“金融城中心”、“CBD中心”、“津湾广场中心”……位处天津城中心的金谷大厦写字楼项目从不缺少炒作概念,这座矗立在黄金地段,180米高、地上建筑面积达5.4万平米的“金谷大厦1号楼”,其项目公司天津新天投资有限公司 (以下简称新天投资)最新的评估价为8.21亿元。
新天投资8.21亿元的评估价出自上市公司大通燃气(000593,收盘价5.93元)的公告,上市公司打算以7000万的价格出售所持新天投资11.93%的股权,接盘方为控股股东大通集团。
但《每日经济新闻》记者奔赴天津实地调查后发现,作为新天投资最核心的资产,金谷大厦1号楼如今已几近首罄,但此次评估时却被按照“在建工程”处理。此外,参照周边同类型房产价格以及该项目招商主管提供的信息保守计算,目前金谷大厦1号楼可实现的销售总额可达18.6亿元,扣除各项成本费用后,其实际价值应为12.14亿元,新天投资11.93%的股权对应价值为9246万元,远高于7000万元的卖价。此外,根据新天投资过往审计数据给出的10亿元净资产数据计算,其11.93%股权价值应为11930万元,也远高于7000万的卖价。
大通燃气手握新天投资股权5年多,期间见证了天津商业地产价格飙涨的行情,在年内金谷大厦即将全面开售并投入使用的当口,上市公司却大幅打折转手,其中到底有何奥妙?
收获前夕变卖股权/
资料显示,新天投资注册资本2.2亿元,除大通燃气持有11.93%的股权外,其余88.07%股权目前在天津信托手中,针对这一笔交易,天津信托方面已然放弃了优先购买权。
作为此次交易的唯一标的,新天投资股权的卖价与投资者利益紧密相连。单看财务报表数据,新天投资并没有太多亮点可言。截至2013年5月31日,其总资产为13.27亿元,其中负债占9.45亿元,净资产仅3.82亿元。2010、2011年,该公司并没有实现营业收入;虽然在2012年营业收入曾激增至5.48亿元,实现1.44亿元净利润,但截至2013年5月底,其营业收入再度回归到零。
四川华信出具的《审计报告》显示,目前新天投资只开发了金谷大厦项目。
金谷大厦项目分为1、2、3号楼,主楼为1号楼,尚未全部完工,正在进行相关室内工程,附楼2、3号楼已完工销售,并于2012年12月办理了交房手续。
“该项目总可售面积为7.14万平米,其中2、3号楼可售1.76万平米;本公司于交房时确认了2、3号楼的销售收入,因项目未全部完工,工程结算未完成,本公司根据项目的预计总成本按单位可售面积的单位成本结转2、3号楼的销售成本2.98亿元。”《审计报告》中提到。
“项目(即金谷大厦1、2、3号楼)位于和平区解放北路29号,已取得天津市《房地产权证》,土地用途为商业用地。”在大通燃气的公告中如此描述道。
今年6月25日,大通燃气宣布拟转让新天投资股权的决定,7月13日,受上市公司所托,中联资产评估集团有限公司(以下简称中联评估)发布了上述《资产评估报告书》,最终新天投资100%股权的评估值为5.73亿元。
而中联评估出具的 《资产评估报告书》显示,本次针对新天投资资产的评估主要为存货产成品,即金谷大厦1号楼的开发成本。在此次评估过程中,中联评估选用了资产基础法,选取的基准日为2013年5月31日。最终评估结果显示,新天投资净资产账面值为3.82亿元,最终评估值5.73亿元,评估增值1.91亿元,增值率为49.92%。
对此,中联评估明确表示,评估增值主要是因为存货增值,评估师考虑了项目开发后导致的房地产增值以及一定开发利润等因素。
