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房企激辩“高周转”欲破解“天花板”魔咒

2013年08月26日 07:16   来源:每经网-每日经济新闻   

  “住宅市场不可能永远增长下去,不出10年,我们会看到行业的天花板。”6月底,万科总裁郁亮抛出“天花板”理论,在他看来,房地产行业将在十年后迎来第一块天花板。这一观点得到了很多房地产大佬的认同。

  这个“天花板”是不是真的会成为房地产企业未来的 “增长魔咒”?部分房企和专家学者对此提出了质疑。8月24日,在杭州千岛湖召开的,由每日经济新闻报社主办的“2013年中国价值地产年会”上,房地产在未来十年甚至更长远将来的发展前景被充分讨论,由新型城镇化带来的城市群建设开发潮,为房地产开发带来的机遇,或许足以帮助房企突破天花板的制约。

  天花板究竟在哪里

  未来房地产十年被称之为“结构的十年”,2010年人口普查得出的人口结构数据显示,可以预测未来三年到五年全国的住宅需求将快速向下降,每年的下降幅度在2%左右。

  在这样一个背景下,不出十年,房地产业销售额的天花板显而易见。也正因如此,万科提出了转型城市服务配套商的角色定位,为即将到来的营业收入结构革命做好了准备。

  一旦房地产遇到行业的天花板,原来的高周转模式,是否有必要向价值创造模式转移?

  “尽管此前大家都是跑马圈地,一天卖上千套这种发展模式,但实际上在这种发展过程中,开发企业还是希望每套价值利润率最高。”日出东方董事长徐新建认为,一旦“天花板”真的出现,也意味着差异化需求的市场由此到来。

  徐新建进一步指出,市场差异化需要每个开发企业开发出具有更高价值的项目,“即使未来遇到天花板,这两种开发模式依然共存。”

  但在更多开发商看来,行业天花板还未真正显现。

  “一个行业要健康发展,只能是一个回归理性的过程。”宋都集团副总裁汪庆华对此表示,“前几年大家对房地产行业存在一些偏见,或者一直认为(其)是暴利的或不道德的行业。但是这么多年下来,宏观调控以后,或者(通过)行业自律或者发展以后,房地产行业已经回归到利润正常的范畴。”

  在汪庆华看来,房地产行业未来前景还很大,“所以我不觉得已经到了天花板”。

  持相同观点的还包括景瑞集团副总裁吴炜。在活动现场,吴炜指出,虽然房地产行业的天花板还没有真正到来,但可以达成共识的是,未来房地产业将成为竞争非常激烈的行业,“在竞争激烈行业中生存,对企业的要求非常高。不光是专业度、产品能力,还有运营效率是否适合,(是否)适合资本市场包括大环境的需求。”

  但在知名财经评论家、《每日经济新闻》每日评专栏主笔叶檀看来,“天花板”已经在中国个别城市显现。第一个天花板出现在以煤炭为支撑的鄂尔多斯。

  “鄂尔多斯首先面对的问题是煤炭价格下跌,煤炭价格下跌之后,一半的钱套在煤矿里头出不来了,这个时候你会发觉民间的金融链条就断掉了,之后房地产市场就会马上断。”叶檀指出,资源单一型城市,一旦资源价格下跌,当地高利贷特别盛行的时候,就会出现一个天花板。

  “同样的道理,神木这些资源单一、民间高利贷盛行的城市,将会出现第二块天花板。”

  第三块则很可能出现在近日刚刚“松绑”的温州,这也是昔日中国房地产市场投资最为火爆的一个城市。“温州是一个很不可思议的地方,说起来是一个三线城市,但是在2010年上半年的时候,它的房价超过了上海。”在叶檀看来,温州的城市配套远远跟不上房地产的增速,这也是其出现“天花板”的原因。那么,如何破解难题,才不至于让整个市场出现类似上述城市的惨况?

  叶檀给出的答案是“跟着创新产业走”,企业如果停留在市中心,跟随着传统产业,地方民间金融借贷断掉,离崩盘也就不远了。

  众房企高周转模式之挑战

  “就像一群人爬山,有一个带头人(万科)先爬到了山顶,在下山的途中遇到我们说,山顶没什么意思。但对我们来说,还是会想上去看看。”阳光城集团股份有限公司营销及品牌经理王锋举了一个有趣的例子,形容万科预期的“天花板”之于众房企的意义。

  在三湘集团副总经理张涛看来,“高周转”依然是如今房地产开发企业应该去秉承的“制胜理念”。

  张涛表示,“现在排名前十或前二十的房企,更多是高周转模式,虽然不排除一些企业是以价值创造、精品为主,但从目前房地产市场来说,尤其一线城市土地价格居高不下的情况下,只能通过快速周转来实现利润。”

  张涛进一步指出,有一定利润的情况下,企业的高速周转对价值创造会更加有利。

  对此,吴炜指出,高周转对于企业来说面临着高要求,“从拿地开始就要把客户想清楚,还涉及企业的标准化,这个标准化一定要执行得非常到位,此外,还包括后续的营销团队、开发团队都要具备很强的能力。”吴炜说,只有这样才能做到在很短的时间实现高周转。

  “天花板”的蛛丝马迹伴随着中国房地产的开发进程而逐步显现。王锋指出,中国房地产的四个阶段分别是微胜主义的阶段、产品主义阶段、品牌主导阶段以及“兔胜龟阶段”。

  何为“兔胜龟”?王锋解释,“当市场向下的时候,品牌企业抗跌能力要大,市场向上的时候,品牌企业溢价能力要大。而进入第四个阶段,一个高周转的企业,单项目利润或者当年利润可能会偏低。”

  未来拓展方向为大城市群

  事实上,人口结构带来的住宅需求拐点,只是基于全国总体住宅市场而言。在一线城市,以及围绕一线城市发展的城市群,未来人口仍然将大幅激增。

  住建部政策研究中心主任秦虹介绍,人口结构对房地产市场影响很大。占55%的20岁~39岁年轻人口的购房需求是所有人口中最旺盛的。

  在北京市2011年新增的58万常住人口中,20岁~39岁年轻人占的比重是62.8%。这意味着一线城市、省会城市年新增年轻人口占到一半以上,一线城市长期存在大量的住房需求。

  在一线城市人口容纳有限的情况下,以一线城市为核心的城市群,可能是未来房地产开发的一个重要机会。

  秦虹认为,目前已经形成了“长三角、珠三角、环渤海”三大城市群,其次,中西部还会有一到两个相对密度比较大的。秦虹建议开发商加大对一线城市周边的城市群开发的关注。

  在发展一线城市周边的城市群时,产业地产显然会第一个得到机会。工业园区、物流加工、商业地产,以及服务一线城市居民旅游度假需要的旅游地产会因此兴盛。这些开发机会,可能给房地产业带来一个更大、更广泛的市场。


(责任编辑:马欣)

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