2016年3月12日，农历二月初四。宜纳财、立券、交易。

　　就在这一日，中国房地产市场台面上下两家牛企不约而同向外界释放出对其自身而言十分重要的交易对标。前者为深陷举牌泥淖奋力自拔的万科，或寻得深圳地铁这棵救命稻草暂时脱困；后者则为房地产“黄埔军校”中海地产与中信股份目标公司间310亿元的互利收购。

　　作为十年前曾长坐房地产行业排名第二把交椅的隐形龙头，有多名分析人士认为，中海地产经此役或将向万科“一哥”地位发起挑战，进而改变房地产市场游戏规则，尽管其近年业绩逐步被恒大、保利等同行赶超，但同时也有投行人士认为，中海地产与中信股份的合作对二者而言均不构成重大利好。

　　如人饮水冷暖自知，中海地产与中信股份看似皆大欢喜的结合背后，实则各有隐情。一方面，中信集团地产业务整合6年未果，如今只盼剥离住宅业务专注商业地产。而中海地产与兄弟公司中建系的整合亦刚步入正轨，一番伤筋动骨后如何将中信系完整吸纳实为重要挑战。

　　3月18日，中海地产发布2015年业绩。依然保持“完美”增长率的同时，公司再度审慎提及与中信目标公司的整合，并发布了略显保守的销售目标，“2016年公司各项经营指标将会有理想增长，考虑到此刻不太合适去明确刚公布的中信地产并购对集团年内经营的影响，不宜具体提出年内的各项经营指标。但在不考虑此项并购影响下，集团仍然会力争2016年完成合约销售额不少于1800亿港元的目标。”而这一目标与中海地产2015年销售额相比处同一水平，没有任何增长。

　　中信六年重组路 壮士终断腕

　　3月14日，中国海外发展（00688.HK，中海地产控股企业）与中信股份纷纷发布公告，将二者之合作落到实处。

　　据《投资时报》记者了解，此番合作中国海外发展将斥资310亿元人民币（约合370.8亿港元），向中信股份（00267.HK）购入中国内地25个城市共计2400万平方米的总建筑面积物业。其将以每股27.13元发行逾10.95亿股新股支付其中297.24亿元，另外61.49亿元以转让物业形式支付。

　　交易完成后，中信股份将持有中国海外发展10%股权，成为第二大股东，其亦将在中国海外发展的董事会享有一名非执行董事席位。而中国海外发展第一大股东中国建筑股份有限公司，仍将保持51%以上控股地位。

　　在本次交易中，中信股份对旗下地产业务的整合堪为重中之重。据《投资时报》记者了解，中信股份已决定把下属公司的住宅项目与投资物业统一整合，待完成后将中信地产的住宅开发业务（目标公司）出售给中海地产，今后以中信泰富为主要地产平台的中信股份将重点关注商业地产等投资物业项目。

　　对于中信股份打包出售住宅物业，一个隐藏于其2015年中报的线索或让此举有迹可循。

　　在中信股份的业务版图中，金融板块仍为该公司盈利的主要来源，2015年上半年该板块净利润同比增长59%。而非金融板块的净利润则比去年同期减少9%，主要是资源业务及房地产业务利润大幅下滑。

　　2015年上半年，中信股份房地产及基础设施板块实现净利润22亿港元，同比减少16%。其中房地产业务利润下跌较大，主要由于大部分住宅项目仍处于开发阶段，前六个月仅有少量项目交付使用。

　　在中报中，中信股份再次释放出地产板块整合之方向，“我们地产板块的整合工作已经开始，为的是要进一步明确未来的战略导向，强化整体管控，提高资本使用效率，增强市场竞争力和投资回报。”

　　事实上，早在中信股份上市前，中信集团就曾酝酿将旗下中信地产与中信泰富重组，以解决集团内部同业竞争问题。然而事与愿违，虽然中信股份成功上市，中信地产与中信泰富也均作为资产纳入上市公司平台，但二者的整合重组目标依然没有实现。

　　时至2015年，中信地产和中信泰富的整合重组已箭在弦上，为此中信股份特将此事项列为2015年工作的重中之重。而此番“壮士断腕”，或将为历时六年的中信系地产板块重组画上句号。

　　对于如此结局，中信股份亦表现出乐观情绪，称，“与中海地产的交易将使公司能更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发。公司目前的商业地产组合加上从中国海外获得的资产，将使本公司进一步扩大并强化在国内商业地产领域的实力。同时，通过持有中国海外约 10%的股权，公司将继续参与国内住宅地产市场的发展。”

　　不过，相对坊间众多看高之声，来自瑞信的研报却表达出另外的观点，其认为该交易规模较小，且并非现金交易，因此对中信股份来讲并未有太多助力。

　　整合纷至沓来 中海何以吃得消

　　就在中信股份剥离住宅资产以期“差异化发展寻求突围”的同时，刚刚从伤筋动骨般整合中走出的中海地产，亦需要即刻进入另一盘难度更大的整合中。

　　早在2015年3月24日，中国建筑（601668）发布《增资中国海外集团并认购中国海外发展新股的公告》，称中国建筑会将母公司所有直营地产业务放入中国海外发展（0688.HK），增资不超过人民币240亿元。此次增资即为中国建筑旗下中建地产与中海地产的整合，而将中建地产注入盈利能力更强的中海地产，亦是中国建筑集团管理层在多次博弈后作出的更优选择。

