房子卖掉还不够偿还银行贷款,这种“倒挂”现象在温州愈演愈烈。房价暴跌已产生社会信用风险,个人“弃房”或“跑路”已经比较多。之前房价在高位时,满负荷贷款的新建商品房,如今在房价暴跌后,大都面临成交价低于银行贷款的窘境。
业内人士预测,在房屋供应量放大、实体经济尚无起色的当下,下半年温州房价还可能下降10%左右。从理论上看,这些商品房也将面临成交价不足偿还银行贷款的风险。
成交价低于贷款额
一位温州基层法院副院长说,从2011年到现在,该院查封的房屋至少有3000套,目前还只有小部分进行拍卖。
一位温州市区级法院人士说,2011年全市法院委托拍卖545件,2012年986件,今年上半年为622件,其中百分之七八十为房产。一位温州市区级法院人士说,今年该院委托拍卖件数是2011年的3.2倍,预计全年委托评估在420件左右,“其中80%为个人房产,这还不包括企业破产涉及的房产。”“现在,拍卖成交价低于银行贷款的房源经常出现。”上述温州市区级法院人士说,以前这种“倒挂”房源极为少见,但这两年越来越频繁,好多房子卖了以后还不够偿还银行贷款。
一位股份制银行温州分行信贷部负责人认为,现在这种“倒挂”房源主要出现在之前热炒的高端物业中。之前被炒到5万元/平方米的香缇半岛,如今价格已下降至2.8万元/平方米左右,周边一毛坯房开盘价仅为2.5万元/平方米。“如果当时高价买入,那现在已不足偿还银行贷款。”
温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说,一般房产贷款评估价是成交价的8折左右,按最大抵押贷款七成计算,即可贷款房屋成交价的56%,现在一些豪宅价格下降了百分之四五十,就意味着这些房源成交价低于银行贷款。于是,一些实在没有偿还贷款能力的人,就出现“弃房”现象。
上述银行人士认为,纯抵押贷款出现“弃房”情况比较少,更多出现在“抵押+担保”贷款环节。他说,一套市场价500万的房子,客户需要抵押贷款500万甚至更多,于是客户找来第三方作为担保,如愿以偿贷到500万。现在遇到的最大问题是,抵押物价格下降,担保人又没能力偿还,就出现贷款完全高于抵押物。
“弃房”搅局信用风险
“现在‘弃房’已经很厉害,房东真的没钱还贷了,还讲什么信用。”上述法院副院长说,止住这种局面的唯一可能是房价停止下跌或者稳中有涨,否则银行房贷就有风险,社会信用体系破坏会更加严重。
一位温州大型房地产企业负责人说,下半年温州房价在现在基础上还有可能下降10%左右。从理论上看,这些商品房或将面临“成交价不足偿还银行贷款”的风险。
在房价下降通道中,尽管这次温州微调限购,对楼市带来一些利好信号,但诸多开发商并不抱太大希望,降价促销此起彼伏。
7月份,温州10多个已开楼盘400多套剩余房源降价入市。紧接着,来自国有和司法渠道的“拍卖房”规模入市。
上述房企负责人说,预计九十月份,温州新盘“价格战”升温,降价幅度起码在10%左右。
今年4月,由温州党校与中国社科院社会学研究所合作发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测》认为,未来房价仍将承受趋势性下行压力。
温州大学房地产研究所统计数据显示,今年上半年,温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗,合计3714.47亩,远远超过去年1271亩的出让总量,同比增长454.46%。其中,住宅用地587.92亩,可供应住宅建筑超过70万平方米,出让规模接近近5年年均750亩左右的土地出让水平。
上述银行人士说,房价下跌已产生信用风险,“但关键问题在于实体经济,如果实体经济不好转,即便房价上涨也没用。”
据《第一财经日报》
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