中国REITs将迎爆发性成长

　　房地产信托投资基金（REITs） 作为一种舶来品，发源于20世纪60年代的美国。REITs因其诸多优势发展迅猛，在境外成熟市场其已发展为紧随股票、债券、大宗商品之后的第四大类金融资产。全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的近百亿美元增加到现在的2万多亿美元，发展速度可谓惊人。REITs在全球的蓬勃发展印证了该模式在不动产金融工具使用中具有的优势。

　　当前的经济形势下，中国的房地产进入调整期，传统的“快进快出”的经营模式已经越来越不适应当前形势的需要，在去杠杆、去货币、去库存的大环境下，REITs也许是商业地产去库存的一剂良药或者一把利剑。更重要的是，REITs作为一种舶来品，并不是一种简单的金融产品， 更是一种房地产行业规范、有序运营的行业模式。

　　国内对REITs的研究也已经进行了十几年了，对大家来说已经不是一个陌生概念。政府多次启动REITs相关探讨，研究中国REITs试点方案和支持政策，但是一直就是“只听楼梯响，不见人下来”。中国版REITs好像传染了“中国国足”，看似热热闹闹，但总缺临门一脚。多方面的参与者一直在对应的税务优化、法律支撑、基础资产选择、市场环境、投资者教育等领域锲而不舍地争取和完善。

　　不管中国版REITs道路如何曲折，但光明前途也是共识，并在艰难中顽强前行。2014年，中信证券成功推出首单类REITs-中信启航资产支持专项计划。虽然此产品存在诸多不完美的地方，也与标准REITs有一定距离，但是对推动中国REITs发展具有重要的历史意义。2015年6月份，在深圳特区发生了REITs“春天的故事”，凭借前海深港合作区先行先试的创新优势，鹏华前海万科REITs正式发行，是中国第一只在交易所公募基金系统挂牌交易的REITs基金，成为中国REITs发展史上一个标杆性事件。

　　随后中国的类REITs进入快速发展道路，相继出现了中信苏宁、海航大厦、云南彩云之南酒店、中信华夏苏宁云享等类REITs产品。有人会说这些产品都不是符合国际标准的REITs，但毋庸置疑的确给中国REITs发展积累了实实在在的经验。不管是明修栈道暗度陈仓，还是条条大道通罗马，这些类REITs产品或多或少探索了商业地产证券化，也是推出中国特色REITs的试金石。

　　在中国版REITs不断艰苦跋涉的同时，国内的企业也不断通过境外相对成熟市场，探索中国地产REITs发展的路径。最早有广州越秀集团赴香港发行的越秀房托REITs，近有北京华联和富春控股赴新加坡发行REITs，还有绿地等地产巨头正筹划的多个国际市场发行。这些宝贵的海外实践经验也会促进中国REITs的进步和完善。

　　2015-2016年，中国的房地产出现了一轮迅速上涨，引起了各级政府的高度关注，并在下半年陆续出台了一系列调控措施。重点对传统的房地产融资手段和渠道予以规范，同时，政府也希望像REITs这一类更加科学的工具能够给行业带来稳健发展的积极作用。2016年10月10日国务院在《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》的文件中专门提到有序开展企业资产证券化，支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金（REITs）向轻资产经营模式转型。

　　中国REITs已经进入了关键突破阶段，无论中外，都对中国的REITs 的推出有强烈预期，也抱有巨大期望，德意志银行对中国REITs市场的规模预测是1700亿美元，对于中国积累了数万亿巨额商业地产资产的国度，REITs 闸门一旦打开，增长将是爆发性的。（作者分别为中国REITs联盟秘书长和副秘书长）