核心资产估价8.2亿/
“金谷大厦”项目是新天投资最重要的单项资产,其价值高低,直接决定了大通燃气转让的标的金额,虽然2、3号楼已经售出,达到了1.76万平方米,占金谷大厦项目总可售面积的24.65%,但针对建筑面积达5.39万平米的金谷大厦1号楼,中联评估对其的估价却只有8.21亿元。
中联评估表示,本次评估目的是股权转让,资产基础法从企业构建角度反映了企业的价值,为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据,因此本次评估选择“资产基础法”进行评估。
“被评估企业主营的金谷大厦1号楼项目,正在进行后期装修及预收,由于整个项目未完工,该公司未结转收入,且在成本法评估过程中已综合考虑其收益,另外企业作为项目公司,目前在建的项目已在收尾阶段,基准日尚未取得新的土地储备及新项目待开发,无法对企业未来的收益状况和收益水平进行预测,故未对企业采用收益法进行评估。”中联评估表示。
中联评估强调:“另外市场上也没有企业类似的交易成功案例,不具备市场法评估的条件,综上,本次评估确定采用资产基础法。”
《每日经济新闻》记者从报告中获悉,金谷大厦1号楼共分为地上33层、地下4层,总高度180米,地上建筑面积5.39万平米,其中1至6层为裙楼办公,建筑面积1.46万平方米,7至33层为塔楼,地下泊车位共有435个。
金谷大厦项目总可售面积为7.14万平方米,目前累计已销售2、3号楼共计1.76万平方米,对可售面积达5.38万平米的1号楼,中联评估在存货中“在建开发”产品一栏给出的评估价为8.21亿元。
8.21亿元的估值是否合理?《每日经济新闻》记者奔赴天津展开调查。
金谷大厦销售火爆/
在喧嚣的天津城内,一条弯弯的河流自西向东静静地穿过市区注入渤海,它被誉为记载着天津发展实录的史书,名曰“海河”。在天津市中心,海河却自北向南来了个90度的急拐弯,将河畔的津湾广场如同母亲环抱婴儿一样拥之入怀。津湾广场地处市中心,前照海河,因此也被企业家们誉为城内不可多得的风水宝地。
广场边的张自忠路、大沽路都有丰富的历史积淀,而西南侧的滨江道商业街则是目前天津市最繁华的商业街之一。区域内的各式建筑极富欧洲风韵,百年之前实为“法租界”,如原法国公议局大楼、原法国领事馆、原法国兵营等遗迹依然林立,但现在已被各式各样的银行、银监局、拍卖行等金融机构所占据。
在广场正中央,一栋高达180米的摩天大楼拔地而起,与500米外的天津市最高楼——天津环球金融中心遥相呼应,捍卫着金融、商务、交通核心位置的荣誉,这便是金谷大厦1号楼。
当记者进入到大楼内部,发现大堂早已装饰得金碧辉煌,与《资产评估报告书》中描述的“大堂部分地面还在装修之中”截然不同。
随后,记者以买房者身份,按前台的指引来到七楼售楼处,一名头衔为“天津大通投资集团有限公司(即大通集团)招商主管”的王姓工作人员接待了记者,以下是谈话记录:
《每日经济新闻》记者(以下简称NBD):咱们楼盘还有房源出售吗?
王:我们现在就剩12层有一间(可以出售),其他的都售完了。
NBD:你的意思是只有一套了?
王:对,只有一套了,376平米的。
NBD:这批房源是分批卖的?
王:卖得比较早。
NBD:你的意思是整栋大楼就剩12楼这一套了?不是吧?
王:是的。
NBD:多少钱一平米?你一定要给我最低价,现在就买。
王:您是全款还是贷款?
