沪豪宅开盘当日更新认购纪录 中海两项目一周吸金30亿

　　21日，多家上海房地产机构透露，中海紫御豪庭三期仅仅开盘一天就卖出超过170套公寓，取得22亿元的总认购额，这一销售业绩刷新了上海今年以来的楼盘开盘纪录。而在此前一周，中海万锦城卖出了8亿元的认购额。可以非常肯定地说，中海将是上海9月份房地产市场份额的领先者。此前，当中海地产和中建地产宣布合并时，就有人预测，整合完成的中海地产将是整个房地产行业的老大。不料这一预言仅仅只有一个月，就得到了证实。上海中海“抢占先机”，一周卖出30亿元认购额的霸气，提前锁定了上海9月份单盘销售冠军的位置。

　　与此同时，中海紫御豪庭的热卖，也充分展示了中海对市场极佳的预判能力。中海紫御豪庭的前身是曾经的全国总价地王——长风6B、7C地块。因其成交单价高于周边二手房价格，上述地王项目曾饱受质疑。而中海紫御豪庭三期开盘时，周边的土地已经被预期可望卖出30000元/平方米上下。

　　刷新上海开盘当日认购额之最

　　中房信研究总监薛建雄透露，22亿元的认购额，不仅创造了上海今年以来的新开盘最高纪录，也是2011年以来的认购额之最。

　　此前，有媒体曾引用星河湾地产副总裁梁上燕的话说，2011年星河湾全年销售180多套千万级豪宅就已经是上海当年度豪宅销售的佼佼者了。而中海紫御豪庭仅仅开盘当日就销售了170套以上千万总价起步的豪宅，显然已经成为上海顶级豪宅的“新王者”。

　　而对业界来说，中海刷新纪录的销售额，也意味着整个行业格局的重新打破。8月初，中海地产的一纸公告称，控股公司中国建筑拟将房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。如果相关的土地及房地产发展项目未能通过出售注入中海地产，中国建筑拟委托中海地产管理余下的房地产发展项目。

　　销售数据显示，2012年中海地产实现销售额896亿元，中建地产销售额为210亿元，中国建筑地产板块销售额总计达到1106亿元，仅次于万科和绿地。业内因此认为，合并后的中海地产将是整个行业龙头位置最有力的争夺者。

　　不可否认的是，中海地产一直是整个房地产行业盈利的第一名。连万科总裁郁亮都曾为中海地产感叹。兰德咨询总裁宋延庆极度看好中海地产未来的前景，认为一方面随着地产系的扩张，能拉动建筑工程板块业务的发展，另外地产和建筑工程业务能够进行双融资，增加融资渠道、降低融资成本，3~5年内就能成为行业的第一。

　　中海紫御豪庭的开盘热卖，无疑验证了业界的部分观点。在中海紫御豪庭和中海万锦城开盘卖出30亿元之后，中海地产毫无疑问成为了9月豪宅市场的王者位置。

　　选地的眼力

　　某种意义上，紫御豪庭的热卖与中海地产敏锐的市场嗅觉和极具眼力的拍地有关。

　　就在中秋节之前的三周时间里，上海土地市场出现了一波连续拉升的单边上扬行情。先是11日亿城集团股份有限公司以16.7亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区(Z000801)单元40-01地块,溢价率44.5%,楼板价28899元/平方米。

　　紧接着12日，浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A地块经过2小时的竞价，最终以25.74亿元成交，折合楼板价18437元/平方米。

　　如果说，上述两幅土地还有 “自贸区”和“迪斯尼”的概念，可以让购买土地的公司从资本市场获益。那么18日成交的两幅地块，则彻底推高了所有人对未来房价的预期。当天宝山区高境镇高境社区N120301单元A1-07住宅地块的拍卖仅仅只用了12分钟，折合楼板价24003元/平方米。

