7月1日,国家税务总局在其官网上挂出《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》(税总发〔2013〕67号),要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税清算。据了解,这是国家税务总局继2007年、2010年之后,第三次就房地产开发企业土地增值税清算问题下发通知。此前两次通知出台,都曾引发市场震动,时隔三年后,国家税务总局再发通知,此次政策出台又意在何为?
税总承认土增税征管存在问题
2007年1月,国家税务总局关于加强对房地产开发企业土地增值税清算的一纸通知出台,令当时沪深股市房地产板块闻声色变——股价一度大幅下跌。2010年5月,国家税务总局再发通知明确土地增值税清算问题,这在当时被看作是国家加强对房地产市场调控的信号。时隔三年,国家税务总局再发通知,有何深意?
我国《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,按照30%、40%、50%、60%四级超率累进税率征收。至于如何征收土地增值税,目前各地地税部门主要采取三种方式:预征、清算、核定征收。
预征方式适用于房地产开发项目全部竣工结算前取得转让房地产收入,一般预征率都较低;待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,税款多退少补。清算时可以扣除免税项目金额,如果扣除项目或者收入总额不能正确核算时,允许采取核定征收土地增值税。
有税务专家介绍,土地增值税可调节土地增值收益,又由于三种征收方式的征收时点、适用税率不同,因此,对地产开发商来说,何时缴、争取哪种方式缴、缴多少土地增值税,不仅是影响房企税后利润的一个重要因素,也会对资金链产生一定的影响。正因为如此,一些房企会利用种种手段钻政策空子,或者不进行项目结算,或者逃避土地增值税清算的条件,达到迟缴和少缴土地增值税的目的,这已经成为房地产开发行业中普遍存在的现象。
虽然自2007年以来税务部门加强堵塞这方面的漏洞,但在实际征管中问题依然存在。
今年5月,具有注册会计师资格、注册税务师资格的李劲松律师就质疑,29家上市房企2012年报反映,这些企业应缴未缴土地增值税总计高达640亿元。为何会有这么一大笔应缴未缴税款挂在账中?原因就在于这些房企的项目还没有进行结算或者达不到土地增值税清算的条件。
对此,在此次下发的67号文中国家税务总局也承认,土地增值税征收管理工作仍需进一步规范,“特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理”。
积压未清算项目将面临清理
67号文明确要求主管税务机关加强对房地产开发项目的全流程监管,并提出2013年土地增值税清算工作的重点,要求清算申报做到全覆盖、无死角。67号文要求,要对近几年积压未清算的项目进行全面清理,督促企业限期自行清算,对拒不清算的要严肃处理。
通知还要求,要严格执行核定征收规定,不得擅自扩大核定征收的范围,对不符合核定征收条件的,坚决不得核定征收,对符合条件、确需核定的,要根据实际情况从严确定核定征收率,不搞一刀切;清算审核时要严格依照政策和规定执行,不得擅自扩大扣除项目范围。
从通知看,税务总局已经对15个省市的这项工作进行督导检查,7月起还将对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导。
“从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利,起到调节收入分配的作用;可以有效控制房地产市场的投资过热,减少房企拿地的冲动;可以有效调节房地产市场的结构,引导房企增加普通住房供给。”知名税务专家、中翰国际转让定价税务服务联盟发起合伙人王骏这样评论。
王骏预计,近年来一直拖着没有清算的房地产开发项目将会在今年夏季迎来一次“大扫尾”。
王骏还指出,加强对土地增值税的征管并不意味着是对房价进行调控,因为,目前影响房价最主要的因素并非是包括税金在内的成本,而是投资和投机需求、国际和国内热钱炒作、虚假宣传与利益链条等多种因素的交织作用所致。
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