盘和林
近日，住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，这是我国首次专门对住房租赁和销售进行的规范。征求意见稿主要内容包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理及法律责任等。意见稿明确规定，出租人不得单方面提高租金，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同(详见本报A03版)。
住房租赁、住房销售、房地产经纪服务各种乱象频生，已经成为公众的一大“痛点”，也是导致当前房地产泡沫的重要因素之一。本条例的制定无疑是奠定了制度性“基石”，对规范租售住房市场意义重大。
笔者认为，导致我国租售住房市场诸多问题，实质上是“柠檬市场”(即信息不对称市场，产品的卖方对产品的质量拥有比买方更多的信息)所引发的。对“柠檬市场”的法律规制关键在于维护消费者的真情知悉权和公平交易权，而不是“价格规制”，因为后者无助于消除信息不对称。
据统计，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。但与这个庞大的租房群体相对应的是，我国房屋租赁市场还处于自发的阶段，例如遭遇房东随意提价、“一言不合”就被赶、退房时押金说扣就扣、押金支付有的押一付三甚至付六或更多……中国人之所以透支几代人的积蓄也要买房，很大程度上与住房租赁市场不成熟有关，租房短期化是一个重要原因。
自2013年以来，每年全国商品住房销售面积都在10亿平方米以上。“假离婚证”“装修款”等五花八门的房价“乾坤大挪移”层出不穷。毫不夸张地说，住房销售市场是当前最疯狂的市场之一。房地产开发企业发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等，不一而足。
透过现象看本质，住房的租售、中介市场不同于普通商品，商品的质量、价格与位置、建筑等大量信息相关，消费者对于这些信息难以完整掌握，存在高度信息不对称，从表面上看，虽然是消费者与房地产企业、中介、房东协商的“真实意愿”，但消费者是在不对等的信息前提下的博弈和议价，很多时候是被迫接受。
“柠檬”在美国俚语中是“残次品”或“不中用的东西”，核心是不对称信息导致了消费者可能买到“柠檬”，进而出现市场的低效率，市场失灵。“柠檬市场”的存在是由于交易一方并不知道商品的真正价值，只能通过市场上的平均价格来判断平均质量，由于难以分清商品好坏，因此也只愿意付出或者说只能接受平均价格。
住房的租售、中介市场存在十分典型的“柠檬市场”现象，因而，这个市场上的“平均价格”未必是商品的真正价值。某种程度上来说，这也是房价泡沫形成的重要原因，偏离真实价值。法律法规的规制是纠正“柠檬市场”的重要手段。
征求意见稿共7章47条，包括总则、住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任、附则。意见稿所规定的“不能为”与“必须为”，回应了百姓买房租房中最关心的问题，直击原有住房租售市场中常见的一系列“痛点”。
如在住房销售方面，房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售；捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等是12项禁止性行为。
对房产中介，不得捏造散布不实价格信息、发布虚假房源信息等11项禁止性行为；对房屋租赁网络信息平台公司也明确了对信息真实性承担的相应管理责任。对于房屋租赁市场，征求意见稿还规定直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。
这些管理规定都有助于实现和维护消费者的真情知悉权与公平交易权，有助于消除或者让消费者识别住房租赁、中介市场上的“柠檬”，这也是市场经济良性发展的核心，能很好地提升住房市场的秩序和效率。当然，作为住建部的部门规章来说，在实践中或存在法律效力偏低的问题，经过充分实践后，条例中的一些规定可以适时上升为国家法律，这也是建立房地产市场“长效机制”之需。
值得指出的是，条例也试图进行“租金规制”，比如，限制租金上涨、延长租赁期限、租金支付等，但从英国、美国等曾经试图对住房租赁市场进行价格干预的经验来看，“租金规制”的结局往往是失败的。笔者认为，“租金”市场还是要遵循经济法的基本原则“经济民主原则”，即交给市场主体民主协商。
(作者系财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后)
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