周正毅案“遗产”今日竞拍 潘石屹参与抢地

　　因为 “上海首富周正毅案”而广受瞩目的静安区石门二路街道60号街坊地块,花落谁家或将在今天尘埃落定。

　　《每日经济新闻》记者从上海市静安区规土局发布的公告获悉,该幅地块使用权将于今天9时30分进行最终的定标竞拍,SOHO中国和美国汉斯入围了该地块最终的中标候选人,报价分别为37亿元和37.06亿元。

　　虽然中介机构的许多业者看好SOHO中国能够最终胜出,但该地块苛刻的出让条件以及近来中心区域写字楼租赁市场的低迷,使得其前景面临挑战。与此同时,由于此前SOHO中国在上海开发的产品规划受质疑,也有可能成为其成功竞得上述地块的一大变数。

　　这一幅地块 故事尤其多

　　此前的7月25日,上海市静安区规土局发布公告称,JadeKiteTailZE2013Limited和SOHO(上海)投资有限公司,成为静安区石门二路街道60号街坊地块的中标候选人。据了解,这两家公司分别为美国汉斯和SOHO中国的子公司。

　　公告显示,该地块为商办用地,出让面积为17937.7平方米,容积率为7.58,它同时也是被誉为“上海最后一块黄金地”东八块中的一幅地块。

　　“东八块”位于寸土寸金的静安区东北路,是8街道地块的结合,十几年来几经波折。2002年5月,“东八块”由上海市政府以免土地出让金的模式,转让给当时的“上海首富”周正毅进行开发。但是,由于周正毅在土地转让和居民拆迁安置上纠纷众多,最终引发了连环诉讼和举报。2003年9月,周正毅因涉嫌经济犯罪而被捕,“东八块”被政府收回。

　　随后,曾多次传出在该区域拿下“西斯文里”项目的和记黄埔将接手 “东八块”,但最终都没了下文。直到2009年,静安区在一份《公示》中指出,该地块拟由静安土地管理中心与上海地产集团有限公司联合开发,投资建设一栋大型现代化办公商务综合楼;该项目需拆迁居民房屋942户,拆迁房屋建筑面积31708m2。

　　但是,3年之后,该项目依旧未建造,已成为净地的该地块,则于今年5月宣布对外出让。克而瑞资深分析师薛建雄指出,虽然上海地产集团参与了地块前期的动迁,但并没有足够的实力来开发这类市中心的商办项目。而通过土地出让,政府和上海地产集团则将收获部分土地增值的收益。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时说,该地块数年未动工,一方面与拆迁困难有关,另外或与其涉及地铁站点有关。据该地块出让答疑显示,项目地下部分涉及13号线自然博物馆站的建设,而投标人还需出示能够证明项目与地铁、铁路线结合建设的相关资料。

　　汉斯有优势SOHO钱很多

　　就该地块的出让前景,房地产开发业和中介业者存在两种截然不同的看法。中介业者多认为SOHO中国能拿出更多的钱,更有能力竞争上述地块;但开发业界却更希望美国汉斯能胜出,因为汉斯产品开发能力更强。由于此前SOHO中国在外滩的开发被指破坏天际线,加上在与复星的官司中,SOHO中国董事长潘石屹坚持要上诉,并牵扯出一系列口水战,让SOHO在上海地产圈形象受损。

　　薛建雄表示,政府可能更希望汉斯能够中标,因为这样有助于引进更多的美国大型服务企业。但是,SOHO中国能够拿出更多的钱,按照规则SOHO中标的可能性更大。中原地产上海研究总监宋会雍则指出,SOHO中国在上海的项目更多,所能拿出的成功案例也更多,因此更加看好SOHO中国。

　　不管谁胜出,今后开发该项目将面临诸多的挑战。该地块的出让公示中指出,该地块现有规划条件是以办公为主,地上建筑面积中商业部分不大于20%,而且中标企业必须持有该项目10年以上。《每日经济新闻》记者在两家公司的承诺书中发现,SOHO中国承诺自持15年以上,而汉斯则为10年。

　　薛建雄指出,该项目建成后不能够散售,又需要长期持有,显然无法在短期内收回成本,这也是为什么此前被看好的一些港企,最终并未加入该地块竞争的原因。

　　项目的商业比例不大,而该区域的写字楼投资回报率又有待考量。世邦魏理仕此前发布的《2013年第二季度上海房地产市场回顾与展望》中提到,上海全市写字楼空置率环比上升0.4百分点至7.7%,而受充裕新增供应以及去中心化趋势影响较大,二季度浦西写字楼租金环比下跌0.3%,并预计未来租金或将继续微跌走势。

　　宋会雍指出,目前市中心的写字楼竞争非常激烈,而随着虹桥等次中心商务区的建造完成,将会进一步分流市中心的客源。这会给该项目未来的前景带来挑战,需要其不断提升服务,才能获得成功。

　　只是,被上述中介业者所忽略的,是美国汉斯在融资成本上要比SOHO中国更有优势,而其开发经验也更为足够。尤其是汉斯开发的产品相对受上海房地产开发圈认可度更高一些,这些都为地块的开发增添了变数。