地产金融产品，以防范房地产金融风险，以及房产税如何积极稳妥地扩大试点，进一步稳定市场预期等。

　　房产税不影响自主性需求

　　值得注意的是，房产税试点扩围至今没有消息，房地产调控长效机制也只是停留在猜测中，但房价却一直在上涨。

　　来自国家统计局8月份70个大中城市房价数据显示，与7月份相比，在监测的70个大中城市中，价格下降的城市仅有两个，上涨的城市有66个。8月份，四个一线城市新建商品住宅价格同比上涨18%~20%，天津等31个二线城市同比上涨7%~10%，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。

　　在此背景下，房产税试点何时扩容，将会针对哪些人群及物业类型等均是社会关注的焦点话题。

　　秦虹认为，“无论其他调控的手段是什么，大家要坚信调控方向应坚持两条市场原则，首先是有效抑制投机性需求，在住宅市场上，调控从来都是针对投机性需求的，过度占有住宅资源的需求，无论怎样都应该抑制它；其次，政府应该加大力度在大城市支持第一次买房的需求和保障性住房。”

　　开征房产税是否会因地制宜？在秦虹看来，无论是在哪里，都是开征房产税，也都要抑制投资和投机，对于只有一套房的自主性需求不会受到太大影响。

　　房企回归一二线成趋势

　　世联地产统计数据显示，今年上半年，包括万科、保利等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%。在近2000亿元的拿地款中，一线城市占30%，二线城市占49%，三线城市仅为21%。

　　与此同时，9月份，在北京、上海、杭州、武汉等一、二线城市接连诞生了数宗“地王”，而三、四线城市却遭到冷落。多位房地产界人士认为，房企回归一、二线城市已是大势所趋，主要原因是三、四线城市去化能力差，项目资金周转难度大，影响房企在楼市转型期的快速扩张壮大。其中，作为世界500强企业的绿地集团正是典型的代表。

　　孙志文表示，“可能前两年我们在三、四线城市的扩张还是比较快的，但是随着中国经济风向标的一些调整，我们深切地感受到，最终的一些核心有影响力的城市必将在一、二线城市产生，因此从去年下半年初，我们集团就明确不再进入三、四线城市。”

　　“在全国化的过程中，蓝光地产原则上不会进入三、四线城市，我们现在要进入的都是省会城市，或是在省会城市群中经济发展得比较好的，经济实力比较强的，比如说无锡、青岛等。”在嘉宾对话环节，蓝光地产副董事长、总裁张志成公开表示。

　　实际上，一些外资地产也极为专注一、二线城市发展的势头。

　　新加坡仁恒置地集团执行董事、执行副总裁洪志华亦表示，“这10年仁恒在成都一共投了300多亿元，集团已决定在成都加大投入。”

　　“当前房地产行业已经过了拿到地就赚钱，或是靠资源来赚钱的时代，我们现在比融资成本，后期就会比渠道和品牌。其实在市场部分，一个方面除了现在很多的大品牌，包括仁恒、绿地、蓝光之外，我觉得更小的开发商应该有一些特色定位，在国外有一些特色的开发商就做得很好。”长期观察楼市的博思堂董事长汪妹玲表示。