资产证券化发展提速 CMBS、REITs迎来发展契机

　　近期召开的中共中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制；顶层设计必起政策落地，住建部联合发改委、公安部、财政部、人民银行等九部委曾联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称153号文)，称将多举措加快发展住房租赁市场。

　　同期，中基协在7月26日成立ABS(资产证券化)业务专业委员会。分析人士认为，监管层的这一动向或将给证券经营机构的ABS业务带来新机遇。如何落实国家政策精神，引导房地产稳健发展，防控风险，进一步发挥资产证券化盘活存量、降低杠杆的作用也成为业内人士重点关注和研究的主题。

　　类REITs、CMBS产品占不动产ABS半壁江山 新常态显现

　　近日，开源证券主办、戴德梁行协办的“防控风险，稳健发展——不动产证券化新常态新探索”闭门沙龙，近50余家企业和机构投资者与会交流。会上数据显示，目前不动产ABS累计发行81单，规模总计1578.1亿元。其中CMBS产品和类REITs产品占总量比重过半，CMBS产品9单，规模为432.33亿元，占比27%；类REITs产品23单，规模549.79亿元，占比35%。另外还有购房尾款、物业费、物业租金、酒店收益权ABS这几类不动产ABS产品。近期，住房租赁abs也成功发行。

　　针对类REITs和CMBS产品的受青睐，开源证券总经理助理、金融市场部总经理胡莹认为，REITs和CMBS是成熟市场上的大类资产证券化品种。相对于信用融资，REITs和CMBS是以资产信用为基础进行融资，对于房地产市场“调结构、降杠杆、促转型”等方面具有诸多优势：一方面可以提高资产盘活率、改善综合融资条件，又可以在一定条件下实现轻资产运营，增加当年利润，提高资产管理收入，以及降低资产负债率；另一方面，为固定收益、夹层和权益投资等各类型机构投资者提供了稳健而有吸引力的资产配置标的。

　　胡莹强调：“当前，房地产企业并购整合加快，改变传统重资产运营、过度依赖债务融资的局面，响应国家政策精神，加快房企多角色、多元化经营，增加业务弹性，提升资产管理和运营能力成为行业共识，这当中应当更多地发挥资产证券化的作用，在未来的行业整合发展中抓住先机，积累经验。”

　　“类REITs架构下ABS可实现Pre-REITs投资，通过公募REITs方式实现退出成为可能。公募REITs是未来国内收益型不动产资本运作的重要趋势，开展类REITs业务有利于未来在公募REITs中抢得先机。” 开源证券金融市场部副总经理、不动产和基础设施证券化部负责人刘坤阳指出。

　　与之相比，CMBS的优势则在于不强制要求股权过户，操作更简便，融资效率更高、税费模型简单。

　　刘坤阳表示：“类REITs和CMBS作为大类基础资产类型ABS，新常态显现，表现为优质资产、优质发行人涌现，地区分布一线城市引领、遍地开花，不动产类型商办为主、渐趋多样，固收市场各参与主体对不动产的认知判断日趋专业深入，存续期管理在传统债券信息披露和后督的基础上不断借鉴非标资管经验，渐成体系。”

　　监管及税收政策带来重要影响

　　据了解，发达国家对资产证券化大多进行了专门的立法，推动资产证券化市场发展。近年来，监管部门对证券化市场的推动力度较大，基础性规章制度逐步健全，市场取得了长足发展。同时，也有不少配套政策还需进一步完善。

　　“目前监管部门对于房地产行业融资实施分类监管。总体上，资产证券化业务要按照国家盘活存量和降杠杆政策精神，回归本源，支持实体，理顺机制，明确标准，把风险防控放在更突出位置”， 据一位接近监管层的人士表示。

　　该人士透露：“今年监管部门对资产证券化业务非常重视，已着手对大类资产的审核标准做进一步研究。未来政策制订总体更加贴合市场实际。”

　　全联房地产商会副会长钟彬则指出，“供给侧改革中地产投融资端的改革非常重要，一是加大直接投资，二是发展房地产信托投资基金(REITs)，这对房企降成本、促进商业地产流动性有重要意义；全联房地产商会一直呼吁制定真正意义上的REITs相关法律法规。”

　　在配套政策方面，“税收中性”是资产证券化业务的基础性制度安排。2016年5月，金融业营改增正式实施。之后财税部门相继又发布了财税[2016]140号、财税[2017]2号文和财税[2017]56号文，最终确定资管产品增值税征收从2018年1月1日正式实施。财税部门的一系列发文，对资管产品的征税做出了具体规定，也对REITs等证券化业务产生重要影响。

　　56号文明确列举出了资管产品管理人及资管产品的范围。对此普华永道税务部合伙人钱江涛认为，“56号文在资管产品的范围中未明确列举资产支持专项计划，不过执行中资产支持专项计划较大可能会纳入资产产品范围并涉及增值税征收，鉴于不动产证券化业务的涉及的交易及产品结构较为复杂，企业需重视财税新政带来的影响，提前做好规划工作。

　　市场共识 不动产ABS更注重估值和交易模式驱动

　　戴德梁行估价及顾问服务部高级副董事杨枝认为，“对于ABS物业评估，我们不仅基于标准化估值方法，也从不动产投资市场检验估值逻辑”，他同时提到，”近年来，一线城市大宗成交趋势是资本化率逐渐收窄，租金整体升高同时，资产升值显著；2017年上半年，北京上海大宗交易总体表现十分活跃。”

　　类REITs和CMBS产品交易架构是在不断探索创新中产生的，期间蕴含诸多参与机构匠心，金杜律所事务所合伙人方榕谈到，“不少案例中，对不同SPV载体的组合运用已有多种不同路径，针对不同物业量身定做的资产重组方式也呈现出多样化的特点。”

　　“与此同时，在探索REITs和CMBS结构不断推陈出新的同时，也要注重全生命周期运作管理的理念，推动发展多层次资产服务机构体系，鼓励和吸引更多类型机构投资者的参与”，刘坤阳补充到。