链家金融 亮点还是糟点？

　　时代周报记者 胡天祥 发自广州

　　随着业务规模的几何倍数增长，一直宣称暂无上市计划的房地产中介巨头链家集团，对于资本市场的渴求也愈发强烈。

　　4月中旬，多家媒体先后报道链家目前已成立上市团队，由负责资本和并购的副总裁单一刚领导，会计事务所已选定大华，券商则将于4月底公布。

　　按照时代周报记者获得的链家项目投资计划书（以下简称“投资计划书”）显示，链家目前正在进行B轮及B+轮融资，募集总资金达70亿元，其中B轮43.5亿元，B+轮26.5亿元。据悉，两轮融资将以同一价格进入，其中新股投资38.5亿元，老股转让31.5亿元。两轮融资后，链家估值将从投前的330亿元增长到368.5亿元。

　　早在两个星期前的4月5日，便有业内人士称链家已完成新一轮融资。而将时间拨至2015年12月3日，链家网CEO彭永东在接受媒体采访时透露，链家融资肯定是在进行中的，整个融资规模相对于市场上其他创业的融资规模会更大。

　　按照投资计划，链家将在5年内完成上市。但据 东方证券 分析师竺劲对媒体的分析，链家可能在这两轮融资后再有一轮融资，或者直接上市。这个时间可能是2017年底到2018年。

　　链家上市传言是否属实？面对时代周报记者的求证，链家高级副总裁兼首席财务官魏勇和首席运营官徐东华均三缄其口。至截稿前，时代周报记者未获正面回应。

　　持续收购为上市铺路？

　　“上市只是一个方法，而不是结果。链家几年前便可上市，因为财务报表长期处于盈利状态。但随着时间的推移，链家对于上市反倒没有那么渴求。”徐东华此前在接受时代周报记者专访时无奈表示，这个行业痛点太多，一旦上市，你做任何变革，都要向股民和投资人解释。“但中介行业解释成本很重，所以上市并不是一个极优选择。”

　　作为链家董事长，左晖亦在多个公开场合表示，上市对于链家来说并不是最重要的事情，而是率先需要将链家打造成价值驱动的平台。

　　不过在业内人士看来，链家上市却早有预兆。

　　2015年以来，链家在各地通过收购的方式，迅速扩张其全国版图。2015年2月，链家先后与四川最大的二手房中介伊诚地产、上海德祐地产进行合并，进而迅速占据四川及上海市场。3月18日，链家宣布与深圳中联地产完成股权置换，将后者2000名经纪人和200家门店纳入自己麾下，借此将华南门店扩充至400家。

　　“实际上从2015年开始链家便持续并购门店，就基本上说明有上市的动作，因为门店规模指标是此类轻资产企业上升的一个重要考核内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时如是说。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者，大范围的频繁收购，实际上是为上市铺路。“投资者需要一个比较动听的上市故事，链家扩张加速就是要让投资者相信，他们的模式是可以复制的，他们的规模化也是可以实现的。”

　　严跃进认为，对于链家而言，上市与否，实际上并不影响它对经营策略的坚持。“反而上市后能够迅速提升链家公众认可程度。”

　　房产金融风险把控能力掣肘

　　投资计划书显示，B轮融资前，链家股权结构为董事长左晖占股61.2%，执行董事单一刚占股3%，复兴创投占股1.7%，员工股权激励及并购股东分别占股18.1%和16%。

　　从投资方列表中不难发现，本轮融资吸引了包括华晟资本、百度、腾讯、浙民投、海峡基金、经纬中国在内的多家知名公司机构参与，其中海峡基金拟在B+轮融资中投资3亿元。

　　在投资计划书中，链家金融业务成为一大亮点。

　　现阶段，链家内部将金融业务分为两部分，分别是以链家理财为代表的互联网金融平台和以理房通为代表的第三方支付。

　　其中，链家理财为链家旗下互联网金融平台，在链家取得房地产支付牌照后于2014年11月29号上线，负责提供 P2P 的借贷服务，为购房者以及房主提供短期资金周转，占链家集团总收入的10%左右。链家理财系其P2P平台，截至2016年2月24日，平台累计投资金额达到177亿，已发放收益达到1.75亿。

