中国经济网北京9月4日讯 近日，国土部下发了关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知，随后资本市场立即响应，众多“土改”概念股纷纷大涨。其中，因为海南和温州第一时间出台了相关方案，而导致两地个股成为本轮炒作的“领头羊”。多位专家表示，新一轮“土改”将大力推动农村土地向城市的供给，同时也将配合城镇化激发众多行业受益。
“土改”政策激发资本市场乐观预期
近日有媒体报道，农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市，按照文件要求，被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转，原则是“不突破现有土地利用政策、土地使用标准”等法律法规的规定。用途方面，规定流转土地不得用于商品住宅建设。另外，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议，该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，并用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。
受此影响，土地流转概念股从本周一开始即表现出强劲升势，昨日更是包括丰林集团（601996）、海南橡胶（601118）、辉隆股份（002556）、罗顿发展（600209）、永安林业（000663）、亚盛集团（600108）、北大荒（600598）、罗牛山（000735）等10余只个股涨停，其他相关概念股也出现较大幅度上涨。
据权威人士向中国证券报透露，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。在11月召开的中共十八届三中全会之后，土地制度改革有望得到进一步推进，但可能不会突破现有法律框架。
业内人士介绍，农村土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权三部分。截至去年底，全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94.7%，部分地区已全部完成。
一位接近国土资源部的人士向上证报表示。据了解，由于各地情况不同，农地流转的试点不会是“一刀切”，而是“自下而上”的改革路径，将由地方试点突破来推动土地流转的全面推开。中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英认为，这项改革将提高农民土地财产权强度，有利于延长土地租期，调动农业大户的投资积极性。
招商证券研究报告指出，农村经营性建设用地使用权流转的加快推进，预示土地制度改革号角吹响。此前，城镇化规划迟迟未能出台使得地产股存在一定补涨需求，而本轮土地流转改革可能使相关公司因大量土地价值重估而受益，并昭示地产调控向增加供给方向推进，农民进入城市将进一步催生大量需求，并建议投资者关注拥有大量土地资源的上市公司。
资产重估推动概念股大幅上涨
对于“土改”政策所引发的相关概念股炒作行情，业内人士认为，新一轮土地改革的核心是打破土地二元结构限制，进一步推进农村土地改革。短期来看土地资源较多的企业有望迎来资产重估机会；而随着农地流转规模扩大，农业服务、城镇化建设及绿色环保产业等都可能受益。
中国证券报报道，在城镇化的推动下若土改制度出现突破，短期来看三类拥有土地资源的企业有望迎来新一轮资产重估。
一是受益集体用地流转放宽，拥有农地、林地储备的企业。据了解，亚盛集团现有授权经营的土地面积342万亩，其中耕地面积47.5万亩，宜农未开垦土地近48万亩，牧场面积185万亩。业内推测，未来集团所属的6个农场总计315万亩土地(其中耕地36万亩)注入上市公司的概率较大。
罗牛山（000735）合计持有土地1.1万亩，其中，农业用地9615.11亩，商住用地666.46亩，其他建设用地(工业用地、市场用地、教育用地等)732.91亩；海南橡胶（601118）承包使用农垦集团国有土地总面积为351.55万亩，大股东海南农垦规划土地总面积1280万亩；北大荒（600598）也拥有1043万亩耕地和200万亩可垦荒地。
二是拥有大量城镇土地储备，未来土地存在农转商用的可能。其中，罗顿发展（600209）拥有位于海南省琼海市博鳌水城大灵湖规划区万泉河侧的土地1800亩；申达股份和中华企业分别在上海拥有土地近2000亩和4500余亩农用地；亚通股份（600692）拥有崇明岛土地2520亩。