NBD:全款。
王:均价每平米27120元,这是最低价。
随后,在工作人员的带领下,记者来到了已经装修完毕并投入使用的11层,入驻的是一家跨国企业,记者与该企业工作人员攀谈后了解到,“写字楼品质符合企业形象”、“交通便利楼下便是地铁口”等是该公司选择金谷大厦的主要原因。
“目前低层已经被XX银行包下来了。”王姓销售主管补充道。
记者随后向当地负责代理销售新盘的佳诺房地产中介处了解到,目前金谷大厦公开对外销售的房源的确“所剩无几”。
那么,王姓主管透露的2.71万元/平米的均价是否真实,记者也从上述地产中介人员口中得到了证实。
“目前这片区域内好一点的高层写字楼一个是金谷大厦,另一个便是对面环球金融中心津塔,津塔卖得稍微贵一点,3万出头的样子,但现在已经没有房源了,您想买的话我可以帮你找找二手的。”上述地产中介人员介绍道。
搜房网数据也显示,金谷大厦自2010年以来售价在2.7万元/平方米至3.6万元/平方米区间内波动,但基本呈现上升态势。
值得注意的是,由于新天投资在2012年向中国进出口银行、上海浦发银行完成了金谷大厦2、3号楼的销售,从新天投资的财报来看,2012年公司曾实现5.48亿元的营业收入,据此计算金谷大厦2、3号楼每平米售价约为3.11万元。而金谷大厦1号楼与2、3号楼属于同一项目,相距不过20米。
黄金物业价值被低估/
通过上述调查多渠道了解的信息,金谷大厦1号楼的实际价值渐渐清晰起来。
《资产评估报告》显示,金谷大厦1号楼地上建筑面积5.39万平米,从记者了解到的信息来看,目前1号楼的均价在2.7万元至3.6万元之间浮动,以上述王姓销售主管所说的“2.71万元”的均价估算,地上33层写字楼价值至少为14.61亿元。
金谷大厦地下还有435个停车位,据王姓主管介绍,目前停车位委托给第一太平戴维斯代为管理,每个车位月租金在800至1000元。某地产人士介绍,目前天津核心地段车位的租售比在1:500左右,据此计算上述车位的价格应该在40万～50万元左右。
随后记者从上述地产中介人员处了解到,目前天津核心地段住宅区的车位在20万～30万元之间,写字楼地下车位很少有出售的,一般是以出租为主,其价值将高于住宅区的车位,预计40万左右是正常水平,据此计算435个地下车位合计价值1.74亿元。
虽然《资产评估报告书》中并未公布,但记者从金谷大厦售楼处获得的一份宣传资料中了解到,金谷大厦地下一层作为商业中心,还拥2245平方米的面积可供出售,按照上述地产中介人员的介绍,天津城内核心地段的商铺均价应该在10万元/平方米的水平,据此计算,上述地下一层商业中心的价值约合2.25亿元。
综合上述数据不难发现,目前金谷大厦1号楼可实现的销售总额达18.6亿元。参照另一家上市公司同类交易的计算方法推算,销售费用约为总收入的1.5%(2790万元),销售税费为营业税及附加、印花税和交易手续费,合计为5.6%(1.0416亿元),应缴土地增值税(3.27亿元),续建以3%计(5580万元),应缴企业所得税(利润的25%即1.31亿元)。在扣除这些成本费用后,金谷大厦1号楼的价值应当在12.14亿元。
12.14亿元的11.93%即14483万元,照此计算,新天投资的总资产将增加至17.2亿元,扣除总负债9.45亿元,净资产为7.75亿元,对应11.93%的股权价值为9246万元,较大通燃气的卖价高出2246万元。
审计数据“露马脚”/
不仅仅是记者的调查结果表明新天投资股权存在低卖的嫌疑,2011年7月份天津信托发布的 《天津大通投资集团公司股权信托受益权集合资金信托计划》(以下简称《信托计划》)亦证明这一点——在信托计划“产品特色”一栏中,有“依据资产评估机构对新天投资的评估,新天投资净资产超过10亿元人民币”的字样。以此计算,新天投资11.93%股权对应价值至少为11930万元,较卖价7000万元高出4930万元。
根据2013年的 《资产评估报告》内容,在第7页新天投资“资产负债及财务状况”表中可以看到,2011年该公司总资产12.53亿元,总负债10.62亿元,净资产仅为1.91亿元。即便考虑到评估报告1年有效期,从2013年的《资产评估报告》公告中看到,2010年12月底的总资产6.91亿元,总负债4.77亿元,净资产也就2.14亿元。
同样是公开信息,同样是审计评估过的数据,新天投资的净资产怎会有如此巨大的差额?
按照上市公司公告,明日(7月30日)大通燃气将召开股东大会审议上述股权转让计划。对于该事项的后续进展,《每日经济新闻》将继续关注。 每经记者 陈默(化名)皇甫嘉发自成都、天津
手机看中经
经济日报微信
中经网微信
