虽然未来三个月到半年间房价回落的可能性较小,但考虑到流动性状况已发生变化、房地产调控预期增强、改善性住房需求增长放缓,未来房价持续明显上涨的后劲将略显不足,不排除未来楼市将出现突发性调整的可能性。
延续去年第四季度以来的运行态势,当前房价上涨压力不减。据国家统计局发布的统计数据,7月份70个大中城市中,新建住宅价格同比下降的城市仅1个,上涨的城市有69个。
目前看,虽然未来三个月到半年间房价回落的可能性较小,但考虑到流动性状况已发生变化、房地产调控预期增强、改善性住房需求增长放缓,未来房价持续明显上涨的后劲将略显不足,不排除未来楼市将出现突发性调整的可能性。
首先,流动性稳中趋紧,将削弱房价上涨的基础。
继6月份“钱荒”后,8月19日银行间市场利率再次出现上行,其中,隔夜和7天同业拆借利率上涨幅度相对较小,但14天质押式回购利率大幅跳升150个基点。
总体看,为防范和化解金融风险,逐步稀释高达百万亿元以上的货币供应量,努力提升货币资金配置效率,我国继续通过大规模信贷扩张刺激经济增长的可能性几乎为零,金融市场流动性运行将稳中趋紧。近期,金融机构大幅收缩同业业务和表外业务规模,也在一定程度上影响到金融市场的流动性状况。
综合来看,金融市场流动性收缩,将通过融资渠道传导到实体经济,进而影响到房地产市场,削弱了房价继续上涨的基础。
其次,房地产调控预期增强,将影响到房地产市场预期。
近期,关于国家将出台房地产调控长效机制的讨论很热烈,主要集中在全国范围推广房产税的可能性上。无论房地产调控政策何时出台,调控内容如何变化,不断提高房屋持有成本的房地产调控的政策取向,应该说,已经得到社会各界的基本认同。
这种社会舆论层面的讨论,对房地产市场预期影响很大,进而可能诱发抛售行为。据报道,最近一段时间北京市高端住宅挂牌销售量明显增加,或许这也是部分人士担忧房地产调控升级的正常反应。
第三,改善性住房需求增长缓慢,房地产市场需求或将趋于萎缩。
新国五条实施前后,房地产市场成交量得到集中释放。考虑到当前房价,特别是一线城市房价,已经远远超过普通工薪阶层的支付能力,刚性住房需求已经让位于改善性住房需求,而后者则成为房地产市场需求的主体。
改善性住房需求虽然对价格不如刚性住房需求敏感,但相当部分改善性住房需求以出售原住房回笼资金为前提,增加了交易的成本与难度,未来增长空间也非常有限。
据统计,8月第二周,北京二手房市场交易量环比下跌6.5%,成交量后继无力,成交涨势明显不如前几个月。1—7月份,全国商品房销售面积61133万平方米,同比增长25.8%,增速比1—6月份回落2.9个百分点。
综合来看,需要切实采取有效措施,建立房地产调控长效机制,保持房地产调控政策的稳定性与连续性,加大保障性住房建设工作力度,完善房地产调控政策实施手段与工具,加强对各地落实国务院房地产调控政策的检查与督导,合理引导房地产市场预期,鼓励理性住房消费与投资,综合采用差异性税收政策以大幅增加投资投机性住房需求的持有成本,降低投资投机性住房需求的利润空间,保障房地产市场健康平稳运行。
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