博鳌新风向：地产业深度变革转型价值创造

　　编者按

　　2013博鳌房地产论坛进入第二天,和往届相比,本届嘉宾关注的重点不再局限于对楼市政策和房价趋势的分析。开发商话题转变的背后,是行业发展主题的深刻变革。已经在前十年积累起足够资金的开发商们,如今有更多的时间去研究如何提升开发收益率和资产增值水平。如今,为客户、股东和城市创造价值,开始替代对销售规模绝对增长的追求,成为行业的新趋向。中国房地产开始向价值创造迈进。

　　在前几届博鳌房地产论坛上,中国房地产业协会副会长朱中一的演讲主题都集中在分析调控和房价的趋势,但今年这届的主题演讲中,他把房价和调控的话题放到了最后,而将房地产业产品研发、市场机会、产业方向作为重点。

　　《每日经济新闻》记者发现,在论坛的其他演讲中,多数嘉宾的话题也集中在谈机会、谈管理、谈增长模式、谈产品上,极少涉及新一届政府会对房地产采取什么样的新调控政策。连一向喜欢预测房价的任志强,也对分析市场趋势失去兴趣,只一再强调今年房地产政策的多变。

　　此外,被称为“看天吃饭”的地产商们,开始研究怎么利用大数据有效地为购房者提供最符合他们需求的产品。

　　高速增长成过去式

　　万科总裁郁亮今年7月发布了一个“天花板”理论,认为房地产行业开发将在十年后迎来第一块天花板。这个观点得到了广泛的认可———由于人口增速放慢以及人口迁移带来的影响,房地产市场的绝对需求量变得越来越有限,高速扩张的企业正在渐渐遇到瓶颈。

　　卓越地产执行总裁张远则说,过去十年是行业高速成长的时代,但这种时代将一去不复返。

　　“我觉得下一步房地产市场应该是走向一个充分竞争的时代,这是一个正常阶段,体现充分竞争、充分市场化。无论政策干预力度多大,市场化的洪流是不可改变的,要面对这个现实,蜜月期已经度过了,现在就要过日子了。”金融街控股副总经理王志刚对此深有感触。

　　随着行业增长速度逐渐放慢,规模对房企来说已不再具有决定性的意义。龙湖地产在博鳌论坛现场的一位人士转述行业专家的观点是,大部分房企的销售规模只要维持在百亿元的规模即可,未来需要关注的是收益率水平和资产增值水平。

　　《每日经济新闻》记者在采访出席博鳌房地产论坛的开发商代表时发现,很多地产商目前已从粗放式的规模增长,转向价值创造。

　　宝龙地产许华芳向《每日经济新闻》记者介绍,目前宝龙在尝试基于宝龙购物广场的电子商务、客户数据和商学院,目标是更好地提高租户的销售收入,进而带给宝龙更好的租金回报和资产增值。

　　王志刚则提及金融街在深圳惠州东部的一个旅游地产项目,通过完善区域的配套和开发,把整个地区建成具有欧洲风情的特色旅游小城镇,让人们愿意长期来此度假,进而提高楼盘的销售价值。

　　目前正在开发千万平方米规模楼盘的中天城投执行副总裁李俊也在思考,如何提升房地产开发的收益率。他以贵阳当地的一个超大规模楼盘为例说,这个楼盘既是好的典型,也是坏的典型。说它“好”是因为规模的确很大,说它“坏”是因为品质逊色,被贴上“低价低质”的标签。他认为,开发千万平方米的大盘,其实就是造城,在这个过程中,应该完善整个新城的诸多配套,提升住户的舒适度。

　　政策变化推动地产转型

　　开发商选择转变增长的模式,从注重规模到价值创造,也与不确定的房地产政策有关。

　　“我们对后续的政策并不乐观。”一家今年在H股市场获取巨额融资的开发商如是说。这家开发商在获得巨额融资后,却没有斥资买地,同行因此好奇个中原因。

　　上述开发商人士昨日告诉 《每日经济新闻》记者,真正的原因是对后续政策不放心。事实上,一向对房价走势言辞大胆的任志强,现在也不能轻易判断后续的调控政策会是什么,也很少预言之后的市场会有怎样的转变。

　　在这样的情况下,开发商更趋于保守。“政策越稳定,我越知道怎么做;我看不到政策怎么调整,就不知道怎么做。”张远说。

　　正因如此,开发商下一步更倾向于通过价值创造,而不是规模来获取自身的收益。

　　探索地产大数据应用

　　大数据是目前IT行业的一个热门词汇。利用大数据有效掌握客户的需求,进而推出更合适的产品,是很多行业正在摸索的事。尽管在接受《每日经济新闻》记者采访时,大多数地产商都低调地表示,目前还没有开始实施地产大数据的收集,但在实践中,部分地产公司已经在着手建立大数据的供应平台。

　　以宝龙地产为例,目前公司正在试验为宝龙商业广场服务的电子商务。

　　没有公开宣布建立大数据系统,但却同样在利用大数据的还有金融街。据王志刚介绍,经过20年的开发,他们已经非常清楚地了解金融客户的诸多需求和可以接受的价格,目前他们的产品更多是基于这些客户的需求来开发。

　　即使在住宅领域,如何利用大数据也已经在探索中。龙湖地产一位人士说,他们之前在重庆成功尝试了几次团购活动,掌握了第一手的业主需求数据。

　　此前《每日经济新闻》曾报道过,万科、金地、绿地等房企相继推出云服务、智慧城市等平台,发展房地产“淘宝”,逐步建立掌握业主消费需求数据库。

　　要建立起基于消费者需求的大数据平台,开发商还有很长的路要走,前述龙湖地产人士说,“大数据管理”并不只是一个端口,而是由多个端口组成,这些端口集体发挥作用,才能实现数据库的建设。

　　尽管如此,业内仍普遍相信“地产大数据”将给地产商带来新的收益和新的增长模式。当市场天花板真的出现,房地产政策发生新的变化时,包括“地产大数据”在内的新的价值创造方式,也许将帮助开发商渡过危机,突破增长的瓶颈。

　　观点

　　朱中一:新型城镇化需要产品三次升级

　　(中国房地产业协会副会长)

　　“新型城镇化为房地产业的发展提供了很大的空间。”在接受《每日经济新闻》记者的专访时,朱中一再次详细解读了以人为核心的新型城镇化,以及城镇化发展为房地产企业带来的机遇。

　　“要让农民工真正市民化,考虑让农民的宅基地和宅基地上的房子变成资产,让他进入城市,这样既解决了宅基地的浪费问题,又解决了土地问题。”朱中一提出了自己的看法。

　　谈及城镇化对于房地产企业的机会,朱中一则指出,“为什么讲以人为核心的城镇化,就是要关心人在想什么,人要需求什么,这个是很重要的。”对此,朱中一提到了产品的三次升级,“第一代产品强调品质,第二代强调环境,现在第三代强调的是人性化的服务。”

　　单伟豹:半年内停止在京拿地

　　(路劲集团董事会主席)

　　“北京的地价太贵了,未来半年之内即使地价不动,我们也不要。”在2013年博鳌房地产论坛上,路劲集团董事会主席单伟豹在接受《每日经济新闻》记者专访时强调,“不赚钱我就不抢,只做回报率高、回笼资金快的(项目),并且会优先选择我们有项目的地方,新的地方进去成本比较高,而且不明确因素多。”

　　“没有出台任何政策也是一种信息”,单伟豹认为,中国目前的运行就是以不干涉为主,市场在上下线之内可以自由运行,这是一个好现象。