57家房企年内拿地近5000亿元

　　■本报记者 王丽新

　　截至10月27日，据Wind统计数据显示，自今年1月1日以来，全国一、二线城市住宅用地土地出让金达1.08万亿元，平均楼面价为6274.67元∕平方米，平均溢价率为74.91%。

　　如此高的平均溢价率背后，事实上已经折射出房企在公开市场抢地的惨烈程度。据另一组数据显示，自今年1月1日以来，57家上市房企（包括内房股）总计拿地4835.8亿元，而楼面地价排在前12位的房企拿地楼面单价都超过2万元∕平方米，其中多数为国企。

　　多位分析人士认为，今年前三季度，地王集中诞生，国企猛抢地王，表外融资流入房地产领域，加剧企业抢地扩张意愿。进入10月份后，22个城市集中调控以来，这些地王未来将面临难以入市的下行周期，届时，企业压力将明显增加。

　　拿地直逼5000亿元

　　据Wind统计数据显示，自今年1月1日以来，全国一、二线城市总土地出让金高达1.34万亿元，平均楼面价3720.96元∕平方米，平均溢价率为61.41%。其中，在规划建筑面积占比数据中，住宅用地占47.9%、工业用地占34.4%、商服用地占14%，其他用地占3.7%。

　　从企业拿地角度来看，宅地和商服用地占绝对主流。据Wind统计数据显示，57家上市房企年内拿地总计705宗，规划建筑面积8269万平方米，拿地总额4835.8亿元，而去年同期，这些房企拿地总额不足3000亿元。

　　值得关注的是，据Wind统计数据显示，在上述57家上市房企中，中粮地产、首开股份、信达地产、北京城建、葛洲坝、中铁置业、绿城中国、金隅股份、华发股份、禹洲地产、雅居乐集团和华侨城12家上市房企楼面地价均超过2万元∕平方米，分别为38931元∕平方米、37761元∕平方米、36679元∕平方米、29432元∕平方米、27839元∕平方米、27768元∕平方米、27626元∕平方米、25518元∕平方米、23648元∕平方米、23636元∕平方米、21885元∕平方米和200087元∕平方米。

　　而去年同期拿地楼面价最高的则是葛洲坝，为24786元∕平方米。

　　具体来看，拿地楼面价在1万元∕平方米-2万元∕平方米之间的房企有13家，占比为22.8%，包括招商地产、金地集团、阳光城和融创中国等企业；拿地楼面价在5000元∕平方米-10000元∕平方米之间的是16家，占比为28%。

　　更为值得注意的是，据Wind这一统计数据显示，中国海外发展拿地楼面价为1929元∕平方米，可见其保持行业高利率运营模式的制胜法宝了。

　　《证券日报》记者注意到，在拿地楼面价高的房企中，国企占据绝大多数，且拿地价格较高。

　　“2015年至今参与过地王项目的房企均发行了一定规模公司债，包括A股和内房股”中信建投房地产分析师陈慎在一份研究报告中表示，在本轮周期中，房地产融资渠道进一步升级换代，在各个环节如拿地、销售等均有融资产品创新，有些表外融资通过各种渠道流入房地产领域，包括购房尾款、物业费等ABS融资创新。另外，还有非标债权融资和民间借贷等，这些产品虽然有助于改善企业杠杆，但部分产品如拿地环节的杠杆配资等也蕴含并放大风险。

　　房企多渠道拿地

　　土地盛宴难以抑制之下，开发商利润进一步遭到侵蚀。今年上半年， 135家上市房企合计实现营业收入为5695.3亿元，相比2015年同期的4118.4亿元涨幅高达37.11%；合计实现净利润464.3亿元，相比2015年同期的415.3亿元涨幅为11.80%。

　　然而，从平均利润率来看，今年上半年120家房企的净利润率只有8.15%，比去年同期下降1.95个百分点。在房企整体融资成本下调的背景下，净利润的下降主要系土地成本上升所致。

　　“今年拿地很难，找到低价的优质地块更难，即使有好的地块，对手也太多”，一家上市公司负责拿地的相关人士曾向《证券日报》记者透露，为了能拿到位置优越，产权清晰的土地，这大半年的压力空前。

　　鉴于此，对于有央企背景的房企来说，重组是获得优质土地储备的重要渠道。以保利地产为例，作价23亿元收购中航地产开发业务，涉及中航地产旗下11个子公司。此外，中国海外发展也通过重组手段获得了大量土地储备。

　　而没有国资背景提供强大低成本融资渠道的民营企业开始寻求公开市场以外的渠道来找地，比如，通过股权并购，收购烂尾项目等手段获得低成本的土地储备，这也是融创中国、恒大地产频繁发起并购的重要目的之一。

　　鉴于此，业界认为，在未来的房地产市场，如何合理补充土地储备将决定一个企业的生存状态和利润水平。而在一窝蜂重回一、二线城市投资的投资法则下，土地市场竞争激烈，高价地的出现难以控制，此时拥有布局合理的土地储备的房企估值和土地红利都很高，若股权再相对分散，开发能力较弱，则会成为龙头房企通过股权收购外延扩张的优质标的，能达到低成本调动高销售额的效果。