川信信托产品被爆实现“刚兑”

　　融资方被爆已拖欠信托借款长达四个月 高收益房地产信托风险渐暴露

　　名词解释

　　刚性兑付：指信托产品到期后，信托公司必须分配给投资者本金以及收益。当信托计划出现兑付困难时，信托公司需要兜底处理。这是集合信托产品的一条“潜规则”，但目前为止未有信托公司打破过这一规则。

　　本报讯 （记者周宇宁）房地产信托产品再现“刚兑”事件。四川信托一款信托虽然在今年3月7日如期向投资者实现了兑付，但昨日有媒体报道称，实质上这个项目的融资方已拖欠信托借款长达四个月，至今都仍未偿还。而川信实现“刚性兑付”的方式主要是通过将债权转让给第三方接盘者。

　　川信产品被爆第三方接盘

　　四川信托在2011年8月发行了“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”，该计划于2011年9月7日正式成立，期限为18个月，到期日为2013年3月7日。根据当时的成立公告，该信托计划募集资金共1亿元，年化收益率为10.5%~11.5%。

　　据媒体透露，该项目的融资方浙江舟山洋城锦都置业有限公司至今未偿还贷款，因此川信在今年3月由第三方接盘实现了兑付，并已申请对其抵押物进行查封。四川信托相关人士对记者确认称，此项目已于今年3月7日对投资者实现全额的本息兑付，但对项目回收款项的具体进程并不了解。

　　接盘成常见风险处理手段

　　川信上述项目以及去年以来暴露风险的房地产项目，包括安信信托的泰宇花苑、昆山纯高等，即使融资方出现实质违约，但普通投资者都并未遭受直接损失。信托公司化解风险、实现“刚性兑付”主要包括借新还旧或展期，通过第三方（资产管理公司、房地产基金或其他信托公司）接盘，以及以自有资金垫付再处置抵押物。

　　记者查阅川信上述信托计划书发现，这一信托计划有股权质押、土地抵押等多重风控措施。计划书显示，锦都置业控股股东陈松成将其拥有的100%股权全部质押给受托人；锦都置业将其名下三块国有土地使用权作为抵押担保，抵押率31.54%；在所抵押的土地上已完工在售的锦都一期180套商品房和商铺抵押至信托名下，按目前市场售价，价值2.1亿，已完全覆盖信托本金与收益。

　　看两道“风险屏障”

　　选购信托产品

　　看两道“风险屏障”

　　启元财富投资总监汪鹏对记者表示，在未来一段时间调控持续以及经济下行的情况下，房地产信托风险的源头是地产商，这种风险会传递到信托公司身上，若信托公司难以承受，则会继续传递到投资者身上。

　　汪鹏建议，投资者选购信托产品要看前两道的“风险屏障”是否过关。首先要看融资方地产商。去库存能力差、没办法把资产快速盘活的开发商，将会首先暴露风险。其次，要看信托公司手上的房地产项目，融资方实力是否够强，房地产信托兑付期限是否会集中。“如果一个信托公司房地产项目占比过大，集中到期项目又多，那么潜在的兑付风险就高。”