　　在“托管”中建地产旗下资产后，新中海系地产管理模式亦进入大幅调整阶段。其舍弃了已实行多年的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理，并于集团层面组建了工程、营销、财务三公司。

　　集团内部整合及管理模式调整对中海地产产生了极大的影响。大部集权管理，属管理模式调整，是对权限的划分，此举必然削弱区域人事权力。而对央企本身来说，包括人员、机构和文化的整合亦属最难，二者叠加整合影响堪称颠覆。

　　近两年时间内，中海地产频现公司高管离职。包括副总裁、营销公司董事长曲咏海，中海宏洋助理总裁范逸汀，执行董事郭勇及阚洪波等数位中海地产高管均已去职。2016年1月，中海地产执行董事兼总裁陈谊的离职更被外界解读为“公司同步进行的组织架构与管理决策调整引发的人事挤对”。

　　不过，在部分中信地产员工看来，从一家央企平台进入另外一家央企，个中不乏期待之感。但，理想丰满现实骨感，新城控股高级副总裁欧阳捷总结的三大难点，从某个侧面显现出此次整合的难度。

　　“难度之一在于组织，中海属中国建筑集团旗下公司，而中信地产则属中信集团。此前中海与中建系内部整合都很困难，这次跨越两大核心央企则更加困难。难度之二在于理念整合，中信和中海经营理念不同。难点之三即为人事整合，公司经营逻辑、管理体系和方式的不同，给员工价值带来的影响是巨大的，如果整合，不排除中信地产人员或会大规模流失。”

　　此外，中国房地产数据研究院执行院长陈晟则指出，中信旗下地产业务自身也有个整合的过程，而目前要关注和中海整合的匹配程度，其中包括人员和资源以及各自所擅长的模式等。

　　与万科差距日渐加大

　　在外界看来，将2400万总建筑面积物业收归旗下，对中海地产而言是进一步做大规模的契机。而且，早在中建地产注入中海地产之时，媒体便频频预测此举或将对万科一哥地位造成挑战。时至今日，类似论调仍再被提及。但现实情况是，中海系构建地产“航空母舰”超越万科的预言非但没有实现，反而在销售业绩上与后者差距越拉越大。

　　2013年，中海地产销售金额为1170亿元，首次进入千亿梯队，在排行榜中位居第五。彼时，万科销售额达1709亿元，同时进入千亿梯队的还有万达、碧桂园及恒大，恒大地产以1082.5亿元的销售金额位列中海之后。

　　时至2014年，根据房地产咨询机构克而瑞发布的《2014年中国房地产企业销售TOP100排行榜》，万科以2120亿元位居榜首，恒大增长至1376.3亿元，而中海则以1152亿元销售金额排在第七位。也就是，不进反退。

　　2016年初，克而瑞研究中心发布的《2015年中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，中海与万科之间的差距再次拉大。前者以1492亿元销售额位列第五位（中海地产官方发布2015年销售额为1806.32亿港元，约合人民币1513亿元），后者以2627亿元再度排名第一位，恒大地产和绿地集团则分别以2050亿元和2015亿元年度销售额紧随其后。

　　很显然，中建地产的加盟并未给中海带来“如虎添翼”的效果。尽管中海仍在利润率方面保持了一贯的稳定性，但也有分析认为，中建地产托管前期分散了更多中海地产的精力，这或许亦影响了其自身的发展。

　　此次与中信地产的整合更值得期待吗？国际投行摩根士丹利发表研究报告指出，“中国内地土地竞投价格急升，本次交易将有助于中海从其他途径补充土地储备，回应投资者对中海业务增长的忧虑。另外，基于中海的品牌及行业经验，公司的资产周转率有望提升。”

　　与摩根士丹利意见相左，瑞信在其研究报告中表示出难言乐观的预期。

　　瑞信认为，“转让给中海地产的物业发展项目多集中于内地三线城市，预计交易落实后，中海的土地储备（以总楼面面积计）之中三线城市占比将由目前的22%提高至32%。而这并不是一个更优的土地贮备结构。”

　　此外，“本次交易规模较大，将增加中海的经营风险。而两间公司员工在磨合上亦可能产生问题。总体而言，本次交易或对中海不利。”瑞信研报指出。

　　重量级并购大势所趋

　　在同策咨询总监张宏伟看来，2016年房企之间的并购重组将是大势所趋。“中海、招商蛇口、保利地产、中交地产，在完成重组后都将成为航母级龙头企业，行业集中度不断提升。”

　　而中海实际上也在加快这一进程。中海地产董事长郝建民2016年年初曾明确表示，今年将大规模开启兼并重组，重点是收购央企资产。

　　业内资深人士指出，中海作为当年地产行业榜首位置的有力争夺者，如今已跌出前三名的竞争，而且还面临业绩被行业榜首不断拉大、身后企业迅速赶超的紧迫现实。选择大手笔并购的确是快速实现低成本扩大规模的方式。但值得注意的是，大型房企间庞大资产整合的难度也不容忽视，企业间的磨合尚需时日，一旦梳理不善可能变成减分项，从而拖累企业业绩，而这无疑是中海地产最不希望看到的。