新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

　　持续调控政策下的房企有哪些变化？地产行业真的进入了严冬？房企真的迎来了“剩者为王”的局面？新浪财经上市公司研究院梳理上市房企主要的经营数据，带你窥探龙头房企“过冬”的变化与应对，从融资、拿地、销售、土储、偿债、利润……入手探寻房企之变。

　　本期新浪财经上市公司研究院梳理　　大悦城今年以来经营业绩表现，并与去年同期数据、主流50家上市房企经营数据均值进行比较，同时根据房地产企业开发业务的整体商业模式和运作流程，参考主流评级体系，归类经营指标并赋予相应权重，从四个方面来评估大悦城今年以来的“中考成绩”与“改变”。

　　上半年，由于资产重组的原因，大悦城实现营收182.71亿元，同比增长102.96%，归母净利润19.32亿元，同比增长41.97%。中考成绩方面，大悦城总体的成绩稍好，成绩为A-。业务发展成绩较好，“中考”成绩为A，但由于整体规模不大且净负债率较高，大悦城在规模优势、财务实力方面的成绩较为一般。

　　基本业务方面，大悦城2019年上半年拿地金额为63亿元，拿地面积为103.4万㎡，而2018年上半年拿地金额为33.7亿元，拿地力度有所加大。大悦城半年销售金额在克而瑞销售排行中位列第46位，为254亿元，较去年同期上涨62.82%。拿地强度（拿地金额/销售金额）较低，仅为0.25，销售均价与拿地均价之比为3.72。公司存货周转率有所提升，由去年同期的0.15升高至0.17。

　　财务方面，大悦城今年中期平均融资成本较2018年有所下降，为4.58%，明显低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。2018年数据显示，大悦城平均融资成本为5.5%。截止上半年，公司净负债率较高，为118.2%，高于行业均值99.62%，但较上年末明显回落。

　　目前大悦城货币资金+受限制使用资金共有261.34亿元，短期债务为117.65亿元，长期债务为514.2亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，大悦城短期偿债压力指数为0.68，略高于主流房企数据均值0.66。

　　规模与盈利方面，大悦城无明显规模优势，盈利能力稍好。2019年上半年大悦城总资产1702.33亿元，净资产364.2亿元，土地储备货值为6393亿元（以当期销售均价乘以土储面积所得），权益土储货值为4797亿元，大悦城预收账款（合同负债）为320亿元，整体规模处在主流房企的中下游。

　　大悦城的销售毛利率49.51%，三费较去年同期均有所增加，销售净利率16.35%，略低于主流房企16.5%的平均水平，与去年同期有所下滑，半年ROE为11.83%，高于行业平均水平9.8%。

　　说明：

　　（1） 指标统计所用数据均来自中国指数研究院、克而瑞、wind数据、公告、公开资料等。

　　（2） 相应指标测算成绩为新浪财经选取一定周期内，对公开经营数据赋予相应权重，并参考主流评级体系，进行分值计算。

　　（3） 上市房企数据均值为新浪财经依据相关评价体系，筛选50家主流上市房企的一定周期内数据，进行算术平均。

　　（4） 上市房企经营数据统计为2019年半年数值，部分指标为测算数据，新浪财经依据公开数据、相应会计准则进行公式计算。

　　大悦城业绩图谱如下：