　　不过，在评级机构大公国际2015年9月的一次评定中，把链家理财平台列入了黑名单，大公国际认为其存在重大信息披露不充分、涉嫌设立资金池、债务人偿债能力无法评估和风控措施有效性存疑等问题。

　　实际上，在链家的金融业务中，已经成为众矢之的的首付贷是最不能被忽略的一项。数据显示，链家去年138亿P2P金额里，新房首付贷占了约3亿元，在途余额1.2亿。

　　首付贷，即中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款。首付贷的大量涌现，在推动房价疯狂上涨之余也进一步加大了金融风险。

　　链家推出的首付贷指的是新房信用贷产品，截至2月，其首付贷累计发放不到3亿元，仅在北京发放，目前在途余额1.2亿元，未对二手房交易提供首付贷服务。在上海银监局的抽查中，今年1、2月份，仅上海链家对公业务就有101笔垫资业务，涉及沪上多家银行，总金额1.14亿元。随着监管层一系列“叫停”政策的出台，严打“首付贷”，2月底，链家已停止新房首付贷。

　　严跃进告诉时代周报记者，链家新推出的金融业务投资风险或潜在的风险是需要评估的，而且需要定期评估，这是一个主要的风险点。

　　在魏勇看来，链家金融所在的行业非常庞大，目前个人住房贷款每年以10%以上的速度增加，这块市场是房地产金融非常广阔的领域。“不能否认房地产交易中间有一定风险，这对房产交易中介金融也提出了必须要具备很强处置能力的要求。”

　　魏勇正是目前链家金融业务的负责人。毕业于湖南大学金融学院的他，曾在 中国银行 、 中信银行 担任多年支行行长、分行业务部总经理职务。

　　“首付贷”危机之下，链家IPO估值也不断遭“砍”。“此前估值400亿太高了，现在砍到330亿。由于其财务不规范，现在还在杀价。”一位有意参股链家的某大型PE机构人士今年2月在接受媒体采访时透露道。

　　事实上，链家在互联网+金融方面已经有多项动作落地，从掌上链家的APP客户端到网络上的丁丁租房、自如客再到链家理财、第三方支付业务等，左晖的想法是做房地产中介领域的“淘宝”，覆盖资产管理、交易管理和金融管理服务。

　　时代周报记者了解到，2016年，链家将做大做强住房金融业务，计划在全国各地铺开，提高渗透度。据悉，链家目前正在积极申请互联网小贷和消费金融牌照。

　　扩张后的管理难题

　　纵观链家的发展史，其于2001年成立第一家分店时，仅有37名员工。受益于行业洗牌带来的机遇，在其他企业保守求稳的情况下，链家门店从2003年的20多家分行急速扩张至300多家。2010年，链家门店再次扩张到600多家。

　　根据链家投资书介绍，截至2015年底，链家经纪人数量已超10万。截至2016年3月，链家线下门店数量近6300家，其中北京1400家，上海为1300家。据悉，2015年，链家全年交易额达7000亿，年收入超过150亿。

　　一切皆有代价。 2016年2月23日，在上海市消保委召开的上海市房产中介消费者满意度调查发布会上，链家因房源问题被点名批评。两名消费者代表认为，上海链家存在隐瞒房源真实信息、把即将被法院查封的房子出售给消费者的行为，同时还提供高息贷款服务。

　　发布会后，链家的上海分公司受到了调查和处罚，涉事的两家门店被暂停网签资格。

　　郭毅认为，大范围的频繁收购对于链家的管理挑战是必然的。中介行业本就是人员密集型的行业，人员整体素质不高，在全国化的过程中，人员素质的把握就更难，很难有一个统一和明确的标准和尺度，所以对人的管理上本身就是一个巨大难题。