　　另一幅奉贤区南桥新城09单元04A-02A、05A-04A区域地块，折合楼板价15543元/平方米，而周边的新房销售均价也不过16000元/平方米。

　　这些场景，让人想起2009年中海竞得长风地王时的场景。当时，有人认为，长风地王的“面粉”价格已高过“面包”。但以现在的眼光看，中海当时的拿地，无疑是极具眼力的。

　　中房信研究总监薛建雄称，目前周边的土地如果拍卖，土地楼板价有望超过30000元。

　　而对中海来说，高昂的土地价格，更进一步显示了中海定价的合理。21日开盘的中海紫御豪庭销售均价也不过46000元/平方米，且采用精装修带中央空调及全屋地暖的高端配置。极高的性价比，成为人们钟情中海紫御豪庭的一个重要原因。

　　更何况，中海紫御豪庭三期还在户型上较前期做出八大提升，包括所有房间都增加飘窗，以获得更高的使用率；北阳台面积大大增加，以实现更开阔的自然空间；玄关柜升级、走廊鞋柜升级、工作间变为纯储藏室，增加更多储藏空间；厨房操作台加长、工作间橱柜增加，令房屋功能更为实用；主卫淋浴房、座便器升级为干湿分离，令居住体验更加舒适；增加电动窗帘线管预埋、音箱线管预埋，设施配置更周到；客卧淋浴房、主卧双控开关，设计更人性，以及增加赠送洗衣机、保险柜等。

　　在这样的大背景下，中海紫御豪庭出现抢购行情是自然而然的事。

　　事实上，整个上海房地产市场都因为土地市场的成交火爆，而出现了一波中秋节行情。

　　房价预期进一步上升

　　上海豪宅的成交放量不仅和土地价格上涨有关，也和上海自由贸易区挂牌后城市定位的转变有关。

　　此前，上海虽然定位为国际性的金融中心，但却被很多人长期认为只是地位排在北京和香港之后的区域性金融中心。而在自贸区正式落地后，外界普遍看好上海未来的城市定位预期，有些观点甚至认为上海可能取代香港成为亚太地区新的金融中心。

　　境内外媒体也不时把上海和香港作比较，认为未来上海赶上甚至超过香港的希望很大。在这样的背景下，上海的房价被很多业内人士看好。

　　中房信研究总监薛建雄认为，未来20年，上海的住房平均销售价格有望达到15万元/平方米。对这一观点，中原地产研究总监宋会雍虽并不认同，但也认为上海至少有希望能达到香港房价的一半。而目前，上海的房价只有香港的三分之一。

　　特别是中海紫御豪庭所在长风板块，更将在上海自贸区正式落地以后，发挥巨大的作用。和香港相比，上海最核心的优势，就在于其拥有长三角作为战略腹地。而长风所处的大虹桥区域恰恰就是上海进入长三角的门户。

　　在自贸区正式挂牌后，上海和长三角的经贸往来势必进一步加强。长三角地区企业在上海建立地区性总部的欲望也必然更加旺盛，将进一步刺激长风地区的高端商务和居住需求。

　　而根据此前长风地区公布的规划，住宅开发量极为稀有。总量200万平方米的商业用房面积，配置的住宅用地总面积却只有70万平方米。这样商务和居住用地供给配比，已经注定了在长风地区购买住宅的不容易。中海紫御豪庭的配置和品质，几乎是整个长风地区最顶尖的楼盘之一。在售的别墅产品——中海紫御世家更是冠居中环线顶级别墅之首，成为今年第一个成交的亿元别墅项目，中房信研究总监薛健雄说，上海中环内别墅供应量每年不超过100套，其中连排、独栋别墅则更稀缺。未来自贸区辐射范围内的中海紫御世家的别墅产品更会是商务人士置业的首选，自贸区挂牌的信息公布后，中海紫御世家的销售情况也极其乐观。

　　在很多业内人士看来，对上海经济未来的憧憬，以及个人和企业职业发展的战略考量，都将促动整个上海豪宅市场的进一步升温。上海豪宅的抢购潮，也许只是刚刚开始。