开发贷悄然收紧 部分银行只做存量客户

　　进入下半年，部分银行悄然收紧了房地产开发贷款的额度。

　　“从今年6~7月起，银行的开发贷额度异常紧张，就算批下来也不一定有额度放出来。”在调查中，有银行信贷员接受 《每日经济新闻》采访时表示，“银行开始严控资金流向房地产行业，哪怕其他行业的贷款放不掉，也不会增加房地产行业的预算额度。”

　　记者调查发现，自今年下半年起，大部分银行开发贷款都出现不同程度收紧。银行人士认为，贷款额度的调配是基于各家银行对行业风险判断而制定的政策。

　　开发贷额度紧张

　　“现在只做存量开发贷了，新的开发贷每月初大家争抢额度，但很难抢到。”上海建行信贷员周晶（化名）告诉《每日经济新闻》记者。

　　“今年6~7月起，我们银行的开发贷额度就异常紧张，就算批下来也不一定有额度，发放贷款还要视房地产公司存款贡献度、股东背景等综合因素。”周晶表示，下半年已经告知部分规模 “还可以”的开发商，眼下不适合申请开发贷款。

　　周晶所说的“开发贷”，全称是房地产开发贷款，曾经一度是开发商获取资金成本最低的渠道。随着银行额度紧张，开发贷发放的“门槛”也有所提高。周晶表示，以前还曾接触过一些中型房企，现在“只看大型上市房企”。

　　同时贷款利率也有明显上浮。“开发期限按开发商项目实际测算得出，一般2~3年，基准利率上浮30%。”周晶告诉记者，银行开始严控资金流向房地产行业，房地产贷款在银行有自己专属的额度，哪怕其他行业的贷款放不掉，也不会增加房地产行业的预算额度。

　　股份制商业银行的额度也并不宽松，兴业银行相关人士表示，该行房地产开发贷款占比较低，没有放松迹象。“兴业银行集中资金向小微企业和零售业务倾斜，房地产开发方面基于我行风险判断制定的政策，分配的额度向来不多。”也有部分股份制商业银行反向而动，如平安银行2013上半年曾大力发展开发贷。

　　不过，也有开发商主动绕过开发贷这个敏感区。大型开发商利用自身抵押物充足的优势，向银行申请流动资金贷款形式来获取资金，而流动资金贷款的利率水平更低。

　　房企融资渠道“突围”

　　有开发商向记者表示，眼下开发商向银行融资门槛越来越高。

　　“大部分银行采取两证上报，四证放款的操作模式，所谓 ‘四证’，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，拿到前两者银行客户经理才会帮你报批，而房地产项目到了取得 ‘四证’的时候，往往已过了最缺钱的阶段。”上述开发商告诉记者，“一些银行还会要求额外的存款，所以隐性成本很高。”

　　上述开发商告诉记者，银行还非常 “欺生”。“银行按照自己的房地产企业客户名单放款，不在名单之列不能放款。”

　　在此形势之下，地产商也在寻求突围，海外融资、信托渠道融资成了开发商眼下最常见的银行外的融资方式。“部分香港上市的内地房企以较低利率从海外市场发债融资，而信托等非银融资渠道仍会继续为地产行业输血。”业内人士分析称。

　　不过，标普亚太区企业评级董事总经理李国宜在接受媒体采访时表示，大型房企从信托渠道融资实属无奈之举，而海外融资则要找准海外流动性宽松的时间窗口，因此两者并非大型房企主流的融资渠道，银行贷款仍是主要渠道，占比达到60%至75%，甚至更高。

　　李国宜预计，2013年国内流动性将比去年宽松，有条件的大型房企可能会压缩信托融资比例，因为信托融资利率较高、期限较短且合同条款较为苛刻。他认为，信托融资部分将逐渐被银行贷款替代，海外融资也将成为重要补充。