经适房上市流动,是能平抑房价,还是让套利合法化
历经14年后,对关注已久的经济适用房上市交易,杭州终于给了明确的说法。
杭州市政府日前正式公布了《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》(下称《意见》),宣布从9月12日起,符合条件的经济适用住房将可以根据相关政策上市交易或者回购。
增值收益55%归政府
《意见》明确,符合签订购房合同(含预售合同)之日起满5年,并补交土地收益等价款,取得完全产权的经济适用房可通过买卖、赠予等方式处置该住房。但同时规定,增值收益的55%,归政府所有。
《意见》规定,在2004年9月1日之前签订购房合同(含预售合同)的,上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》的规定标准计算相应费用。
2004年9月1日后购买的经济适用房,交易时须按照届时公布的评估价与当初购买价差价的55%,向政府缴纳土地收益等价款。
据介绍,将2004年9月1日作为土地收益等价款缴纳比例的分界点,是基于杭州经济适用房的历史沿革。据了解,杭州从正式建立经济适用住房制度至今14年,其间随着国家住房政策的调整,经历了从微利普通住房、微利商品房、政策性商品房,到购房人拥有有限产权的政策性住房的过程。“正是因为经济适用住房的性质在不断调整,所以在制定政策中对利益进行了政策修正,体现了尊重历史沿革、兼顾相对公平的思路。”杭州市住房保障和房产管理局负责人说。
除上市交易,《意见》明确,未满5年的经适房流转,因各种原因确需转让的,可向住房保障管理部门申请回购。《意见》施行后,购买经济适用住房的家庭,在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房,不再符合经济适用住房保障条件的,已购经济适用住房应由住房保障和房产管理部门按规定回购。满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房,不再符合经济适用住房保障条件的,已购经济适用住房可由住房保障管理部门按规定回购,或补交土地收益等价款后取得完全产权。
《意见》还规定了对经济适用住房内部循环及申请回购的条件和办理流程。内部循环是指经济适用住房购房人在签订购房合同(含预售合同)之日起满3年后,可将该住房买卖或赠予符合经济适用住房申请条件,并已按规定办理申购资格审核手续的家庭,但是买卖总价最高不得超过原购买总价等。
政策对楼市影响多大
《意见》出台后,迅速引起各界关注。有人认为,允许经济适用房上市交易,促进存量增加,可以起到平抑房价作用。但也有人认为,经济适用房上市交易,只是让购房者多了选择的余地,对楼市影响有限。
相关统计数据显示,从1999年出台经济适用房政策至今,杭州经济适用房总量已有7万多套,主要分布在丁桥、九堡、下沙和三墩等区域,这些经济适用房与市场商品房售价的差距,最大的已达每平方米1.7万元。
房产业内人士孙军认为,允许经适房上市交易,可以满足部分经适房业主置业升级需求,以及一部分人因自身情况变化而转手、转让经适房的需要,无形中增加了市场的供应量,这将给二手房市场带来较大影响,并对二手房价产生一定的冲击。
而同样从事房产经营的王向林表示,政策出台后,经济适用房上市交易的价格并不会低于普通商品房,因此也未必会对市场价格带来太大影响,短期内也不可能起到平抑市场价格的作用。
“2004年9月1日前后购买的经济适用房上市交易,需补交的费用有所区别,特别是之后需要上交交易增值收益的55%,这是一笔不小的费用。”一房产中介门店经理说,政策出台后,他们专门到周边回访,与经济适用房业主沟通,多数觉得补交差额的55%太多,多抱着观望态度,房东卖房积极性并不会太高。
另一中介从业人员沈建华也判断,2004年9月1日后的房源补交费用较高,估计以后拿出来卖的房子并不会太多。
不少中介认为,政策毕竟使经济适用房流动起来了,让愿意缴纳较多费用的房主有了改善住房的可能性,但就算2004年9月1日前的经济适用房,上市也通常会是市场价,二手房市场的交易会有所改变,政策对楼市的影响有待市场检验。
非议:让套利方式合法化
经济适用房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
由于经济适用房具有一定的保障性质,因此其土地出让金一般低于商品房,其销售价格也因此低于商品房很多,目的是为了给中低收入困难家庭提供限定标准、限定价格或租金的住房,逐步改善其居住条件与生活质量。
也因此,虽然允许经济适用房上市交易的,杭州不是第一家,但仍引起不少人的非议。他们认为,允许上市交易,其实相当于承认了经适房可以被用于套利,这有违经济适用房的政策初衷。
按照杭州《意见》,增值部分的55%归政府,但剩下的还有45%归于个人。在非议者看来,经适房与商品房之间的价差,其实都来自其建设、配售等一系列政策和制度设计,即来自公共补贴,允许经济适用房上市交易,则意味着公共利益可以向个人转移,也即实际上让套利方式合法化、公开化。
他们认为,让经济适用房流动起来,真正发挥作用,用来降低房价或解决居住问题,最合理的办法是政府回购,既保障了部分住户改善需求的权利,也防止经济适用房的“随行就市”。
而在不少人看来,经济适用房入市且差价55%归政府,将有可能更大地刺激地方政府大力发展房地产的欲望,经济适用房上市交易是政府又一个套现获利的赚钱工具。
有人对此评论道,“允许经济适用房上市交易,转让与出售,变身商品房,政府成为最大获利者。特别是在一些地方政府依赖土地财政,频频与民争利的情况下,收取巨额买卖差价,政府难脱与民争利之嫌。”
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