三是受益存量城市建设用地优化，自有工业用地转为商业用地的工业企业，如凤竹纺织（600493）、新野纺织（002087）、华天科技（002185）、爱仕达（002403）等。
机构报告显示，凤竹纺织（600493）所在的凤竹片区纳入梅岭组团改建范围，搬迁厂区面积140亩；珠江啤酒（002461）尚有400亩左右的“三旧”改造厂区；珠江钢琴（002678）用地面积为9816.15平方米的地块已被纳入广州市政府土地储备计划，将规划建设成为商业金融用地和街头绿地。
业内人士认为，从历史经验来看，自改革开放以来，我国经历了两次具有标志意义的土改，第一次以上世纪八十年代初的家庭联产承包责任制为代表，解放了农村生产力；第二次以1987年深圳开启的土地拍卖制度为代表，推动了城镇化的发展。而本次的新土改很可能发生在三中全会改革政策的窗口期。有市场人士指出，可能出台的土地流转改革或许是高层为新兴城镇化改革所做的重要准备。一方面通过土地改革，可以实现集体土地的流转，将产生土地增值收益和相关流转税费收入，为城镇化提供资金来源；另一方面，只有通过宅基地的流转，让农村人口获取土地增值收益，才能提高农村人口的购买力，使得农村人口可以进城，农民变市民。从这个角度看，在未来城镇化发展的要求下，土地改革可能进一步深化，而土改概念股的发酵时间也可能被拉长。
地方性“土改”政策陆续出炉 温州海南成领头羊
而据中国证券报报道，近日浙江温州市出台了《农村产权交易管理暂行办法》。自10月1日起，温州12类农村产权可在农村产权交易所公开交易。分析人士表示，自去年金改以来，温州就一直走在改革的前列，此次温州土改极有可能带动农村产权交易的活跃，再加上土改本身也需要金改的支持，所以预计会给温州土改以及金改的相关概念股带来一定刺激。
申万研究所认为，作为国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州，此次温州土改释放的信号意义非凡，或成为农村土地改革的新样本。预计新湖中宝、浙江东日及哈高科等有望获得资金青睐。
新湖中宝(600208)：2011年公司以11.2亿元的对价获得利得公司51%的股权，取得温州西湾海涂围垦项目共计海域使用面积为806万平米。建成后可出让土地共5761亩，预计总投资32.2亿元，预计收入69.86亿元。2012年10月，平阳政府初步确定南片5211亩围垦土地面积和北片7390亩围垦土地面积中用于居住、商业用途的出让土地面积约为5400亩，围垦工程完工后将以先收储后挂牌的形式出让围垦土地的使用权，公司所属子公司以公开竞价的方式参与土地竞拍。一级土地开发方面，公司的控股子公司平阳利得与平阳县国土资源管理局签订收储合同，被收储位于西湾海涂围垦区南片348.76万平米土地，收储总价为44.3亿元(单价1270元/平米)，预计总开发面积806万平米。而截至2013年6月末，公司已完成南片349万平方米(约合5231.35亩)的海涂开发。
浙江东日(600113)：公司初始投资6390万元持有温州银行7800万股(占比5.17%).2013年中报披露，公司的股权投资期末账面价值为1.179亿元，报告期损益为936万元。据悉，温州银行是温州首家具有一级法人资格的地方性股份制商业银行，也是目前温州规模最大的股份制商业银行，资本总额超47亿元，全辖66家营业网点(含总行营业部)。而根据今年3月国务院常务会议批准实施的《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》，浙江省政府对应制订了“省12条”具体实施方案。
哈高科(600095)：公司出资5480万元持有温州银行股份有限公司4562万股(占总股本的3.02%)。根据2013年的中报披露，温州银行期末账面价值为5480万元。2012年3月，国务院决定设立温州市金融综合改革试验区，并批准实施了《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》。
而海南省相关政策的上报也极大的激发了市场炒作热情，拥有土地储备的部分海南本地股如海南橡胶(601118)、罗牛山(000735)、海南高速(000886)及罗顿发展(600209)等公司或具备投资机会。
与此同时，据证券导报报道，海南西环高铁项目计划今年9月底将全面开工建设，日前征地拆迁工作已全面启动。该项目总投资271亿元，北起海南省海口市，向西经澄迈、临高、儋州、乐东等，接入三亚市，设14个站。
业内人士分析指出，伴随着西环高铁的全面开建，这将带动高铁沿线区县土地资源的升值，而之前已布局土地储备的海南上市公司将受益。
部分土地流转概念股一览：
（来源：证券时报）
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