北上广房租连涨40余月 中介垄断房源放大供需矛盾

　　日前,北京市统计局发布8月居民消费水平数据显示,住房租金环比上涨0.4%,同比上涨4.9%,连续44个月上涨。与此同时,广州市统计局公布的8月数据显示,住房租金连续47个月上涨,深圳更是已连涨50个月。不断上涨的房租,迫使蜗居大城市的“夹心层”人群不停换房,一步步远离城市中心地带,甚至被迫逃离已经打拼多年的北上广。

　　对此,专家指出,市场化程度较高的租房市场,除租房需求源源不断在支撑租金上涨外,还受房价、地价、中介等相关利益体链条影响。尤其是中介垄断房源放大供需矛盾,哄抬价格是背后一大推手。专家建议,地方政府在坚持商品房市场调控的同时,对租房市场加强管控,盘活存量,增加供应,最大程度降低相关利益链对租金价格的扰动。

　　困境

　　“夹心层”梦断高房租

　　位于北京三环边魏公村小区的一套不到45平方米的两居室,其中一间卧室面积不足8平方米,从门口望去,右边靠墙放着一张单人床,左边则是一张上下床铺,中间的地上还铺着凉席。小张说,这间房是他和其他3个男生居住。而另一间面积稍大但也不到10平方米的房间,两张1.2米宽的床拼在一起,由3个女生合住。

　　小张说:“就是这样一套房子,2010年每月租金3000元,2011年涨到3600元,去年涨到4200,现在已经涨到5500元了,房东还说我们住了好几年,是老客户,说算照顾我们”。

　　“我们几个是大学同学,有的因为读了研刚开始工作,也有像我这样工作了两三个年头。但这几年我工资没怎么见涨,房租倒快翻了倍。”小张说,由于房租不断上涨,他们这套房子的合租者也从最初的4个人增加到现在的7个人。

　　小张说,生活在这样拥挤得不像样的屋子里,已经毫无归属感,甚至觉得已经无梦可做。虽然小张的生活状态并不能代表所有的租房者,但在北京等一线城市中并不少见。

　　曾在北京工作的小韩是一个IT白领,月入4500元“之前觉得在北京靠自己买房几乎是痴人说梦,但现在不仅买不起,也租不起了。”小韩介绍说,他之前和同事合租一个两居室,平均分摊下来个人月负担租金1800元。“我是个男孩子,住所也没有多挑剔,但就是这样,虽然尽量节省着,但刨去吃饭、交通、通信和必要的人情费用,已基本属于‘月光’状态”。

　　“而现在的保障房都是针对低收入群体,像我们这样的‘夹心层’是没有资格买的,公租房更是没见过。”小韩抱怨道。生活负担过重的他已于5月离开北京回到了内蒙古老家,准备公务员考试。

　　“房租高企使越来越多的年轻人选择放弃背井离乡、自由闯荡的初衷,离开了打拼多年的大都市。”住房城乡建设部政策研究中心综合处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示,房子对于每一个人来说,不是消费品,而是必备品,一个安身之处也是一个人的生存底线。

　　症结

　　环环相扣的利益链条

　　赵路兴指出,租房市场较购房市场来说,市场化程度较高,房租基本由供求关系决定。“由于租房需求源源不断,供给却跟不上的一边倒情形,使住房拥有者的提价主动性一再提升”。

　　一线城市新增人口大部分都是急需住房的年轻人。数据显示,2011年北京新增人口约60万人左右,而其中20至39岁的年轻人占比高达68%。

　　“房价门槛提高,住房需求却相对集中,再加上限购政策导致部分住房需求积压在租赁市场,增加了需求人群数量,带动了房屋租金价格上涨。另外,房价持续加速上涨也导致住房拥有者对租金预期提高。”赵路兴说。

　　以北京为例,在北京租房价格连续44个月上涨的同时,北京房价也从去年11月开始连续10个月同比上涨。统计局数据显示,截至2013年7月,北京新建商品住宅价格同比上涨18.3%,二手住宅价格也同比上涨15.3%。

　　土地方面“地王”频出,也再度影响房价走势。据了解,在北京农展馆地块以高达7 .3万元每平方米的楼面价拍出后,该地块区域内多数开发商都在酝酿重新定价,力争上调项目售价。而二手房房主更是坐地起价,直接提高售卖价格。

　　值得注意的是,赵路兴指出,除了房地产市场本身异动的影响外,中介也对租房市场价格产生较大影响。

　　日前,李明的房主就向他表示:“有中介给我电话说周边房子租房价格都在涨,有很多人都想租,我的这套房大概已涨到4500元,所以我提前和你说一下,这房子租金最少也得4300元,如果觉得不合适你也可以不住。”就这样,供需矛盾被中介刻意放大后,李明的房租涨了700元,他不得不选择换房。

　　对此,广州一位中介人士告诉记者,我们有时候经常会告知业主,周边的租赁参考价格是多少,业主也比较愿意了解,看自己是不是租便宜了,这样一来,整片区域租房价格就会提高不少。

　　房源被垄断,价格被哄抬,事实上,中介从中的收益并不仅仅是多收这“三五斗”佣金,“现在中介的主营业务包括一手楼盘销售代理、二手房和租赁的中介,提高了房租,把你逼到买房,买房人多了,卖的价格还能更高,我们更加赚钱。”上述中介人士告诉记者。

　　“房价、地价、租价环环相扣,各有影响。”赵路兴表示,房屋租赁市场信息混乱、监管难,趁机干扰市场价格也是房租上涨的重要原因。

　　治理

　　改善供求打破利益链条

　　“现阶段承租者主要是由低收入者、外来务工人员以及大学毕业生等构成。这意味着,房租快速上涨的最大受害者是低收入的租房者,因此,地方政府在坚持购房市场调控的同时,应对租房市场加强管控,以避免城市‘夹心层’居无住所。”赵路兴指出,稳定房租比控房价更为迫切。

　　赵路兴认为,遏制房租连涨,关键是要改变卖方市场格局,增强租客的博弈能力。“一方面是盘活存量、增加供应,另一方面则是加强管理。”

　　供求关系改善是打破利益链条的关键,也可以最大程度降低利益链各环节对租金幅度的影响。“现阶段,对于租房市场究竟有多少房源,多少需求没有人能弄清楚,因此,应建立一个统一的房源信息库,了解房源数量,以更好的管理租房市场。”赵路兴说

　　的确,无论是政府还是大型机构,都难以准确统计出租赁房源的总量。据大型中介机构满堂红客户经理周锋估算,目前广州可租售的房源大约280万套。按照广州市政府出台的《房屋租赁管理规定》,所有的房源都应该执行备案登记制度,但目前备案的房源非常有限。

　　武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处处长刘震也表示,2010年,武汉对全市租赁房屋有过粗略摸底,总数大约为30多万套。截至2012年,武汉备案量也仅为7万套,不足总量的三分之一。

　　除加强房源备案管理外,行政指引也是有效方法之一。中国三产化、服务化学者贺有利指出,应由住建部牵头,各城市建立稳定房租和房价工作责任制,保持城市住宅房租和房价稳定,防止暴涨影响经济健康发展。

　　事实上,为解决租金价格连续上涨、租房信息混乱等问题,青岛市已计划建立“房屋租赁指导租金”制度,即由政府主管部门根据市场租金价格水平,按照一定的调控方向和调控目标制定房屋租赁指导价格。青岛市国土资源和房屋管理局副局长陈立新表示,指导租金并不是限制价格,也不是标准价格,市场租金可以根据指导租金上下浮动,但是也不能偏离基准线太远。